土地管理制度改革探索城市二次开发-中地会

　　经过改革开放30多年的发展，深圳该如何突破土地瓶颈，进行新的30年征程？在深圳可开发地块最多的坪山新区，积极推进“土地管理制度改革综合试点区”建设，探索半城市化地区土地二次开发新路径，已经成为深圳市土地管理制度改革二次开发模式创新的试水者。

　　如何盘活土地资源？坪山新区在促进城市、产业、社会和社区的统筹发展中，深化了投融资体制建设，用多元投融资渠道，探索融资、土地开发及产业发展统筹模式，为城市二次开发提供资金支持。

　　“单元统筹+子单元从快开发”

　　“土地+项目”解决资金问题

　　穷则思变，变则通。

　　虽然坪山新区拥有深圳可供开发的最大一片土地，然而，这样的土地开发，却是建立在80%的建成区上。承担着深圳市土地管理制度改革二次开发模式创新综合试点的重要任务，坪山在中心区的开发上，进行了创新性探索。

　　坪山新区相关负责人介绍，当前，坪山中心区规划土地总面积482万平方米，现状建筑面积256万平方米，大部分是原农村私宅以及部分旧厂房，布局凌乱，档次不高，市政基础和公共配套设施匮乏，中心区开发建设必须面对历史遗留问题众多、土地权属复杂、利益主体多样、基本建成的现状。

　　如何在这样的现状基础上建设新城，坪山提出了一个大胆的做法，在坪山中心区，用“单元统筹+子单元从快开发”的思路进行开发：在发展单元规划的指导下，加强空间和指标的规划统筹，以利益核算为基础，以承载相应责任和权益为原则，划定合理的各开发单元，选择利用适合的土地开发模式从快开发，在土地二次开发的同时形成有序的土地权益机制，积极开展土地确权与二次开发的改革试点工作，做到每个单元、每个地块均有对应的开发模式和政策支持，破除历史遗留问题和利益纠葛复杂的阻碍，实现原有业主、政府、开发商和社会的共赢。

　　在中心区的坪山文化综合体建设上，为了解决财政资金投入有限的问题，采用“土地+项目”捆绑的形式开发，即将文化综合体及附近的商品住房项目一起绑定进行招投标，中标的单位拥有文化综合体的代建权以及紧挨着综合体的商品房项目的建设权。政府通过商品房的地价招拍挂获得资金，等到文化综合体项目建成，政府在接收文化中心时支付给代建商费用。

　　“整村统筹”推进城市结构再造

　　社区经济谋划华丽转型

　　在坪山新区的南布社区，土地整备工作正在进行，这种以“整村统筹”作为落脚点的土地整备试点，被视作城市二次开发的另一种试探。

　　南布社区“整村统筹”土地整备规划范围为29.5万平方米，建筑面积26万平方米，其中非农建设用地9万平方米，旧屋村4万平方米，“两规”用地3万平方米。

　　所谓“整村统筹”，就是通过土地整备，承接“社区基层党建、社会建设、社区城市建设、社区转型发展”等多个目标，把土地整备与征地拆迁、城市更新、社区转型相统筹，综合运用多种手段，一揽子解决城市化土地历史遗留问题，统筹推进城市、产业、社会结构再造和社区转型。

　　作为坪山的重点项目，南布社区经过两年多的“整村统筹”土地整备，已经取得了阶段性进展。目前，南布社区已与开发商达成共识，拆迁安置首期工程将拆除住宅3.5万平方米，计划今年6月完成工程内村民私房和工厂的拆迁、搬迁谈判工作，7月底私房将全部拆除，12月底工厂搬迁完毕。

　　“在土地整备中，社区经济也可转型，我们计划在土地整备后成立物业公司，市场管理及社区清洁等均由社区经营，还在考虑开办幼儿园，通过社区经营项目，改变过去社区经济单一依靠出租物业收入的经营模式。”相关负责人说。

　　在坪山新区2014年的改革计划中，开展引入市场主体参与土地整备的模式研究，设计社会资金进入渠道被写入了改革计划中，在此基础上，坪山即将探索旧工业区转型升级路径，推进原农村已确权土地规范有序流转，引导并支持原农村集体未征转工业用地入市。

　　而在深化投融资体制建设上，坪山也将探索项目融资流、资产证券化、发行企业债等多元融资方式，形成“短、中、长”期融资渠道。探索引进社会资本合作开展土地整备的模式创新，推动土地房屋补偿方式创新，加快重点片区综合开发。

土地管理制度改革探索城市二次开发

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