房企应调整策略—首期“中地会·高朋满座”座谈会举行

      11月24日下午，首期“中地会·高朋满座”专家座谈会在中地会广州总部进行。原广东省建委主任陈之泉、世联地产首席技术官黎振伟和华南理工大学金融学教授王仁曾三位中地会专家出席了座谈会，就当前房地产的走势等问题进行了热烈讨论。

会议讨论中

      主持人：当前房地产走势怎样？行业进入冬天了吗？

      黎振伟：房企要正确判断形势，紧贴市场。进入今年下半年，楼市开始下行。但出人意料的是，降价潮从大房企率先开始，大部分中小房企却在观望。大开发商对于形势的判断了然于心，面对宏观调控，像万科这类大企业应变能力强，能够紧贴市场调整价格。一些中小房企没有经验，还在被动等待房地产回暖。正确判断形式是很重要的。中地会有很好的媒体、银行方面的信息优势，能够为我们企业决策提供帮助。房地产行业要过冬，要改变过去的开发方式，以“现金为王”，防止资金链断裂。

      王仁曾：房地产行业正在走向健康模式。春、夏、秋冬四季是轮回的，而房地产不可能再像过去那样出现“爆发式”增长，所以用“过冬”来形容我国房地产行业目前所面临的情况是不恰当的。我国房地产调控的根本目的是让房地产业走向健康发展的轨道，这是实现经济发展方式转变所必需的条件。过去我国城市化过度依赖房地产，土地财政导致政府盲目开发，而且国家超发货币，各种因素让中国房价只涨不跌。再加上由于投资渠道缺乏，人们有钱没钱首先都想到买房，使得房价水涨船高，房地产市场出现了“市场失灵”，这导致经济发展方式不科学，也带来房地产自身的健康问题。现在房地产调控所采用的各种行政手段就是针对这些市场失灵而制定的，不能说是政府过度干预市场。国家通过限购限价等政策来调控人们“房价只会涨不会跌”的预期，抑制资产泡沫，经过一段时间的磨合、澄清、梳理，可以使房地产进入健康良性发展的轨道。

      陈之泉：房地产调控是必经的阵痛阶段。房地产行业进行调整，不少人可能面临失业问题，中介关闭，上下游企业也受到影响，但这是必经的阵痛阶段。面对调控，企业应该积极应对，进行转型，调整产业结构和发展方向，提高企业综合素质，努力进行创新，积极才能化挑战为机遇。中国部分地区房地产的发展速度已经超过需求规模，到了非要国家调控不可的时候了，如果没有约束、管理手段的话，就会像脱缰的野马一样难以控制。

      主持人：明年形式如何？房企如何应对？

      黎振伟：明年政策不会出现大的调整。明年是国家领导换届年，主要任务是维稳。国家政策不会因为企业暂时的困难而出现大的改变。从发展历程看，前十年是房地产业的上半场，发展冲刺取得不错的成果，接下来的十年是下半场，要稳步前进，保住发展的胜利果实，而明年上半年将是调整期，形势会渐渐明朗。房地产企业要注重经营管理，不要总想着圈地赚钱，而是想方设法让土地在开发与使用中增值。

      王仁曾：房企应注重提高服务质量。在当前形式下，房地产行业应着眼于提高服务水平，而不是仅仅靠土地价差来赢利。政策对经济结构进行调整，是为了减少房地产泡沫。当前的房产税税率偏低，作为调整手段效果不明显。要想取消限购限贷等有副作用的行政调控措施，作为经济手段的房产税率必须提高到1-3%，才会有效。

      陈之泉：商品房开发速度要放缓。房地产的发展受到很多因素影响（自变量多），是一道难解的“数学”题。网上有很多言论说政府不应该干涉房地产的市场行为，应让其自由发展，这种说法具有盲目性。目前，有部分市的新建高等住宅小区，空置率较高，这反映出住宅产品的剩余现象。市场经济也需要有计划，盲目发展是不行的。中央的调控措施实际上是一种计划手段。

      现在商品房的开发速度一定要放缓，政府保障房的建设也要加紧进行。政府不应该再以GDP作为主要政绩考核指标。要合理地、严格地控制公用建筑的数量和开发速度。不是说不要发展，而是要讲究发展的质量。保护自然环境，要坚持可持续发展，要积极推行循环经济。

      专家们还就中地会数据库的建设发表了自己的看法，认为数据库的建设要从实用性、差别性出发进行建设。实用性即能满足各资信房企的要求，差别性即中地会数据库要有自己的特色，重点应放在银行、房企数据上。

      “中地会·高朋满座”简介

      “中地会·高朋满座”是中地会精心打造的高端座谈会，是中地会“高”字系列项目，在中地会“交流产生价值，合作实现共赢”理念下，邀请金融、地产、房地产上下游企业高层及有关的专家学者齐聚一堂，以高端、前瞻、有效、客观的视角，对当前热点、行业未来的发展及行业资源整合等问题展开讨论，畅所欲言，各抒己见，增进共识。

      “高朋满座”每次邀请中地会专家、理事单位（理事）高层或国内外知名人士3至5名与会，拟于每月25号左右举行。

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