李铁：人口格局、政策变化等对房地产的影响-中地会

中国城市和小城镇发展改革中心原主任李铁

　　非常荣幸受中地会的邀请参加资信二十年峰会，多次参加中地会的活动，是中地会的老朋友了。资信峰会持续举办20年，非常不容易，20年来房地产业的发展有很多波动，资信峰会推动着稳健发展。

　　房住不炒，要求我们重视刚需和改善型居住需求。无论是城市更新，还是大力发展公租保障房，单纯地方税收难以满足解决需要，地方主要是通过发展房地产来实现。这是我们目前面临的困境。我们需要尊重市场经济规律，考虑长期变化。

人口流入地区房价上涨幅度高

　　从人口格局来看，人口流入地区的房价要远远高于人口流出地区。以广东为例，广东常住人口超1.26亿，全国居首，与2010年相比，广东十年共增加近2171万人，增长20.81%，人口增量也居全国首位。人口大量增加，财政收入也会增长，广东房地产的人口红利明显好于我国其他地区。未来，人口格局对房地产业的发展影响巨大。
　　
　　从中国整体人口格局看，人口的流动一是农村向城市流动，二是小城市向大城市、中心城市流动。这就形成人口流入地区房价上涨幅度较高的局面。人口流出地区的房价上涨有限，稳定在相对低的价格区间。
从省会城市和计划单列市十年常住人口增量来看，人口增量与房价上涨幅度有对应关系。比如深圳和广州，宁波和杭州，虽然不是决定性的，但房价上涨幅度在一定程度与人口增量有关。

部分地区房价处于高位的原因

　　房价上涨是我国城市经济发展的必然趋势。房价上涨幅度大的城市更多集中分布在东南沿海地区的经济发达城市。这些地方的房价波动，受到行政措施的限制、经济形势有一定压力等影响。

　　房价上涨与公共服务资源的空间配置有直接关系。比如，无论是北京、上海，还是广州，四川省会城市成都，三甲医院数量都处于区域的绝对多数。深圳在这方面是特例。房价与基础设施投入有着密不可分的关系。比如，北京奥运会、杭州G20峰会大量的基础设施建设投入，很大程度促进了房价的上涨。还与城市行政等级有密切关系。城市行政等级越高的城市，房价相对越高。虽不排除个案，但房价从直辖市到省会城市，再到地级城市、县级城市，房价由高到低分布是普遍现象。城市的等级化，决定了公共服务资源、基础设施建设投入等的多少。

　　此外，房价和周边优质自然资源有关。海南三亚，虽然人口不多，但它是热带滨海度假胜地。2015年-2020年，三亚新建商品住宅涨幅达60%。

　　区位条件的变化也会影响到房价。北京崇礼城区内和滑雪场边附近的住宅均价，刚宣布成为冬奥会举办地之一后，由5000元-7000元/平米涨到约2万元/平米，甚至有的达4万元/平米。

　　与超大城市相关的交通便利性和通达性会影响到房价变化。比如，广州与佛山已经形成了同城化，大量的广州人到佛山购房，广州与佛山开通8条以上地铁和城际轨道交通，便利的通勤，带动了佛山区域内房价上涨。

　　中央特别强调的是，因城施策。一刀切、过度执行的政策，将来可能还会引发政策的调整变化。

政策变化对房地产业的影响

　　房地产政策的出发点，是让更多低收入人群可以实现低价住房。加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，如果限制房地产的发展，我们需要考虑地方是否有能力执行。

　　公租保障房具体建设在哪里，是在城市各个角落中布局，还是划定一片专门的区域。如果划定片区，与工作地较远，就会增加城市交通半径，增加交通拥挤，这是城市规划中较为忌讳的。目前城中村、低价的二手房出租，一定程度解决了住的问题。大规模做保障房、公租房，在地方层面，有些政策需要进一步思考和调整。

　　关于房地产的政策，近年出台了较多，“三道红线”，“土地集中出让”等，通过更多方式掌控和推动地方和企业稳健发展。具体政策是应该按照市场规律，还是计划经济方式，学界有争论，需要通过实践来检验。

　　国办印发的《关于加快发展保障性租赁型住房的意见》中提出，利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设，适当利用新供应国有建设用地建设，并合理配套商业服务设施。是通过企业和村民合作来建，还是农民自建，是否要给政府交税，很多问题尚未解决。

　　要注意宏观政策和地方城市政府需求间的不同。地方层面有地方的难处，很多房地产政策未仔细考虑，地方的招商引资依赖于房地产。如果没有房地产的发展，很多实体企业的拿地发展成本不会是现在的零地价、亏本补贴。房地产的发展不仅解决居住，提供基础设施、公共资源建设的投入资金，实际上降低了实体制造企业的用地成本，增加了实体制造企业的竞争力。

宏观经济形势等的影响

　　从2018年开始，宏观经济形势前景并不乐观，并直接影响到未来城镇化政策变动。从数据看，经济增速下降后，不是房地产消费下降最快，而是社会消费品、工业指数等下滑最快。买房与全产业链有紧密关系，买房后对带动买车、买家电等有巨大作用。房地产投资与固定资产投资升降曲线基本一致。

　　目前，主要政策红利变化不会太大。户籍制度改革方面，全面放开暂时难以实现，无论是市，还是村镇，难以进一步解决农民工落户问题。土地管理制度改革，进一步推进也面临巨大压力。行政区划体制改革，特大镇设市的改革步履维艰。这会让房地产业的发展也受到一定影响。

　　从2015年、2016年开始，农民工就在减少。农民工和城镇间流动人口仍会保持常态化，但是受经济形势影响可能增长缓慢。同时，新冠疫情防控不可预测，全球化仍面临危机，人的空间流动格局将会放缓。

　　更要重视的是，各级城市政府财政困难，城市基础设施建设投资增速就将会大大放缓。

　　在国际关系不确定性的背景下，出于稳定的考虑，很难判断近期会出现大幅度改革的政策。宏观调控政策短期不会有太大改变。

　　一个好的趋势是，农民工返乡进入县城购买住房，解决子女教育等问题。城乡住房供给格局在一定时期内会向人口流出较多的县城和部分中小城市倾斜。

房地产红利仍在坚持才能看到结果

　　我城镇化进程尚未结束。2020年城镇常住人口和户籍人口城镇化率差距18.49个百分点，比2019年的差距扩大了2.27个百分点。还有近2.28亿人从农村进入城镇务工，但尚未完全实现市民化。它的最终实现，决定了房地产业的新一轮平稳发展。目前，农民工市民化和城镇间流动人口的住房需求，67.3%是通过租住私房，现居地购房占8.6%。

　　未来一段时间，我国仍在人口空间结构调整的重要变动期。改革潜力仍没有充分释放，未来房地产还有非常大的空间。住房供给可带动其他工业制成品的需求增长，这是当年制定城镇化政策的初衷。带来稳定的消费群体。

　　值得重视的是，我们要遏制地方政府土地财政利益冲动对房地产格局产生的影响，防止放大市场波动的态势，给企业、市场和购房人都带来巨大压力。

　　房价我们目前是靠“压”靠“堵”，没有更好的做到“疏通”。需要充分发挥空间布局调控的作用，利用周边的中小城市，缓解降低房价的压力。而这个政策能进一步释放房地产的发展红利。

　　未来的房地产发展保持审慎乐观的态度。企业要对中央政策有足够认识，提升质量，适应新的形势发展。对房地产来讲，当前迎来的一场大浪，大浪淘沙之下，优质资信的企业才会迎来新的健康发展。改革发展并不是直线，有起有伏，坚持下来的，做出合理选择的，才会有好的发展。

李铁：人口格局、政策变化等对房地产的影响

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