“住房养老金”买国债广州年内出台细则

       历时一年，荔湾区金盈居首家获准“用七成维修金买一年期国债”

       “我哋终于得咗啦！”前日下午，荔湾区金盈居业委会主任练志群致电南都记者，广州市维修资金管理中心已批准“金盈居将取七成维修资金约86万，购买1年期国债”。虽然未能如愿地以100万元购买三年期国债，但这位六旬老人迫不及待地与南都记者分享喜悦：“从组织动员业主到今天审批通过，经历了一年时间，总算有个结果。”

       “维修资金可购买国债”政策，是国家建设部与财政部联合制定，于2008年2月1日出台实施。时隔4年，金盈居才成为广州首例成功申请用维修资金购买国债的小区。

       据广州市维修资金管理中心（下简称“管理中心”）透露，今年年内，管理中心将制定本市《住宅维修资金管理办法》及维修资金购买国债的操作细则。以后全市各个小区也可效仿金盈居，通过业主投票，取七成维修资金购买国债。

       据悉，目前全市58亿多元的维修资金都存储在农业银行在越秀区小北路的北秀支行。全市的新业主缴纳维修资金，都得到该支行办理；要查询小区住户各个账户的利息结存，也要业委会到该支行出示由市质量技术监督局核发的中华人民共和国组织机构代码证，才能调出该小区数据并打印。

       业主建言

       银行管理账户能否放开

       五羊新城丰景大厦的业委会主任周活宁认为，维修资金实质上是业主的钱，市物业专项维修资金管理中心也只是作为政府机构进行代管，为何要一个账本管死呢？正是因为钱是业主的，且大笔资金常年处于闲置状态，所以业委会拥有直接跟银行商议利息的可能，也能决定把钱存到其他银行、选择适合自己小区特点的理财方式。

       周活宁建议，“能否组织业主代表与维修资金管理中心、农行坐下来谈，制定更加可行的方法？”周活宁认为，理想状态应该是可以让业委会自行选择银行，这样也使得银行间能充分竞争。

       事实上，这个想法与上海先行的维修资金购买国债的模式不谋而合。据广州市物业专项维修资金管理中心的工作人员介绍，上海也开放了六七家银行供业委会选择，但在实施过程中发现管理上存在不少问题，且有滋生腐败的风险。目前收缩到由1家银行主办、两三家银行协办的局面。

       中心回应

       制定细则年内会有突破

       对此，广州市物业专项维修资金管理中心的工作人员坦承，关于银行的问题，今年内会有进展，“银行分解”是今年房管局的一个任务。至于业主能否与银行协议利息，他表示这个比较难，暂时也没先例。

       但据管理中心工作人员透露，订立本市《维修资金管理办法》和维修资金购买国债的操作指引，早已列入其2012年度工作计划内。采访当天，中心工作人员正在跟上海方面的软件工程师进行对接维修资金管理的操作系统建设。据工作人员介绍，其实很多问题是可以从经济学分析，维修的风险、投资的比率、如何使得投资收益最大化，这都是可以通过函数和软件的计算获得。他坦言：“年内要把操作细则定下了，部门工作压力也不少的。”

       据该中心属下的专项维修资金管理部工作人员称，金盈居获批成为广州首例成功申请以维修资金购买国债的小区后，初步打算是在全市的维修资金账户下，为金盈居业委会开设二级账户，用于所辖维修基金购买国债。具体操作还要跟银行落实。

       金盈居业委会“破冰”经验谈：

       宣传到位和气生财

       “业主意见不统一，我们只好搁置购买国债的计划。”去年10月，荔湾区花城大道中四季花园业委会也曾就“维修资金购买国债”动员业主进行投票，但却处处碰壁，只能搁置。

       该小区业委会主任徐凡告诉记者，目前现有750万元维修资金，如果将70%的款项购买国债，每年利息收入约有25万元。但业主们对购买国债的政策认识不足，对业委会也缺乏信任，难以达到“面积和人数都过三分之二同意”的条件。徐凡也曾到金盈居取经，对金盈居业委会能够获取业主信任表示艳羡。徐凡的“失败总结”恰恰道出了荔湾区金盈居得以申请成功的关键———宣传到位和气生财。

       成立业委会自治小区得民心

       金盈居位荔湾区中山八路彩虹街，该小区于2004年入伙，约有301户、建筑面积约28600平米。据金盈居业主委员会主任练志群介绍，该小区为商品房，入伙时，每个业主就按40元/平方米的物业维修资金标准，统一交存。该资金由市房管局管理，一直以活期存款方式放在银行，目前累计积存约114.5万元。

       2008年以前，该小区物业管理较为糟糕，甚至发生小偷“光顾”后，竟“轻车熟路”地从保安宿舍的通道跑掉了的事情。2008年，小区内几个热心的退休老人组建了业委会，并实施小区“自治”———自己收取物业管理费，聘请保安和清洁工管理小区。同时，居民共同参与社区公共事务，主人翁意识也日渐增强。业委会成员也定期开会商议小区事务，组织学习相关物业管理法例。

       常学习法规宣传到位服人心

       一次偶然机会，业委会主任练志群从广州市国土资源和房屋管理局、广州市房屋安全管理所2008年8月印发的《关心专项维修资金关注物业管理》宣传手册中获悉了维修资金可购买国债的信息。2010年上半年，业委会经过研读中华人民共和国建设部、财政部令第165号《住宅专项维修资金管理办法》，并着手向业主宣传该法规。

       在做足宣传的同时，2010年6月22日，业委会又从农业银行打印出单据并在小区公共栏上公布出各家各户的维修资金结存余额以及若是购买国债的收益，力求以数据服人。以A座201为例，79.117平米，入户时交存3209.03元本金，2 0 1 0年实存余额为3220 .40元，比6年前入户略增11元，如能实现购买国债，增值存款将从4100元增到29700元。

       经过这些细致的发动宣传，业主内部也逐渐意识到购买国债保值的重要性。最后，合共有225户占总数7 4 . 7 5 %，面积为21545.47平米，占总面积75.24%同意申请国债。

       2011年3月18日，业委会正式以书面形式向广州市房屋安全管理所提交《关于申请将维修资金转购国债的报告》。今年2月13日，业委会终于获得维修资金管理中心的同意，将取七成维修资金约86万元，购买1年期国债。