四大行回应房贷调整专家称楼市将理性回归

      近日，关于“四大行将放松房贷，还清贷款再购房即算首套”的消息在坊间闹得沸沸扬扬。四大行之后也相继作出回应表示政策暂未变，各行将密切关注市场发展，适时调整。

      躁动的市场得到暂时平静，但是其留给市场的思考与讨论余温仍存。多数业内人士表示，消息并不是空穴来风，整体经济及房地产市场的发展现状，限贷放松是大势所趋。

      全国银行业协会银行家孙天宏对此向记者表示，关于首套房贷款政策，是市场经济起决定作用的需要。国有银行也是股份制形式，将按照自己的判断及经营特色而调整，国家不应该要求它们做什么，最多也是指导性意见。

      孙天宏同时指出，对于是否放松房贷政策，不应作过多解读。现在世界经济复苏短期不稳，国内经济增长乏力，有待各种中央政策落实到位。

      放松限贷是大势所趋 应理性回归

      西南证券首席分析师张刚指出，放松限贷是大势所趋。先前的限贷本质上也是行政手段，本质上就是一种短效政策。

      那此“大势所趋”的“势”该如何解读？

      浙江省房产研究和评论专家丁建刚向记者表示，经济下行趋势比较明显，特别是8月份经济数据惨不忍睹，特别是制造业。房贷松绑是为救市，应该是 合情合理的选择。放松限贷带来的效应会大于限购，市场在逐步调整和恢复，房贷放松将对市场的影响主要是提振信心，房地产否能真正恢复起来还是取决于宏观经 济也能出现好转。

      统计数据显示，8月规模以上工业增加值同比实际增长6.9%，创68个月新低。8月官方制造业PMI回落51.1，该数据7月为51.7，8月为7 个月来首次回落。8月份，发电量为4959亿千瓦时，同比下降2.2%，这是今年以来首次月度发电量同比负增长。8月7000亿的信贷量也远远低于8月初 央行曾经希望达到的每天300—500亿的水平。

      同时，国家统计局发布的8月70个大中城市的房价指数68个下跌。

      国家统计局日前公布数据显示，1至8月，全国房地产开发投资58975亿元，同比名义增长13.2%，增速比1月至7月回落0.5个百分点，已连续7个月下滑。

      1月至8月，房地产开发企业土地购置面积20787万平方米，同比下降3.2%；全国房屋新开工面积114382万平方米，同比下降10.5%。

      此外，央行日前发布第三季度居民储户调查报告显示，居民投资房地产的热情继续下降，未来3个月内准备出手购房的居民占比14.2%，较上季度下降0.2个百分点。

      浙江工业大学经贸学院院长虞晓芬向记者表示，先前为控制房地产过热，政府出手严格控制准入，这其实是违背了市场的原则，贷款也是商业银行的商业行为，现在若逐步放松限贷，是对以前矫枉过正的回归，是出于市场化原则的理性的合理的回归。

      虞晓芬向记者表示，现在局部地区由于房地产而出现的经济异常，引起了政府层面的高度重视。放松房贷也是为了拉动经济，带动整个产业链的发展。对于房地产和整体经济还是有积极效应的。

      “四大行对于放松限贷政策的回应显示出其将根据市场发展，对房贷进行适当的调整，某种意义上也在释放一种积极的信号，其他银行也会跟进，将增强消费和投资的双重信心，释放有效需求。”虞晓芬说到。

      一房地产营销机构高管对此向记者表示，住房牵涉到千家万户住户的利益，限购的逐步放松一定程度上打开了购房者买房的大门，但那只是一只脚踏进 了可以买房的门槛。想要真正买房，限贷放松与否是关键。房贷政策最终如何调整还不明朗，但是现阶段肯定是有选择的放开，分类调整。

      财政部部长楼继伟在9月21日二十国集团会议上表示，当前中国经济总体上平稳增长，经济运行保持在合理区间，1-8月就业情况良好，但同时也面临增 速放缓的压力。在此情况下，中国政府的宏观经济政策将继续着眼于综合性目标，特别是保持就业增长和物价稳定，不会因为单个经济指标的变化而做大的政策调整。

      房价短期不会大涨 楼市或分类调整

      根据国家统计局发布“2014年1-8月份全国房地产开发和销售情况”数据显示，自2012年4月以来，商品房待售面积已经连续29个月保持上涨。 其中，与低点时(2012年3月全国商品房待售面积为30122万平方米)相比，最近两年多来，全国商品房待售面积增幅达到86.4%。

      同时，截至8月底，全国35个城市新建商品住宅库存总量为26931万平方米，环比增长1.3%，同比增长22.6%。35个城市新房去化周期为17.5个月。其中，温州新房去化周期达到47个月。

      而按照正常的逻辑，库存规模维持在8-12个月的去化周期。

      房地产库存已经成为市场发展缓慢的重要因素，而其所涉及的产业链也陷入发展瓶颈。库存巨大成为近期制造业衰退的重要原因，也是近期经济数据冷淡重要的原因之一。

      虞晓芬对此表示，现在各地库存的真是情况比较大，及时出现限贷放松，房价不会出现大涨。放松限贷有利于提升成交量，加快去库存。

      上述房地产营销机构高管也表示，限贷若松绑，主要是刺激买房欲望，刺激信心，把那些在观望的买房者拉进来。对于各地产开发商，现在应该主要是求生存，应该抓住利好消息，抓紧去库存。同时，应该时刻保持清醒，不能认为利好会就此存在并且延续，要认识到市场变化很大。

      该高管指出，房地产涉及太多产业链，库存太多行业灵活不起来，拖经济的后退太多。而限贷的关键是四大行，四大行在房贷上占比要高达90%以上，一旦四大行动了，效应还是可观的。

      对于放松限贷，市场最担心的莫过于会不会再次引起房价的大涨。

      该高管对此表示，房价还是有区域性的差别的，主要取决于各个城市的供求关系。现在不能说是触底，但已经接近底部，在底部徘徊。限贷放松后，房价波动不会很厉害，主要是刺激买房欲望，刺激信心。现在的主基调是分类调控。

      他同时认为，对银行来说，银行做住房按揭也有风险，市场上其他贷款的利率相对来说还要高一些，而房地产贷款的利率一直相对稳定，也需要时间的消 化和接受，真正落实下去可能也会走形。其他银行也会跟进，但也会是有区域性的调整，在大方针不变的情况下，进行一定的调整，对不同的客户也可能实行差异化贷款。

      张刚也指出，房价不会出现大涨，楼市会出现一定程度上的分化，主要是指省会城市和三四线城市的分化。