工业用地占比过半 多家企业跑马圈地(2)

　　玩转工业用地

　　企业获利知多少？

　　刚刚公布收购方案的富安娜，拟收购对象主要的资产就是位于江苏常熟虞山工业园区的4幢房产。

　　公开资料显示，上述房产的用途属于工业用地，总建筑面积2.77万㎡，评估价格则高达4040.06万元，折合1460元/㎡。

　　虽然，有关机构出具的房屋评估报告中，并未提及上述房地产项目的评估增值率。但是，登陆中国土地市场网，查询2010年以前常熟虞山区域成交的工业用地价格，每平米单价在300元左右。如果考虑到厂房的建安成本，整个项目的成本应该不超过1000元/㎡。

　　值得投资者注意的是，富安娜收购上述房地产项目，是出于扩建厂房的考虑。也即，上述地块存在部分空置用地的可能。以此粗略估计，富安娜刚刚收购的房地产项目，增值率约在50%-200%之间！

　　除去借助工业用地获取银行贷款以及升值收益外，企业通过改变其使用权属性所能获得的“暴利”更是驱动其圈占工业用地的又一大动因。

　　一个最为典型的案例来自美欣达。这家扣除掉非经常性损益后，2008-2010年三年期间，实现归属于上市公司股东净利润为-7102.71万元、-3227.99万元以及318.49万元的公司，堪称并不具备可持续的盈利能力。然而，这家主营能力较弱的公司，在地产运作方面却“独具慧眼”——

　　2007年，美欣达以增资方式收购了湖北荆州市奥达纺织有限公司。然而，与其主营业务盈利贡献相比，奥达纺织因转让工业用地使用权而带来的收益显然更为可观：

　　公开资料显示，美欣达子公司荆州市奥达纺织旗下的一块土地账面价值仅为6114万元，地上附属物账面价值为3529万元——整个项目的账面价值不超过9643万元。然而，这块从属于工业用地性质的土地被荆州收储中心收储后，一举获得了高达逾3亿元的补偿款，超出其账面原值的3倍多！

　　事实上，正是因为上述工业用地被收储后带来的土地补偿收益，才使得美欣达预测其半年报业绩出现了巨幅增长，从而使得其走出一轮上涨行情！

　　“正是有这些‘神话’在前”，上文提及的市场人士对《证券日报》记者表示，才使得很多企业愿意将资金大手笔的投入到土地上。尤其是中小企业，相比于住宅用地的高价，工业用地较低的门槛给予他们丰富的利润想象空间。