2012年6月7日晚,央行突然宣布降息0.25个百分点,加上此前连续降低存款准备金率,预计将有数千亿元资金被释放。
同几次货币政策调整发布的时间相似,央行在靠近周末的晚间突发消息。在5月经济数据还未出炉的情况下,央行此举被评略显迫不及待。
同样迫不及待的,还有中国楼市。
6月9日,北京创下十亿成交佳绩,6月10日,深圳某楼盘6小时吸金超16亿,6月10日广州投资客抢占CBD 项目,上海周末一楼盘当日去化近九成……刚过去的这个周末楼市乐观情绪弥漫,北上广深真实经历了此轮“利好”带来的影响。
这是降息后市场反应的第一枪。在5月成交回暖已确立的背景下,后市似乎酝酿着更大的动因。
似乎2009年春末令人惊悚的一幕重演,又一轮楼市的V型反转将出现?中国决策层近来关于房地产调控表述的变化,被乐观派视为楼市曙光。此次降息也被买家理解为“政策底”已经出现,他们忙着尽快出手买房。
更多购房人开始考虑,在今后,是否还能买到现在这个价格的房子?
降息提振楼市北京上周创十亿周末
6月9日,北京
千万级豪宅项目西山壹号院推三期房源,虽然本次西山壹号院仅推出60余套房源,现场却吸引了百余购房人到场看房。截至开盘当天中午12点,该项目认购金额达8亿元。
针对刚需群体的鸿坤曦望山项目9号新推的5、6号楼房源也取得不俗的成绩。均价18500元/平米的237套房源3小时内认购202套。尽管成交均价较上月1、2号楼开盘时每平米上涨了500元,依然创造了3亿销售量。较4月20日第一次对外报价17500元相比,1个月以来销售价格累计上涨了1000元,涨幅为6%。
一位为儿子购买婚房的张先生在接受采访时表示,“以后再降价的可能性不大,所以赶紧买房了。”另一位陪朋友前来购房的女士则称,楼市经过低谷目前又再次上扬,很多人都慌了,叠加央行数日前宣布降息的消息,她与朋友均认为,政策和市场均显示房价已经到底,这次必须出手了。
深圳楼盘劲销过八成吸金超16亿
6月10日,深圳
没有任何迹象显示中国正置身于前所未有的房地产调控中。位于龙华CBD核心区的莱蒙国际的水榭春天五期正式开盘。此次开盘引四千余人争抢,盛况似乎空前。开盘共推出1000套可售户型,引4000人现场哄抢,当天成交超八成,开发商称6小时吸金超16亿。
据乐居观察,早上六点多就有无数的人在外面排队。直到九点整,据现场负责的工作人员介绍,VIP老客户就有1千多人已经拿号,并且每个拿号的工作台前都有一列长队,均是准备拿号的VIP客户。
过了两个小时,11点半左右,乐居编辑在销控区已经看见有一半贴上了红印,证明已经成交。该区的工作人员介绍,已经成交500多套,均价1.9万多。据营销中心数据,劲销过8成,6小时吸金超16亿,平均每分钟超440万元。此次水榭春天五期开盘热卖,不管是推售规模、实现销售金额和开盘人气和销售速度都刷新了今年的深圳楼市记录。
央行宣布降息0.25个百分点,政府再次强调差别化信贷,无疑对购房者打开了一扇新的置业窗口。水榭春天五期成降息后第一个开盘的项目,尝到头啖汤。
上海周末一楼盘当日去化近九成
6月10日,上海
周日,浦东高桥的尼德兰花园开盘当天去化率达到85%。至周一下午4点致电该项目售楼处,工作人员表示,本次开盘的119套房源,目前仅剩下一套顶楼70平方米的1房和几套90平方米的两房。
路劲翡丽湾周末加推的100套房源目前也仅剩20多套,这批加推房源的销售均价约1.6万元每平方米,较前一周末1.52万元每平方米的均价再度上涨800元每平方米。售楼处工作人员表示,本次推出房源是景观房,位置非常好,所以价格更贵些。
浦江华侨城周末推出了约100套公寓,售楼处人员告诉新浪乐居,目前只剩下10套100平方米的2房,均价约为2万元每平方米。
根据新浪乐居&克而瑞数据显示,上周上海全市商品住宅成交面积19.5万平方米。值得注意的是,今年二季度成交超过19万平方米的单周仅出现过3次。 中房信研究总监薛建雄认为,如果热销持续一个季度,开发商库存减少资金压力渐缓,可能会逐步回调项目价格。换言之,楼市可能会在下一个季度呈现价升的局面。“开发商已经度过了最艰难的时期。”
降息首周末保利中达公寓开盘售八成
6月10日,广州
下午3点,位于广州CBD核心区的保利中达广场公寓正式发售,这是降息后广州首个开售的商业公寓项目。项目均价在38000元/平,开盘前下筹客户当天享受98折每套特惠1万元。有投资客认为,保利中达紧邻天銮,部分望江单元价格仅为天銮价格的一半,性价比较高。从开售情况来看,一小时售出八成
现场买家大部分都是投资客,很多人听到吹风价只有天銮的一半,很早就到销售中心下了筹。尽管如此,现场等候区300个座位仍未坐满,小编目测现场约有200人。一位中年买家一家四口齐出动,叫号之后果断买下一套63平方米的错层复式。
下午4点20分左右,现场的销控表已经全线飘红,乐居编辑目测约成交8成。而销售人员称,所有户型单元仅剩31套,并劝买家尽快选房购买。由于看中的房源被卖出,一位中年买家与售楼小姐发生争执责难销售人员动作太慢。
“下次开盘要涨价了” 降息之后谁在入市
似乎一夜之间,买家重回楼市。
北京顺义某热销楼盘开盘6个小时即售罄,开发商鲁能地产收金6个亿。这场疯狂抢购的失利者们在售楼处久久不肯离去,惆怅溢于言表——因为他们听说开发商的下次开盘要涨价了。
根据中房信提供的一组数据显示,5月,北京、南京、广州、宁波等多地的商品住宅的成交量都已经超过了去年同期。在微调的30个城市中至少有20个城市的成交量已经超过了今年3月和4月份。
“购房者对购房行为的决策除了居住需求以外,最主要的就是对房价走势的预期。”北京中原地产市场研究部总监张大伟分析认为,目前房地产调控政策中影响力最大的是信贷政策,信贷额度及利率水平可以说是人们判断房地产市场的风向标。
首套房的贷款将会重新出现8折的优惠力度。“在目前市场已经逐渐复苏的情况下,降息对购房者特别是刚需购房者的心理影响将超过减少的月供影响。”
经纬行研究中心总监朱欣苑表示,市场回暖降息之后,部分刚需客户存在对未来房价反弹的恐慌,担心调控再重蹈之前的覆辙。
这些刚性需求者会选择尽快出手——楼市随时都会强劲反弹。
这首先要归功于“政策松动”的预期。预期使消费者的“抄底”行动升级,不仅刚性需求首次置业的人群手中有闲钱,还有具备购房能力和购房资格的买家,也开始入市。降息的举动被理解为“政策底”已经出现,惊恐的购房人正在尽快下单买房。
更多有能力的购房人大举入市,趁着此轮利好企图真正“抄底”。
这背后的心理预期便是此后房价的抛物线轮回。杨红旭在微博指出:“降息利好楼市,却非神汉。本轮降息力度无法比肩上一轮,在猛力救经济方针下,2008年9-12月连续五次降息,其中第四次居然史无前例的下调108个基点,而本轮力度注定偏弱。限购限贷仍是高压线,下半年房价铁定不会像2009年那样大涨。”
中国楼市里“每个人都在盲人摸象”
降息后,不仅仅一线经济学家马上展开评论分析,地产公司也赶紧开会安排布局,连打算买房的市民,也通过综合各种信息渠道在心里默默合计——据测算,央行此次下调存贷款利率后,按100万元贷款20年期计算,购房者每月可少还月供约150元。
一派热闹的景象下,透着买家摇摆不定的置业期待与“不买后悔”的投资恐慌。
“经常变化的政策令楼市的购买力要么被透支,要么被压抑,而房地产的生产需要周期,这种经常错位变化的供求矛盾也必然导致价格的大起大落。” 中原地产华北区域董事总经理李文杰在微博上说。
“这个周末,各地楼市弥漫着乐观的情绪,已经取得销售许可的项目包括首次置业、首次改善、二次改善的产品,都加速推盘,销量骤起。”
买家也因担心政府的各种微调会令价格反弹而纷纷入市。“量在价先”,以价换量到了一定程度,折扣必然回收。现在的楼市缺乏稳定的市场规则,难以预期,每个人都在盲人摸象。
在经过两年的楼市调控政策后,自去年10月份以来,中国房地产整体销售呈现出逐月同比下滑的态势,这导致房地产投资和建设的放缓。
今年4、5月份,随着信贷政策有所宽松、一些项目价格明显调整,以及不少地方政府微调楼市调控政策、鼓励刚需入市,各地成交量出现明显反弹。尤其是5月份,北京、广州等城市成交量达到实施限购政策以来的最高水平。房价也基本止跌,部分项目房价甚至出现反弹。
在这种背景下,业内人士普遍认为,与去年以来的几次下调存款准备金率不同,在当前楼市快速明显回暖的背景下,此次降息对楼市的影响将更加明显。
与此同时,由于过去一年土地大幅流拍,中国楼市在度过2012年行业历史库存高峰后,在2013年中期库存和新增供应将会大幅下降,“如果政策届时才修正,很容易导致房价报复性反弹。”国泰君安那份报告中这么写到。
降息是“两年来的首个春天”?
SOHO中国董事长潘石屹在其微博中第一时间表示:“终于降息了,奔走相告吧!”。随后成都保利公司甚至在微博上公开“求地”。
有分析师表示,贷款利率下调将使房地产开发商和购房者的借贷成本降低,随着7月的来临,房地产信托集中到付,而7月也将是楼市的淡季,这时候降息窗口的开启就如同给开发商雪中送炭。
一时间,中国的开发商似乎看到了两年来的首个春天。
“此次一年期存贷款基准利率分别下调0.25个百分点,意味着今年还将有连续多次降息举措。”中国房地产协会商业地产专委会常委副秘书长陈云峰表示,伴随央行持续“出手”刺激经济,房企的营利自然会节节提升。
克而瑞上海机构研究总监薛建雄也认为,降息对楼市是重大利好,并且将会帮助本身就处在回暖期的楼市延续复苏势头。
更激进的诺丁汉大学当代中国学学院院长、经济学家姚树洁指出:“大的动作还在后头,这些大动作包括:继续降息,继续下调存款准备金率;放宽房地产的限购令,刺激房地产的新一轮开发和泡沫;通过各种办法增加货币供应量,推高通货膨胀。”
英国《卫报》6月7日报道援引汇丰经济学家屈宏斌的话说,中国周四的降息决定传递出一个重要信息,那就是北京将尽一切所能以支撑今年的经济增长。而近来多位官员都拐弯抹角地表示,政府会出台一些措施来提振经济增长,此前的经验让更多分析师推论,中国房地产有希望再次成为救市的法宝而被解冻。
对大部分开发商而言,降息是利好消息。目前房地产市场整体资金链比较紧张,主管部门也仍然强调严控银行信贷流向房地产行业。但贷款利率下调意味着开发商从银行贷款的利率更低,融资成本更低,加上市场回暖,开发商的困难日子得以缓解。
曾经准确预测上一轮调控中房企生存法则的周忻指出,开发商过于放松的心态尚不可取。“很多投资人今天问我:是不是地产服务业开始向好了?回答:喜忧参半!一方面,钱多了,购买的信心和机会增多了么,这一定是好事;另一方面,业主开始惜售了,特别是二手房,卖、买之间的心理又开始博奕了,所以对交易量未必是利好!”
周忻在微博中警示到:经济不那么好;限购还没取消;还有一亿多存量;难保不久将来调控将重来。“冷静、淡定!现金还是王!”
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央行降息首个周末北上广深楼市现热销
2012-06-12 | 新浪房产