春节将至,节日氛围渐渐增加,但楼市成交却没随之加温。机构数据显示,1月全国40个重点城市中,半数城市成交量环比下跌,京沪穗楼市成交降幅基本超5%,三亚的降幅甚至达到74.12%。相比之下1月全国百城住宅均价环比涨幅1%却达到25个月以来的最高值。
不过对目前的房价上涨,行业却依旧谨慎,认为地方两会相继召开,不少强调“持续调控”,预计楼市政策风险期将到来。
1月全国半数城市成交下跌价格环比涨1%创新高
数据显示,1月全国40个重点城市中,半数城市成交量环比下跌,三亚的降幅甚至达到74.12%。
与之相反,深圳楼市成交量则猛涨32.55%,为涨幅最大的城市。实际上,深圳也是四大一线城市中成交量唯一上涨的城市,广州1月楼市成交量(124.82万平)环比下降了4.47%,北京(137.41万平)下降了8.43%,上海(157.28万平)则下降了10.56%,是其中降幅最大的。
“总体而言,2013年首月,各个城市基本终止了2012年年底持续猛增的势头,开始不同幅度地回落。”上述研究院认为。
不过,就库存量来看,1月份绝大多数城市楼市库存呈减少的趋势,北京、上海去库存化加速,商品住宅可售面积分别下降98.2和66.24万平方米,广州去库存速度相对较缓,但库存降幅也超过20万平方米。
相比之下楼价温度却更高,1月百城价格指数显示,1月全国百城住宅均价9812元/平方米,环比上涨1%,涨幅是25个月以来的最高值,其中北上广深四大一线城市均价更是环比上涨超2%(分别为25075元,涨2.27%;27655元,涨2.30%;14647元,涨2.14%;25060元,涨2.18%)。
地方两会强调“持续调控”楼市政策风险期到来
虽然年初楼市价格有上涨趋势,但对未来价格的走向,行业却普遍谨慎。
事实上,岁末年初,地方两会相继召开,地方政府纷纷通过表态稳定市场预期。京沪深三地在针对楼市调控政策基调的表态中,均使用了“严格”的字眼,广州则强调“坚决”。坚持房地产调控政策不放松、防止房价反弹等内容在四大一线城市的两会中均有提及。
“政策风险将成为2013年度市场焦点所在。”世联地产就表示。
综合未来供求关系紧张,库存结构等问题,世联地产提出建议称,目前行业运营环境的确有好转,但不同阶层对房价的博弈加剧,企业应认真应对政策风险期的到来。
“有效控制大户型存量,稳健、快销、低风险的刚需产品仍是最好选择。”上述机构表示。
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三是不少政策性问题需要进一步确定。大窝村支部书记邓健芳认为,一些农村人员户口迁出去了,按政策是自愿退田,可没人愿退。一些地方干部也反映,1998年二轮承包的30年合同还未失效,这次确权颁证是否要签合同,签订合同的时间和期限等都还有待政策确定,县市不敢擅自探索。
同时,确权过程中发现多出不少原来被隐瞒的土地以及农民新开荒土地,也需要相应政策来处置。安徽省六安市金安区马头镇副镇长王宏告诉记者,2011年5月份,马头镇被确定为农村土地承包经营权登记试点工作镇。目前实测农田面积比二轮承包登记面积多出46%。黑龙江省农委负责人介绍,2012年黑龙江省方正县和阿城区被批复为农村土地承包经营权确权试点,其中也发现多出不少土地。但由于土地二轮承包期内不宜调整,因此量出来的地也不好处理,只好等待统一处理。
基层干部反映,这些多出来的土地如何确权登记让地方政府官员压力不小,需要确定这些土地的承包权属对象,还要国家对新增土地确认后给予优惠补贴。
专家建议区别对待划定争议区
针对各地已经或即将开展集体土地承包经营权确权工作中暴露出的问题,专家和基层干部群众认为,为确保5年内完成集体土地承包经营权确权,为避免矛盾的遗留和积累,应从完善工作机制入手,解决确权中可能产生的矛盾纠纷。
首先完善矛盾调处机制,加强基层农经机构和队伍建设,健全基层农村土地承包经营纠纷调解仲裁体系。江西省农业厅农经处统计,截至2012年11月底,江西已有90个县(市、区)设立了农村土地承包经营纠纷调解仲裁委员会,比去年底增加了60个市、县(区)。
但负责农村土地承包经营纠纷调解仲裁委员会日常工作的各级经管站却面临着机构弱化和人员短缺的问题。江西省余干县农经站负责人占罗鹰说,余干是农业大县,有27个乡镇场,但全县经管系统仅有24人,平均一个乡镇还不到1人,大部分人还不从事经管本职工作。樊小平说,目前县级农经站对乡镇农经人员也不好管理,“做的好不能奖励,做的不好也不能约束。所有的工作只能凭感情和个人关系来维持。”
其次完善政策,加强培训。一些基层干部认为,二轮承包30年期间结束后再进行确权试点可能更稳妥。如果必须推进,则要有经费保障和针对性专业培训。对基层干部的培训内容除了农村土地承包经营权登记试点工作的相关法律、法规、政策外,对登记规则、档案管理、地籍测量技术及程序、地籍测量与登记业务操作规程也应加强,减少广大干部对登记试点工作的畏难情绪。
三是制定操作性强的试点操作规程,对纠纷难解的田块可区别对待,划定争议区。农村土地承包经营权试点登记性质上属于承包经营权的初始登记,但带有不动产总登记的特点,带有半强制性。由于土地承包经营权登记没被纳入《土地登记办法》,应积极探索科学可行的登记模式和地籍调查测量方法。其中,对近期难以解决的土地承包纠纷,暂按现状划定争议区,查清争议区的位置、面积、形成原因,并登记造册、记录在案,待争议化解后再进行确认、公示和登记。
另外,要落实普法宣传动员工作,加强民主监督,防微杜渐。要加快加强对法律法规、政策中关于农村土地承包经营权及其登记试点的正确宣传;整个试点登记工作的全过程要尽量透明公开,动员各方力量加强民主监督;要加大力度依法、及时、严格查处借机违法重新调整原承包关系或重新组织发包农村土地,借机贪污腐败、违法乱纪,以及借机侵害发包人、其他权利人权利的行为。
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1月全国楼市价涨量跌 调控新政呼之欲出
2013-02-04 | 网易房产