1月14日,住建部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》(以下简称《意见》),提出建立住房租赁信息政府服务平台、积极培育经营住房租赁的机构等多种渠道发展租赁市场。业内人士指出,发展稳定的住房租赁市场是住房制度安排不可缺少的重要环节,《意见》不仅对于缓解局部区域住房市场供求矛盾、减轻保障房建设压力具有现实意义,也是形成“租售并举”,保障房与商品房协调发展的住房供应结构,完善需求导向型住房供应体系的长远之计。
政策引导 培育规模化住房租赁机构
一直以来,住房租赁市场都是房地产市场的短板。与住房销售市场相比,住房租赁市场发育滞后,管理也相对薄弱,制度漏洞和管理“真空”是导致租金随意上涨、租赁合同不稳定、各种纠纷乱象频发的主要原因之一。
《意见》提出,搭建住房租赁信息政府服务平台,为租赁市场供需双方提供高效、准确、便捷的信息服务,逐步实现在平台上对接。
中国房地产研究会房地产法规政策委员会秘书长康俊亮认为,政府服务平台将起到为租赁市场交易增信升级的作用。《意见》的发布透露出政府的决心,未来政府在租赁市场的制度完善和规范管理上将更加有担当。
同时,《意见》指出,积极培育经营住房租赁的机构,推进住房租赁规模化经营,支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租,从单一的开发销售向租售并举模式转变。并且要求加大政策扶持,对于机构、房地产开发企业,经营租赁住房需要办理规划变更、装修改造等相关手续的,积极给予支持。
康俊亮认为,由于“来钱更快”,以前开发商往往是盖了房子就卖,并不愿意持有房源用于出租。此次《意见》政策导向明确,未来将通过政策引导培育出一批规模化的住房租赁机构。
用市场租赁手段筹集公租房
2008年以来,我国加大了保障房建设,保障房制度也在不断完善,改变了以往保障房类型品种、繁多的状况,确立了以公租房为主体,产权型和租赁型为主要类型的保障房体系。随着保障房建设数量的增加和规模扩大,不少专家也提出,在住房供应相对充足的地区,要逐步改变实物保障方式为租金补贴方式,“补砖头”与“补人头”相结合。
《意见》指出,支持从租赁市场筹集公共租赁房房源。各地可以通过购买方式,把适合作为公租房或者经过改造符合公租房条件的存量商品房,转为公共租赁住房。鼓励和支持符合公共租赁住房保障条件的家庭,通过租赁市场解决住房问题,政府按规定提供货币化租赁补贴。
中国房地产研究会名誉副会长胡志刚认为,支持从租赁市场筹集公租房,既有利于缓解当前的高库存压力,也有助于完善“租售并举”的住房供应结构。特别是当前部分地方保障房完成计划压力较大,又面临大量存货需要消化,打通两者之间的通道,能够防止大量新建保障房产生的泡沫,也能盘活存量。
康俊亮认为,建立货币化租赁补贴,让符合保障房条件的人群从市场上租赁房源解决居住问题,前提是市场上有足够的符合条件的租赁房源。《意见》基于租赁方式在解决居民住房问题的比重上升这一实际情况,更加注重需求侧的管理,使公租房和市场化租赁房源衔接,让市场化租赁房源参与到平衡租赁性保障房的供求作用中,能够实现货币化租赁补贴的真正落地和有效运转。
首提推行REITs促进租赁市场发展
《意见》提出积极推进房地产投资信托基金(REITs)试点,通过发行REITs,可充分利用社会资金,进入租赁市场,多渠道增加住房租赁房源供应。各城市要积极开展REITs试点,并逐步推开。
中国房地产估价师与经纪人学会赵庆祥认为,此次《意见》从促进租赁市场发展的角度提出推行REITs试点,也是一大亮点。
不过,他指出,无论采取哪种模式,REITs都是由专业机构进行资产运营,把房地产从不动产转变为可以流动的证券资产,必须有可以产生固定租金收益、盈利性较好的物业作为支撑。但是,目前住宅库存较大的三四线城市,住房租赁市场普遍还不发达,租金水平较低,如何建立可持续运作的商业盈利模式还有待进一步研究。
此外,《意见》要求各省级住建主管部门要将本地区落实本指导意见的情况于2015年6月30日前上报住建部。
业内人士指出,《意见》的具体的实施方案需要地方拿,地方后续如何执行是政策落地关键。“发文用心良苦,关键看执行。” 赵庆祥说。 |
加快发展住房租赁市场既具现实意义也是长久之计
2015-01-16 | 新华社