房子问题不仅仅是住的问题,也是家庭资产问题,甚至代表中产阶级一辈子的全部财富积淀,越来越关系千家万户。房地产是举世瞩目的十九大报告中,焦点里的焦点。
习近平总书记在十九大报告中说:“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。”这是报告中赢得鼓掌声最长的一次。
同时,房地产业两次在十九大报告中提及。还有一句重要的发展宗旨是,“让全体人民住有所居”。
“租购并举”是近来提的比较多的一种重大的住房制度改革,堪比1998年实行的“房改”。“租购并举”从目前来看,也将是市场发展的必然,一二线城市已经或逐渐向存量房市场转化,可供新房持续开发增加的土地越来越少,越来越少一方面意味着单纯售卖土地容易失控越涨越高,另一方面也意味着供应不足,难以满足实际市场需要。
至于众人所关心的房价问题,“租购并举”目前来看并不能让房价快速回落。部分媒体将“租购并举”一厢情愿看成是降房价的举措,只能说不仅狭隘,而且目光短浅。
在一二线热点城市,原本供不应求、主要用来售卖的房子现在变成租购并举,意味着可供售卖量的减少,只会稳定和加大房价压力。因为供地的变化,热点城市的新房未来用地将主要来自“旧改”等。房价已经涨上去了,牵动拆迁成本不断提高,拆迁成本提高又牵动房价上涨,这是一条循环的结。
而地方政府也必须考虑,现有土地卖完了或越卖越少后怎么办,卖地收入快速增加将不可持续性,甚至一旦房价降了,有出现减少和断供的可能。房产税十几年来难产,重复征收有点说不过去,但是从“租”的方面着手,开辟新的税源是不少政府机构的想法,原本这部分就该是征税的只不过缴纳的人少。这样也将增加现有持房出租人租的成本,最终转落到市场上去。
企业则是“手中有粮的,心里不慌”。一部分企业持有可供持续开发的黄金地块,控制开发节奏慢慢开发慢慢卖,保持高利润可以满足开发二三十年的需要。一部分走量上规模的企业,不仅有土地储备的优势,也有快售的渠道和大量资金的支持,可以边走边实践,依托资金规模优势探索自持租赁市场。还有一部分精品开发企业,土地越来越少越来越难拿,要么向三四线城市发展复制原有模式,但三四线城市风险也大,要么转型提供新的服务,发展多元化。无论如何,“租购并举”都给企业和关联机构提供了一种新的发展选择,虽然这个选择对于不少企业而言代价较大。
“租购并举”的出现是恰逢其时的。今年以来,在土地供给侧结构性改革方面,出现了最为明显的三方面政策变化。一是“价高者得”的“招拍挂”出让模式,被“控地价、竞配建(租赁住房或自持)”或完全自持的出让模式替代,甚至采用摇号的办法,还有地方出现了划拨方式。二是集体土地入市改革,还可用于租赁房建设。具体到各城市又是不同的,有些城市集体用地已经很少,比如深圳在前些年已经完成集体用地的收储,已经几乎没有集体用地。三就是各热点城市公布新的供地计划,普遍增加土地供应,但实际上部分城市如预期一般计划落空,并未并且将难以完成,土地难以实质上增加。
“多主体供给、多渠道保障、租购并举”未来将大有文章可作,一切皆看“形势”。
附十九大报告中直抵人心的19句话。
1、中国共产党人的初心和使命,就是为中国人民谋幸福,为中华民族谋复兴。
2、中国特色社会主义进入了新时代。
3、中华民族迎来了从站起来、富起来到强起来的伟大飞跃。
4、我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。
5、中华民族伟大复兴,绝不是轻轻松松、敲锣打鼓就能实现的。
6、把人民对美好生活的向往作为奋斗目标,依靠人民创造历史伟业。
7、乘势而上开启全面建设社会主义现代化国家新征程,向第二个百年奋斗目标进军。
8、中华民族将以更加昂扬的姿态屹立于世界民族之林。
9、中国开放的大门不会关闭,只会越开越大。
10、有事好商量,众人的事情由众人商量,是人民民主的真谛。
11、把人民利益摆在至高无上的地位。
12、让全体人民住有所居。
13、打赢蓝天保卫战。
14、我们的军队是人民军队,我们的国防是全民国防。
15、我们有坚定的意志、充分的信心、足够的能力挫败任何形式的“台独”分裂图谋。
16、人民群众反对什么、痛恨什么,我们就要坚决防范和纠正什么。
17、不管腐败分子逃到哪里,都要缉拿归案、绳之以法。
18、党始终同人民想在一起、干在一起。
19、中国梦是我们这一代的,更是青年一代的。 |
“租购并举”是史上重大住房制度改革 十九大这样说
2017-10-19 | 中地会 温道言