近日广东省人民政府颁布《关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》,聚焦当前各地反映的重点难点堵点问题,提出19条针对性的改革措施,可概括为“两创新三支持四强化”。
广东省在全国率先开展“三旧”改造工作,为国家建立城镇低效用地再开发制度提供了“广东经验”。
《指导意见》提出,要创新规划管理制度,与现行规划制度充分衔接,允许编制“三旧”改造单元规划作为项目实施依据,推动解决修改控制性详细规划程序复杂、耗时长的问题;同时优化建设用地规模调节机制,适当放宽规划修改门槛,推动解决部分用地因不符合规划而无法实施改造的问题。
在支持整体连片改造方面,《指导意见》明确支持旧城镇、旧村庄整体改造、集体和国有建设用地混合改造和土地置换后连片改造。针对旧城镇、旧村庄改造项目拆迁成本高、利益难平衡的问题,允许通过政府补助、异地安置、容积率异地补偿等方式进行区域平衡。允许通过搭配改造、混合改造、置换改造等多种方式,实现地块规则化和地块合并,促进改造成本与收益平衡。
在支持降低用地成本方面,《指导意见》提出要采取多种地价计收方式。“三旧”改造供地可以单宗或区片土地市场评估价为基础,综合考虑改造主体承担的拆迁安置费用、移交给政府的公益性用地及物业等因素确定政府应收地价款。
在支持优化利益分配方面,一方面,广东省将实行土地增值税补助政策,自本年度起,各地级以上市“三旧”改造项目所产生的土地增值税收入(全口径)较上一年度增长超过8%的部分,由省按30%的比例核定补助该市。另一方面,加大对“工改工”及公益性项目奖补力度,对村级工业园改造、“工改工”项目和增加绿地、体育公园、历史文物保护等公益性改造项目实施奖补。
此外,改造项目税收负担也将进一步降低。同一项目原多个权利主体通过权益转移形成单一主体承担拆迁改造工作的,属于政府征收(收回)房产、土地并出让的行为,可按相关税收政策办理。
“两创新”
1
创新规划管理制度
允许编制“三旧”改造单元规划作为项目实施依据,推动解决修改控制性详细规划程序复杂、耗时长的问题。二是优化建设用地规模调节机制,适当放宽规划修改门槛,推动解决部分用地因不符合规划而无法实施改造的问题。
2
创新审查报批机制
“三支持”
支持整体连片改造
支持降低用地成本
一是鉴于在一些改造项目中改造主体承担了原来应由政府承担的补偿安置、土地平整等工作,改造后还向政府无偿移交公益性用地或物业,按照从实际出发、实事求是的原则,允许在改造主体缴纳的地价款中扣除前期投入成本和公益贡献。二是在保障政府收益不受损的前提下,允许以建筑物分成或收取公益性用地等方式替代收缴土地价款,丰富地价实现形式,减少利益分配争议,调动市场主体的积极性。三是对创新创业载体根据土地权利受限情况实行差别化地价,降低其用地成本,支持科技创新和实体经济发展。
支持优化利益分配
一是加大财政奖补力度。在市县政府实行财政奖补的基础上,省统筹整合使用相关财政资金,实行土地增值税补助政策,切实加大对市县的支持力度,推动解决“工改工”项目及公益性改造项目收益率低甚至没有收益的问题。二是降低改造项目税收负担。对经政府确认由市场主体承担拆迁工作的单一主体归宗改造项目,定性为政府征收(收回)房产、土地并出让行为,可享受同等税收待遇,进一步平衡“三旧”用地与新增用地的使用成本,吸引更多市场主体参与。
“四强化”
1
强化倒逼促改措施
借鉴浙江、上海等地经验,要求各地对项目用地效率进行分等定级,实行差别化的资源要素配置,提高低效用地项目的运营成本,倒逼他们实施改造或退还土地。
强化行政司法保障
对“三旧”改造涉及土地征拆搬迁矛盾纠纷进行区分处理,其中,符合《土地管理法》及其实施条例、《国有土地上房屋征收与补偿条例》调整范围的,仍按照上述规定处理;法律法规没有规定的,可积极探索政府裁决,对政府裁决不服的,可依法申请行政复议或提起行政诉讼。利用行政和司法强制力,妥善解决土地征拆“三旧”改造搬迁矛盾纠纷,加快项目实施,保障原权利人合法利益。
强化项目实施监管
强化协同推进合力
该文件自2019年9月30日起施行,有效期5年。据悉,广东省自然资源厅已同步制定《广东省深入推进“三旧”改造工作三年行动方案(2019-2021年)》,作为本《指导意见》的配套实施文件。
|
广东省全力推动“三旧”改造 发布19条改革措施
2019-09-12 |