房企融资规模连续三年收缩 部分民企偿债压力高于上年

　　从近来高层的表态来看，业内预计，对房企融资的支持力度将在2024年有望进一步加强。

 

　　2023年12月中旬举行的中央经济工作会议提出，要持续有效防范化解包括房地产在内的重点领域风险，坚决守住不发生系统性风险的底线。要积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。

 

　　上述会议的表述由去年的“防范化解头部房企风险”变为“一视同仁”、“不同所有制”，意即保主体覆盖范围有所扩大，民营房企有望获得增量支持。

 

 

　　同期，住房和城乡建设部副部长董建国也公开表态，支持暂时资金链紧张的房企解决短期现金流紧张问题，促进其恢复正常经营，坚决防止债务违约风险集中爆发。

 

　　董建国同时强调，社会上把部分房企债务违约称为“爆雷”“资金链断裂”，其实用语是不准确的。如果将债务违约等同为“爆雷”或者是“资金链断裂”会造成企业完全停摆的错误认识，导致社会对企业产生信任危机，进而冲击市场销售加剧企业困难。各方面应该理性地看待房地产市场出现的问题，共同维护房地产市场的平稳健康发展。

 

　　基于监管层的表述，西政资本预测，对于资产优质、专注主业、合规经营的房企，因暂时现金流紧张引起的债务违约，监管部门将督促金融机构支持房企解决短期现金流紧张问题，且很可能实质性放松“三道红线”的融资监管要求，以帮助更多房企恢复正常经营。

 

　　未来对于债务违约企业或将采用分类施策处置的方式，在优胜劣汰的同时，个别民营房企只是暂时资金链问题发生债务违约的，有可能受到融资政策的支持，帮助其解决流动性问题。

 

　　在一系列支持政策中，来自银行等金融机构的支持颇为关键。信贷是房企外部融资中占比最高部分，信贷融资渠道的恢复对房企整体融资状况的改善具有重要意义。业内也多期盼包括银行及其他金融机构对房企提供的融资支持能有更多实际的落地。

 

　　某经营状况尚良好的大型民营房企内部人士坦言，尽管目前公司在债券发行层面上能有所动作，但并没有更多的突破，仍是保持平稳状态，“政策还是要在金融机构方面能有更多实质性的动作，否则改变可能不会很大。”西政资本直言，如果金融机构与房企签订的几百亿、几千亿的战略合作协议中，只有较少的实际投放资金，那本次监管层提出的要求可能还是难有实际效果。

 

　　在市场信心未完全恢复的背景下，整体行业面融资面仍然疲软，面临实际债务压力，民营房企仍将面临较大挑战。多家机构测算数据显示，2024年房企到期债务规模依然庞大。

 

　　国际评级机构惠誉发布报告显示，2024 年中资房地产开发企业将继续有大量的债券待偿付，到期（包括面临回售）的境内及境外债券的本金总额将达到7373 亿元人民币，较2023年增加11.3%。

 

　　这其中，未出险民营房企明年将需分别偿付境内和境外债券本金总额393亿元人民币和55亿美元，均超过2023年的到期总额。债券到期峰值将出现2024年3月和8月，届时需偿付本金合计金额均将超过100亿元人民币。

 

　　惠誉预期，许多未出险民营房企将继续面临偿债挑战，其中部分房企或借助债务重组延期还款，甚至可能直接违约。这主要原因在于，购房者普遍对这些房企能否按时保质交付项目感到担忧从而导致合同销售低迷、资本市场融资渠道受阻，以及房企需优先保交楼。

 

　　同时，部分完成了债务重组或展期的房企，也将有债务到期。据惠誉测算，16家已出险房企计划在2024年分期偿付109亿元人民币本金，高于2023年的额度。

 

　　严峻的到期债务压力下，业内对2024年的房企生存境况仍有不少担忧。于小雨向记者表示，整体来看，2024年到期的债务明显高于2023年还多，但考虑到现在的融资情况和销售情况，对于房企来说是雪上加霜，不排除部分企业有二次违约的风险。