陈锡文:房地产未来发展空间和农民密不可分-中地会
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陈锡文:房地产未来发展空间和农民密不可分

2016-01-04  来源:中地会
 
中央财经领导小组办公室副主任,中央农村工作领导小组副组长、办公室主任 陈锡文
 
      我国去年明确提出经济发展进入新常态,方方面面各行各业也都进入了新常态。表面上看,是经济增速下降,从高速转向中高速发展,实质上是经济结构的调整。
 
      总理最近说,增长进入中高速,产业要进入中高端。没有中高端的产业,无法维系中高速的发展。
 
      中国农村的发展对房地产业具有举足轻重的作用。一方面住房终究还是需要人住,需要增强进城农民的消费能力,另一方面,城市发展还是需要农民手中的土地。房地产业未来发展的核心是需要处理这两方面的问题。当然,仅仅靠房企无法担负,需要依靠政府政策来解决。
 
      目前,在城镇7亿1千万人中,没户籍的2亿3千万人,还有2千万是有户籍的外来人口,2亿5千万人需要大概7、8千万套房才能住下人。同时还有6亿3千万农民不断进城。从这个角度看,房地产仍然具备发展前景。只是我们的户籍政策制约了农民进城,去年下发的户籍改革文件影响很大但现在来看又趋于平静。中国房地产业真正巨大的空间实际上和农村农民问题密不可分。
 
      土地改革主要是和农民打交道
 
      房地产企业关心土地方面的改革,但实际上土地改革也是要和农民打交道。去年我国供地61万公顷,合约900万亩,比前年减少16.5%,这是5年来首次减少,减少了180万亩。此前每年都在1000万亩以上,减少最多的是住宅供地,减少25%大约减掉15.5万公顷,意味着住房的减少,原因比较复杂。
 
      未来土地方面改革有两个变化。一是供地规模缩减。十八届三中全会提出的土地制度改革,是缩小征地规模,增加农民收益。国家正式供地800多万亩的话,四分之三600多万亩还是要向农民征收,耕地占其中一半。二是允许农民经营性集体土地入市,和国有土地同价同权。在城镇规划范围内的不征收了直接入市,不在该范围的企业和农民自己去谈,按有关部门统计,只占15%左右,比例不大。
 
      农地和城市住宅的改革涉及问题很多
 
      现在农村的宅基地问题很多。对农民承诺某种程度是保障性的,一户一宅长久使用,它是半个世纪前提出的,没有考虑后代,由于儿孙辈的出现很多地方已经无地可供,15.6亿亩基本农田不能动,很多地区甚至20年没法供地。法律规定宅基地只有占有和使用权,没有收益权,但现在农民房出租明显获取了收益。农村人出去后房子空置,宅基地制度不允许外来者购买。还有就是建新不拆旧、擅自超标准建设、在承包地建房等等。一系列问题都需要改革来解决。
 
      城市住宅的改革也要拨清混乱。
 
      城市住宅从商品房到经适房再到保障房,这些住房不划清界限就容易乱套,而农民又提出农民房要入市。现在北京混居的商品房和购置性保障房,外表看相差不大,但价格差异很大。农民房如果入市,尤其是在农民无偿获取土地的情况下,入市如何限定就非常重要。
 
      按照我国法律规定,城市土地属于国家所有。现在提出农地有的不征直接入市,就出现国有土地、宅基地同存,城市范围内的城中村土地和宅基地却不属于国家所有。这些通过改革都要说清楚,有一个渐进的过程。
 
      土地改革让房企获取土地方式产生变化
 
      农民和政府、开发商的矛盾归根结底在分配。分配不能不公就是不能过高和过低。一亩地一年纯收入可能也就1000元,30年收益也就3万元,按这个补给农民他们如何买房如何活下去。过去增值归公,按农业产值计算征地,让失地农民没了生存方式没了安全感,造成土地也很难征。
 
      江苏有个案例,卖房农民建房用了20万卖了40万,赚了20万。买房的一方也感觉赚了60万,因为马路对面的房子卖100万。这样的买卖也是钻了漏洞。
 
      市场制度历史比较久、发展比较完善的国家主要是收税解决,土地用途性质转变的税收很高。市场制建立没那么久的国家,比如韩国、日本,土地规划做出来以后全由政府征收,还有我国台湾地区。但台湾地区有个规定,土地增值农民所得不得高于50%低于40%,起码解决了部分问题。
 
      我们通过什么解决?2003年十六届三中全会首提物业税,已12年。由于物业性质各不相同设计起来比较难,需要先理清原来的税种。
 
      农民经常看到自己手中的地很低补偿但价格很高卖出去,城市市民也经常看到政府便宜征地卖价很高,实际上也有误区。城市工矿仓储用地价格一般较低,政府赔钱部分通常是用商贸地来补亏空。一般人没看到工商企业户很便宜的从政府手中拿地。
 
      发达国家工矿企业用地不超10%,我国大城市工矿企业用地达40%。按照粗略计算,我国84个城市工业仓储等用地与商贸和住宅用地的出让价差平均高达8到10倍。基本全是用房地产业的发展来补工业部分损失的地价。这样的方式不可持续,低价供应甚至免费供应工业用地也造成产能过剩。
 
      这些土地制度方面的改革对房地产企业而言,获取土地方式将会产生较大变化,需要考虑如何去用农民地。未来的用地还有一是从边界扩展城市,不断的发展城市群;二是二次开发,严格的节约用地。在上海,松江工业产值占上海1/7,但用地很小,工业园区只租不卖。租10年,一个个小城镇就起来了。过去以量取胜的方式无论在哪个行业都会过时,要讲方式和方法。(陈锡文:中央财经领导小组办公室副主任,中央农村工作领导小组副组长、办公室主任)

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陈锡文:房地产未来发展空间和农民密不可分

2016-01-04 | 来源:中地会

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中央财经领导小组办公室副主任,中央农村工作领导小组副组长、办公室主任 陈锡文
 
      我国去年明确提出经济发展进入新常态,方方面面各行各业也都进入了新常态。表面上看,是经济增速下降,从高速转向中高速发展,实质上是经济结构的调整。
 
      总理最近说,增长进入中高速,产业要进入中高端。没有中高端的产业,无法维系中高速的发展。
 
      中国农村的发展对房地产业具有举足轻重的作用。一方面住房终究还是需要人住,需要增强进城农民的消费能力,另一方面,城市发展还是需要农民手中的土地。房地产业未来发展的核心是需要处理这两方面的问题。当然,仅仅靠房企无法担负,需要依靠政府政策来解决。
 
      目前,在城镇7亿1千万人中,没户籍的2亿3千万人,还有2千万是有户籍的外来人口,2亿5千万人需要大概7、8千万套房才能住下人。同时还有6亿3千万农民不断进城。从这个角度看,房地产仍然具备发展前景。只是我们的户籍政策制约了农民进城,去年下发的户籍改革文件影响很大但现在来看又趋于平静。中国房地产业真正巨大的空间实际上和农村农民问题密不可分。
 
      土地改革主要是和农民打交道
 
      房地产企业关心土地方面的改革,但实际上土地改革也是要和农民打交道。去年我国供地61万公顷,合约900万亩,比前年减少16.5%,这是5年来首次减少,减少了180万亩。此前每年都在1000万亩以上,减少最多的是住宅供地,减少25%大约减掉15.5万公顷,意味着住房的减少,原因比较复杂。
 
      未来土地方面改革有两个变化。一是供地规模缩减。十八届三中全会提出的土地制度改革,是缩小征地规模,增加农民收益。国家正式供地800多万亩的话,四分之三600多万亩还是要向农民征收,耕地占其中一半。二是允许农民经营性集体土地入市,和国有土地同价同权。在城镇规划范围内的不征收了直接入市,不在该范围的企业和农民自己去谈,按有关部门统计,只占15%左右,比例不大。
 
      农地和城市住宅的改革涉及问题很多
 
      现在农村的宅基地问题很多。对农民承诺某种程度是保障性的,一户一宅长久使用,它是半个世纪前提出的,没有考虑后代,由于儿孙辈的出现很多地方已经无地可供,15.6亿亩基本农田不能动,很多地区甚至20年没法供地。法律规定宅基地只有占有和使用权,没有收益权,但现在农民房出租明显获取了收益。农村人出去后房子空置,宅基地制度不允许外来者购买。还有就是建新不拆旧、擅自超标准建设、在承包地建房等等。一系列问题都需要改革来解决。
 
      城市住宅的改革也要拨清混乱。
 
      城市住宅从商品房到经适房再到保障房,这些住房不划清界限就容易乱套,而农民又提出农民房要入市。现在北京混居的商品房和购置性保障房,外表看相差不大,但价格差异很大。农民房如果入市,尤其是在农民无偿获取土地的情况下,入市如何限定就非常重要。
 
      按照我国法律规定,城市土地属于国家所有。现在提出农地有的不征直接入市,就出现国有土地、宅基地同存,城市范围内的城中村土地和宅基地却不属于国家所有。这些通过改革都要说清楚,有一个渐进的过程。
 
      土地改革让房企获取土地方式产生变化
 
      农民和政府、开发商的矛盾归根结底在分配。分配不能不公就是不能过高和过低。一亩地一年纯收入可能也就1000元,30年收益也就3万元,按这个补给农民他们如何买房如何活下去。过去增值归公,按农业产值计算征地,让失地农民没了生存方式没了安全感,造成土地也很难征。
 
      江苏有个案例,卖房农民建房用了20万卖了40万,赚了20万。买房的一方也感觉赚了60万,因为马路对面的房子卖100万。这样的买卖也是钻了漏洞。
 
      市场制度历史比较久、发展比较完善的国家主要是收税解决,土地用途性质转变的税收很高。市场制建立没那么久的国家,比如韩国、日本,土地规划做出来以后全由政府征收,还有我国台湾地区。但台湾地区有个规定,土地增值农民所得不得高于50%低于40%,起码解决了部分问题。
 
      我们通过什么解决?2003年十六届三中全会首提物业税,已12年。由于物业性质各不相同设计起来比较难,需要先理清原来的税种。
 
      农民经常看到自己手中的地很低补偿但价格很高卖出去,城市市民也经常看到政府便宜征地卖价很高,实际上也有误区。城市工矿仓储用地价格一般较低,政府赔钱部分通常是用商贸地来补亏空。一般人没看到工商企业户很便宜的从政府手中拿地。
 
      发达国家工矿企业用地不超10%,我国大城市工矿企业用地达40%。按照粗略计算,我国84个城市工业仓储等用地与商贸和住宅用地的出让价差平均高达8到10倍。基本全是用房地产业的发展来补工业部分损失的地价。这样的方式不可持续,低价供应甚至免费供应工业用地也造成产能过剩。
 
      这些土地制度方面的改革对房地产企业而言,获取土地方式将会产生较大变化,需要考虑如何去用农民地。未来的用地还有一是从边界扩展城市,不断的发展城市群;二是二次开发,严格的节约用地。在上海,松江工业产值占上海1/7,但用地很小,工业园区只租不卖。租10年,一个个小城镇就起来了。过去以量取胜的方式无论在哪个行业都会过时,要讲方式和方法。(陈锡文:中央财经领导小组办公室副主任,中央农村工作领导小组副组长、办公室主任)
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