易宪容：楼市调控应有新思路

　　如何把挤出房地产泡沫所要付出的代价降到最小程度？如何让房价回归到合理水平?政府不能采取行政干预（如限购限价令），而应采取成熟市场的经济杠杆，把住房市场赚钱效应去除掉。

　　尽管中央经济工作会议公告，政府对2012年房地产调控十分坚决，也要求2012年国内住房价格回归合理水平，但是来自各个方面反对房地产继续调控的声音仍然络绎不绝。有地方政府的软性对抗，也有所谓的专家学者的言论危言耸听。比如，有人认为房价不可太跌，如果房价太跌，整个中国经济局面将不可收拾等。中央政府的房地产宏观调控已经遇到巨大阻力。如果政府不能冲破这些阻力，房地产宏观调控能否成功是不确定的。同时，要让国内房地产宏观调控成功，政府也得有新思路。

　　可以说，任何一次政策变化都是利益关系的调整，而重大的经济政策调整更是重大的利益关系调整。房地产宏观调控就是如此。面对巨大的暴利，既得利益集团要轻易退出这个市场是不可能的。

　　国内房地产投机炒作是多么泛滥与严重，我们只要看一下一年来楼市调控出现的许多城市住房销售突然停止（有些城市销售下降达70%以上）就一目了然。因为，在住房消费为主导的市场，当住房销售快速下降时，其价格立即会调整，以便让更多的消费者进入。但是，一年来楼市调控，不少城市住房销售大幅度下降，但住房价格却顶在天花板不下来。这种“量跌价滞”坚持一年多，直到最近才有所松动。该现象说明了什么，正是说明当前国内房地产市场完全是投机炒作为主导市场，住房投机炒作盛行。也就是说，如果当前国内房地产市场丧失了它的基本功能，成了少数人赚钱的工具，成了少数人获得暴利的市场，那么这样的市场或产业要不要已经无所谓。因为，它不仅存在巨大的风险，而且一定会给整个社会经济带来巨大的灾难。因此，它的调整与转型是必然，否则整个社会所付出的代价会更高。

　　问题是如何把挤出房地产泡沫所要付出的代价降到最小程度？从历史的经验来看，任何国家所吹大的房地产泡沫没有不破灭的。但挤出房地产泡沫的方式不同，所产生的结果是不一样的。如果让房地产泡沫自然破灭，那么中国经济就得走上日本20年经济衰退之路。所以，到当前国内房地产泡沫巨大的情况下，不少人还指望这个泡沫继续吹大，比如房价不涨就是跌、房价下跌风险有多高等，最后等待的只能是中国经济步日本20年经济衰退之路。如果指望当前国内房地产泡沫继续吹大不破灭，那只能是少数人头脑的玄念，根本就不可能。而通过政府宏观调控彻底地挤出房地产泡沫（请注意这里彻底地挤出房地产泡沫，不是说房价调整到某种程度就停止，而调整到绝大多数人有支付能力购买住房），让以投机炒作为主导的房地产市场向消费为主导的房地产市场转型，事实上也要付出不少的代价，或加速经济增长的下行，但是这种转型所付出代价再大，也是整个市场必须承担的。否则，国内房地产市场无法走向带动整个经济增长及繁荣之路。从政府的角度来说，对当前国内房地产宏观调控所遇到的阻力、所付出的代价都必须态势坚决，不可半途而废。

　　对于房地产宏观调控，最为核心的内容就是让住房市场回归到它的基本功能，让住房的价格回归到理性水平。生产住房是为了满足民众基本的居住要求的，而不是投机炒作赚钱的工具。在实现这一点，国际上有许多成熟的经验的法律制度。

　　比如德国就是用法律、税收制度、信贷制度让房地产市场投机炒作者无利可图，无生存之空间，甚至于血本无归。这样才能让有消费支付能力的人能够买到住房。德国各个地方的法律都规定，房价要在合理水平，否则会将受罚款及判刑。通过税收手段，加大房地产投机炒作者成本。无论是事前、事中、还是事后的各种住房税收限制，在德国想通过住房投机炒作赚钱根本不可能。房地产赚钱效应去除，住房价格上升的预期不存在，人们也不会急于购买住房，房价稳定也就自然。在过去十几二十年，德国的住房价格上涨幅度只有10%。

　　可见，国内房地产宏观调控已经不可退缩了，只能往前走。而政府房地产宏观调控政策的目标是让住房市场回归到它的基本功能，让房价回归到合理水平。政府不能采取行政干预（如限购限价令），而应采取成熟市场的经济杠杆，即政府要采取事前、事中、事后的信贷政策、税收政策把住房市场赚钱效应去除掉，让购买都是满足其居住而不是赚钱，让住房的投机炒作者无利可图，那么国内房地产市场才能健康稳定地发展。如果能够这样，国内房地产宏观调控既简单又行之有效。