最近国家统计局公布的数据显示,6月全国70个大中城市新建商品住宅价格按月上升0.02%,结束楼价8连跌。其中,6月份有25个城市楼价按月录得上涨,比5月份增加了19个,反映楼市价格上涨范围迅速扩大。另有31个城市的二手房价格上涨。
可以说,国十条以来,国内住房宏观调控已经有两年多了。这一轮的住房宏观调控,政府政策目标十分明确,就是要严厉遏制住房投机投资炒作需求,让房价回归到合理的价格水平,并让以往住房投资投机为主导的市场转变为以住房消费为主导的市场。而住房价格回归至合理水平就是让绝大多数居民有支付能力来购买,让国内住房市场消费需求真正释放出来。在这种政策目标下,两年来国内住房市场宏观调控取得不少成就,整个住房市场也正在朝着这个方向发展。不过,今年整个经济增长下行,政府推出了稳增长的经济政策。而稳增长的经济政策不仅打破了近两年住房市场“量降价滞”的僵局,也降低了购买住房的成本,改变了正在调整中的国内住房市场预期。而这正是当前国内住房市场突然间转向的根本原因。
这种转向说明当前的住房市场以投机投资为主导的格局并没有改变。可以说,尽管目前不少城市住房限购政策没有多少改变,但是这对于住房投资投机者来说都是小事。因为在性质没有改变的市场,只要住房投机投资者看到住房投机有利可图,他们就会千方百计突破现有的行政限制(无论是限购令还是对第二套以上住房实行信贷限制)进入市场。有人说,最近住房销售量的增加基本是出于自住需求,这种判断肯定是没有数据证明的。更何况,如果没有住房税收政策进行事中及事后限制,购买第一套住房难道不可用做投机投资吗?
当前住房市场的价格又开始上涨,住房市场的性质又向投机投资回归。此回归不仅加大了政府未来进行房地产宏观调控的难度,也让政府房地产宏观调控政策的公信力荡然无存。市场一定会认为,政府对房地产的宏观调控只是口头上而不是实际意义上的。如果住房市场有这样的观念,那么国内住房市场的预期就会发生全面转向。
在市场经济中,价格是最为重要的。市场通过价格变化来调整供求关系及利益分配关系。如果国内住房市场上涨了近十年的住房价格不下行,反而上涨,那么市场运行是与政府住房宏观调控目标背道而驰的。更为重要的是,政府一直在强调,要坚决遏制国内住房市场的投机投资需求,让房价回归到合理的价格水平,让住房市场成为一个消费为主导的市场。而这些宏观政策目标的核心,就是要让住房市场的价格回归到绝大多数住房消费者有能力购买的水平。住房价格上涨不仅离这个目标越来越远,而且又在把住房消费者挤出市场。因为对于过高价格的住房来说,只有住房投机投资者有能力对价。即使当前只有三成城市的住房价格上涨,市场同样会把住房消费者挤出市场。这时,国内住房市场又回到调控前的老路。住房市场的问题是一个经济问题,更是一个政治与社会问题。房地产泡沫进一步吹大,社会的矛盾与利益冲突将进一步升级。
最近国内住房市场的价格为何又会出现重新上涨的趋势?这里有几方面的原因。一是早些时候,国内住房市场经过两年来的宏观调控,确实取得了一定的成果,住房投机投资需求逐渐被挤出市场,但是随着房地产开发商向下调整价格,住房消费者逐渐进入,住房销售量开始增加。在这种情况下,如果继续保持现有的住房政策,那么随着房价逐渐向下调整,住房消费需求就会逐渐被释放出来,住房市场转型也将逐渐进行。但是,面对经济增长下行,宏观经济政策转向,尤其是央行短期内两次降息,住房消费者恐慌性进入住房市场,因为他们担心住房政策又出现2009年那样的转向,房价会越来越高,而且住房投资投机炒作者也正在突破现有的各种行政政策限制进入市场。再加上各地方政府的种种托市政策出台,更是突然改变了当前住房市场的整个预期,各种各样的住房购买者都开始涌入市场。这不仅让住房销售量在短期内快速增长,而且也让一些城市的住房价格迅速被推高。
二是尽管近来中央政府对住房市场宏观调控政策十分坚决,也看到了问题的实质所在,比如要坚决遏制住房投机投资需求、建立长效政策等,政府的决心很大,但是就不见相应的政策出台。如果不通过事中及事后严厉的税收政策打击住房投机投资需求,那么大家一定会认为购买住房是有利可图的,再加上最近银行信贷政策这样宽松,住房市场投机投资需求会迅速放大。住房投机投资需求一旦进入市场,住房价格必然上涨。因为一般来说,住房投机投资需求者其出价水平会高于住房消费者。
而房价突然上行,它会即刻改变整个住房市场宏观调控政策的基础,一是住房市场性质无法转型;二是住房市场预期将全面改变;三是政府政策公信力大失;四是住房市场赚钱效应将突然放大,房地产泡沫将进一步吹大。
总之,国内三成以上城市的房价又开始上涨,政府不可掉以轻心,一定要尽快用政策来稳定市场预期,转变市场性质,重新确定政府住房政策的公信力,这样才能保证住房宏观调控重新回到政府政策的目标轨迹,否则国内住房市场所面临的问题与困境可就大了。
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易宪容:价格上行将动摇整个楼市调控基础
2012-07-24 | 上海商报