保障房可对冲全国商品房投资下滑30%(2)

　　(三)2011年保障房建设的资金缺口与潜在的补充来源

　　综合而言,2011年政府、开发商、社会资金等多元渠道共需要为保障房提供的融资总量为1.25万亿。大致框算,2011年1.25万亿的投资额中约计有6000亿的部分需要地方政府通过多元融资渠道解决,潜在的来源可能有以下几个部分:1)通过地方政府划拨土地、以部分财政资金作为前期运作成本,并将政府存量公租房和廉租房等具有稳定收入流的项目资产注入,形成一个保障房融资平台。2)如果政策空间可以适当打开,社保投资基金、保险资金、住房公积金等其它社会资金的参与规模可能明显加大。3)土地出让金收益的10%:预计2011年土地出让净收益约为7000--9000亿左右,因此,可供用于建设保障房的资金规模约为700--900亿。不过,2010年的2.9万亿土地出让金中,尚有2314亿元结余,预计部分结余资金可用于保障房建设。4)国开行贷款约1000亿元左右,目前为止,一些商业性的银行参与的积极性不大。5)此外,资金压力也可以通过多元化的建设模式予以缓解,并形成一个可持续的资金循环。总体上看,以上多种资金解决方式基本可以覆盖潜在的资金缺口,资金压力难以成为保障房建设的主要障碍因素。

　　(四)土地需求与潜在的土地供给缺口

　　2011年1000万套各类保障房用地需求约为3.1亿平。我们曾经强调,土地供给一直是阻碍保障房大规模建设的核心原因,但是,2011年的土地供给问题基本可以消除,原因在于:1)保障房用地指标单列。2)2010获批但未形成实际供给的土地将成为2011年的土地来源。3)2011年实际需要的新增用地主要集中在廉租房和公租房用地上。4)国土资源局规定2011年“招拍挂”的每一宗土地的10%必须配建保障房,因此,商品房供地本身也将包含相应的保障房用地,其中商品房用地将按照市场价格进行土地出让,保障房用地则为划拨。5)虽然2011年土地供给总量缺口并不大,但从各省市的不同情况来看,北京、上海、天津、海南与浙江等省份的供给压力相对较大,中西部省份的供地压力则相对较小。

　　三、2011年1000万套保障房的“增长效应”将在三季度集中释放

　　(一)分阶段看,保障房“增长效应”的释放进程取决于2011年的开工进度

　　目前来看,可以大致确定的进度时间表是:1)4月底前“项目落地”。2)5、6月“完成规划”。3)7、8、9月“集中开工”。4)12月底前,各类保障性住房和棚户区改造项目将完成目标任务的60%以上。总体上看,7、8、9月即三季度将是保障房大规模集中开工与建设的时间窗口,因此,保障房对经济增长的对冲、对消费的拉动效应将在三季度集中体现。

　　(二)总量上看,2010年在建1220万套保障房可对冲商品住宅30%的投资下滑

　　2011年在建保障房为1220万套,其中2010年未完工的220万将在2011年上半年逐步竣工,2011年新开工的1000万套将在年底完工60%左右,两者合计形成的投资完成额约计1.25万亿元。

　　我们的压力测试结果显示:1)即使1.25万亿投资中完成65%,即8000亿左右,那么经济增长能够承受的商品住宅投资下滑幅度为20%:一线城市下滑80%,二线城市下滑40%;2)如果1.25万亿能够全部完成,那么经济增长能够承受的商品住宅投资下滑幅度超过30%:五大一线城市投资全部消失,30个大中城市下滑超过60%。3)合理的测试假设下,即商品住宅投资同比增长10%、商业地产投资维持10年增速、保障房投资完成率60%,那么2011年的房地产投资同比增速仍可维持在30%左右,仍然是推动经济增长的重要力量。

　　(三)保障房对冲功能的分歧之处:对于投资无杠杆效应

　　从投资的角度讲,保障房与商品房投资对经济增长拉动效应之间的最大区别在于保障房投资无杠杆效应。从消费的角度讲,保障房与商品房的最大区别在于无财富效应。

　　四、1000万套保障房对商品房市场的潜在冲击有多大？

　　(一)从住宅结构看,保障房存量扩大会影响房地产供求关系,对定位与中低端的商品房形成直接冲击。

　　(二)政策上行业层面的冲击可能来自于“商品房持续压制、保障房持续扶持”的政策压力。