易宪容：房地产调控要害在去除赚钱效应(2)

　　还有，当前住房价格过高，也不在于地方政府土地财政及住房税收在住房价格中的比重多高。因为，一则如果房价是成本定价，那么房地产就算有暴利，房价也不会推得如此之高；二是无论是住房成本定价，还是住房暴利获得，其利益实现都得通过最终商品来实现。为何住房价格能越飙越高？根本上就在于此时住房是投资产品而不再是消费品。消费产品的价格能在有限的供求关系变化中形成，但投资产品的价格则完全由市场预期来决定。在楼市，这种市场预期又源自住房投资者对住房政策的理解。因此，地方土地财政及住房税收在住房价格中比重再高，假如不能通过住房商品售出，这些收益都是无法实现的。而改变住房属性或让住房成为投机炒作工具、赚钱工具后，企业的暴利、地方政府的土地财政收入增长才有可能。

　　可以说，近十年来国内房价快速上涨的根本动力就在于住房的赚钱效应。如果不对住房赚钱效应采取真正伤筋动骨的政策来遏制，那么这些房地产政策要达到目的是不可能的。从人类文明社会出现以来，无论是市场经济国家还是计划经济国家，无论是经济发达国家还是经济落后国家，没有哪个国家的住房政策会保护少数人利用公有土地资源通过住房投机炒作来牟取暴利的。当住房成了极少数人赚钱牟取暴利的工具时，全国绝大多数人的利益被掠夺与损害，并产生了诸多社会矛盾与利益冲突。如果房地产宏观调控不从这样的根本问题上入手，坚决去除住房投机炒作的赚钱效应，仍然坚持住房市场的工具性，那么生产的住房越多，整个经济与社会所面临的矛盾与问题则越多。无论是增加保障性住房的生产，还是增加土地供给扩大商品住房供应，最后结果都不外乎是更多的人进入住房市场逐利。在只要持有住房就有利可图的情况下，无论是商品住房还是保障性住房，投机者又怎能不千方百计逐利？特别是这种住房赚钱效应随房价飙升在进一步强化与扩展时，如果政府住房宏观调控政策不从这个要害之处入手，仅是采取限购、限价、市场管理等措施，那么住房投机逐利者更会无所不在。

　　总之，要让国内房地产市场得到根本上的调整，挤出房地产泡沫，政府就得利用成熟市场行之有效的经济手段（如信贷及税收）坚决去除住房市场赚钱效应，去除住房市场的宏观工具性，坚决、全面、严厉地打击住房投机炒作，并让这些住房投机炒作血本无归。这才是当前国内房地产宏观调控突破困境的关键所在。