“稳增长下的中国房地产走势”地产峰会(2)-中地会

主持人：感谢程总的致辞。下面有请广州越秀地产股份有限公司总经理助理林峰致辞。

林峰：非常荣幸参加本次“稳增长下的中国房地产走势”地产峰会暨“中地会2012交流年会”，我谨代表越秀地产和陈志鸿总经理衷心感谢中地会为本次活动所做的辛勤劳动，并对一直以来支持越秀地产发展的各位领导、同行和嘉宾表示由衷的感谢。

中地会成立以来，为房企、金融机构、房地产上下游企业和专家学者等提供了一个卓有成效的内部交流平台，中地会举办的各项活动极大地促进了房企与银行、上下游企业的交流，实现了“交流产生价值”“合作实现共赢”的宗旨。

希望中地会日后能举办更多类似的活动，促进各方交流，越秀地产也会积极参与其中，秉承资信为核心的价值观，加强与金融机构的合作沟通，不辜负大家的期望与信任，坚持可持续发展，在保证资金充裕的同时，积极履行企业社会责任，发挥资信房企的标杆作用。

越秀地产从08年开始，实施立足广州、面向全国战略，目前已在广州、沈阳、武汉、杭州、香港、江门等9个城市进行项目开发，布局全国已初见雏形。同时，越秀地产今年销售业绩大幅提升，截止至11月，公司累计合同销售及订购(正式销售合同将于订购后短期内签署)金额约140亿元，累计合同销售及订购面积约为116.82万㎡。

与此同时，越秀地产在资本运作方面也有较大突破。日前，公司将广州国际金融中心（IFC）正式注入越秀房托，实现了地产与信托的良性互动。广州IFC注入前，越秀房托的物业组合为白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利亚广场以及越秀新都会大厦，IFC以150亿元注入后，越秀房托总资产达230.95亿元，成中国最大房地产信托基金。

十八大提出，2020年人均可支配收入要比2010年翻一番，随着居民收入增加，购买力提升，房地产业仍会呈较快发展态势，未来10年仍是房地产发展的黄金时期。

越秀地产将继续秉承“创造美好生活”的理念，一如既往地为广大居民提供优质房产。我坚信，在中地会这一优秀平台基础上，在各大金融机构和房地产上下游企业支持下，房地产业必定会更加健康、平稳地发展。

主持人：感谢林总的致辞。今天我们荣幸请来了房地产业知名专家，中国社科院金融研究所研究员、也是中地会专家易宪容先生。易先生于1997年获得中国社科院研究生院经济学博士学位。易先生长期关注中国房地产的发展，撰写了大量文章。今天他为我们主讲的题目是：“十八大后的房地产政策方向和走势”。

下面有请易宪容先生为我们主讲。

易宪容：十八大刚成功举行，民生问题成十八大报告主要议题，而住房问题则是民生问题中最令人关注的方面。那么，十八大后，中国房地产市场将如何发展、房地产政策将出现哪些变化、这些变化将导致什么事情发生，大家都已进行了多方面的思考和猜测。

民生化将成未来经济政策的出发点

十八大后，限购等行政意味浓厚的政策会适时退出，房地产调控政策将会出现调整，但幅度不大。对政策的考量，有三大特征必须关注：

1、新的领导班子执行力都比较强，新选举出的中共中央政治局常委将对中国经济政策的制定产生直接影响。据了解，七大常委中有四位是知青，他们上山下乡的经历使得他们更能体会普通老百姓的需求。据此，民生化将成未来经济政策的出发点。

2、新一届领导班子大部分文科出身，更关注人性基本需求。同时，新一届领导人开放度更高，更能汲取世界各国发展经验，能洋为中用，制定更贴切民心的政策。

3、新一届中央领导班子大多数从基层做起，积累了丰富的实战经验。新一届领导班子绝大部分都有基层工作经历，更了解基层的实际情况，这对于党中央制定正确、有效的经济政策起到了有利帮助。

城镇化是未来经济工作的重点

阅读十八大报告，我发现了四个亮点：1、让农村人口市民化。党的十八大报告提出，要继续坚持房地产调控，同时加大保障房建设力度。城镇化将成未来经济工作的重点，城镇化要进行结构转型，未来城镇化将不是简单的土地城镇化，将更注重质量，在农村人口进入城镇同时，真正市民化，这包括在物质和精神两个层面。

2、城镇化依然是经济发展重要基点，它对经济所起的巨大推动作用在短期内将不会改变。首先，要顺利推动城镇化，先要进行土地制度改革，让农民有保障，那么他们才能放心进城发展。

因此，改革中国住房市场土地制度，就必须让全国所有的土地权能合一，都可交易与转让。但对于国有土地，其出让金不能归地方政府所有，而是要建立起全国性土地基金，为全国人民所有。土地基金的收取与使用要通过全国人民代表大会的财政预期决算来进行。地方政府的财政支付则更多的通过征收物业税的方式来进行。

3、中国户籍制度会进行调整，表面上看，中国城镇化已达51%，但实际上其中有16%的人员只是表面上城市化，实际仍为农民，他们在物质层面和心理层面仍处于农民阶段。要让农民真正市民化，必须提供他们一个合适的居住条件，让他们能真正享受政策所带来的实惠。

因此，未来住宅市场仍有较大发展空间，中国房地产市场将继续呈强者愈强的态势，有资金、技术和创新能力的房企，将会提供性价比更高的产品，因此将获得更多消费者青睐。

4、未来商业地产有巨大发展空间。随着城镇化推进，居民消费水平提高，商业地产将迎来重要机遇期。

同时，紧随移动通信、电子商务、购物中心等新型消费模式的兴起，新的消费观念也应运而生，更科学、更量身定制将为商业地产提供巨大消费空间，未来商业地产将不是多和少的问题，而是为城镇化进程提供更合理的消费空间、产品和选择。

房地产政策核心是让房地产市场回归居住性质

目前，在中国房地产市场，整体发展仍然看好，但部分城市出现泡沫破裂，例如温州、鄂尔多斯等，房价出现暴跌，房地产市场萧条。这主要是前些年房地产市场过快发展所致，这种现象主要出现在二三线城市。但广州等一线城市，房地产市场表现仍稳中有升，市场泡沫较少，这主要是广州已经历了一个完整的房地产发展周期，房价基本能反映其真实价值。

对于十八大后的房地产政策，我认为政府将会有所调整，但幅度不会很大。具体来讲，首先，土地政策将会做出调整，农民权益将会得到更好的保障；其次，信贷政策会进一步细化，抑制投机投资性需求，保证刚性需求将成信贷政策基点；再次，房地产税政策会进一步完善，物业税、财产税、交易税和遗产税等很可能会做出调整，因此也将对房企的利润产生影响，房企对房地产税的调整必须密切关注。

总之，房地产政策将更民生化，解决普通老百姓住房需求是政策基点，房地产业未来十年还会处于黄金时期。

希望在座各大资信房企要抓住这个历史机遇，切实配合中央、地方政府的政策，保持可持续发展，成为越来越强大的企业。

谢谢！

主持人：易宪容先生因为要乘飞机赶往上海，请何理事长给易宪容先生颁发中地会专家聘书。谢谢您一直以来对我们工作的大力支持.

何理事长给易宪容教授颁发聘书

“稳增长下的中国房地产走势”地产峰会(2)

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