“稳增长下的中国房地产走势”地产峰会(3)-中地会

主持人：今天我们还非常荣幸请来了房地产业资深的专家，中国房地产协会副秘书长何琦，为了使今天的会议能有更深入的交流，我们先请何秘书长给大家作一个演讲，然后和大家互动交流，可以是提问的形式。

何琦：今天能参加中地会举行的活动，我感到非常荣幸，银行、广东各大资信房企和部分知名上下游企业领导都参加了峰会，这充分证明了中地会的凝聚力，希望中地会日后越做越好。

中地会的成立也是广东发挥改革开放先锋作用的典范。中地会的成立，破除了行业壁垒，为各大金融机构、房企、房地产上下游企业和相关专家学者等提供了一个高端的内部交流平台，为中国房地产业的健康发展起到了积极的作用。

十八大后房地产走势将稳中有升

从房地产市场看，2011年呈前高后低，2012年呈前低后高的趋势。以10月为例，全国商品房销售、土地购置、房企资金到位等均出现不同程度上扬，这主要是得益于改善型需求的释放，这和房地产调控的影响不大。

十八大后房地产走势将稳中有升，一方面，部分大型房企已提前完成全年销售目标，企业降价动力减弱，另一方面，房地产更严厉调控政策预期不会大幅推出，政策仍将以稳为主，房价不会大涨，也不会大跌。

限购不会随意取消在部分地区或将保留下来

在限购下，房地产市场从今年5月开始逐步回暖，房地产销售开始上扬，这说明中国住房消费市场潜力巨大，尽管限购影响了部分投机投资性需求，但在信贷、公积金调整等带动下，刚需得到大量释放，因此房地产市场出现局部回暖。

虽然类似于限购的行政手段有悖于市场规律，但市场经济有其盲目性，在其调节作用失灵的时候，行政手段这只看不见的手可以适当进行干预，保证市场平稳发展。但当市场恢复正常后，行政手段须择机撤出，否则会干扰市场的正常运行，适得其反。

对于今后房地产政策，我认为，限购不会随便取消，尤其是在一线城市，但随着城镇化的推进，一线城市部分区域和二三四线城市有可能会取消限购。近日，习近平总书记提到，目前一线城市人口数量巨大，城市容量已基本达到极限，城市配套设施跟不上，居民生活质量正在下降，因此，全面取消限购可能性不大，而供不应求的局面将使得房价下行动力减弱，反而会小幅上扬。

投资商业地产、休闲地产等是一种发展趋势

对房企而言，投资商业地产、休闲地产等或是一个发展趋势。例如，万达目前在全国有130多个万达广场，今年也大幅在二三线城市拿地，准备建设更多广场。这有利于企业产业布局，分散经营风险和企业可持续发展。

但房企切忌盲目跟风，必须根据自身实力进行判断，目前一线城市商业地产体量非常大，竞争也比较激烈，房企可以有选择性地进入，同时重点关注二三线城市。

随着城镇化的推进，二三线城市对商业地产的需求将会逐渐提高，有较广阔发展前景，这对企业发展、融资、开发建设等均有好处。

主持人：感谢何秘书长的精彩演讲。下面进入讨论环节，哪位先来？

颐和集团副总裁杜小平：目前的限购政策有违法律精神和市场规律，阻碍了市场要素自由流动，但限购短期内难以退出，如何协调刚需和投资性需求，促进房地产市场平稳发展？此外，有学者表示，房价近期将大降50%，您如何看待？

何琦：近年由于热钱大量涌入中国房地产市场，导致房地产市场泡沫膨胀，造成巨大危机。老百姓对高房价也充满怨言，无论是刚需还是改善型需求都得不到满足，长此以往将出现重大社会问题，因此出台限购是迫不得已。

市场经济有其天然缺陷，需要人类发挥主观能动性进行干预，最终实现共赢。限购就是一把双刃剑，目前看虽有悖市场规律，但却遏制了投机投资性需求，有利于市场稳定。而且，今年3月起，刚需和改善型需求逐步释放，房地产发展总体有所回升，房企销售业绩同比大幅上扬，也证明了限购，从短期来看，有其存在的必要性。

有学者认为房价将下跌50%，我认为这是哗众取宠，房价近期下降50%基本不可能。

农行广东省分行房贷部总经理朱伟辉：目前，中国经济发展增速放缓，房地产市场与经济发展有直接联系，现阶段应采取怎样的房地产调控政策？

何琦：习近平总书记近日提到，在城镇化中，我们必须两手抓，一是在市场经济条件下，建立完善的商品房市场供应；二是加快保障房建设，解决中低收入者住房问题。

随着住房供应增加，房价将会受到影响，房价上涨趋势将会趋缓，但总体而言，房价仍会稳中有升。因此，房地产调控政策仍将以稳为主，变动不会太大，主要是要促成量涨价稳的趋势，在保证成交量的同时，房价稳中有升。

新明珠陶瓷集团大型项目推广部总经理陈舜丽：目前部分房企对上下游企业压款比较厉害，房企的资金链状况当前怎样？如何看待这个问题？

何琦：房地产业是资金密集型行业，资金回笼有一个过程，只要房地产企业在正常发展就不怕，这时候房地产企业的资信就很重要。

随着城镇化逐步推进，房地产业将仍然扮演举足轻重的角色，这对于房地产上下游企业而言，是一个利好。所以，上下游企业不必顾虑太多，从长远角度看待即可。

嘉裕集团副总裁龙锐钊：限购影响巨大，表面看房价平稳，但实质上还在稳步上涨（中心城区房价上涨尤为明显），似乎大家都没有获益，请问您如何看待？

何琦：前几年由于房地产市场过快发展，滋生泡沫，出台限购是无奈之举，也似乎不太得到认同。但可以肯定的是，政府形象因限购得到了提升。

限购下，一方面政府抑制投机投资性需求，鼓励自住性住房需求，保证了刚需购房需要，得到了老百姓认可；另一方面，保障房体系日益完善，使得中低收入家庭看到了住房希望。随着经济发展，居民购买力的增强，普通老百姓将会获得更多实惠，住房问题将会得到更好的解决。

工行广东省分行房贷部总经理吴国祥：请问在未来1-2年，中国经济政策会对房地产市场产生怎样影响？

何琦：数据显示，今年中国GDP增速逐步下滑，这主要是因为房地产业受到宏观调控所致，房地产业的下滑对相关联行业产生较大影响。但考虑到房地产市场的巨大泡沫，中央政府宁可舍弃经济增长，也要保证经济发展质量，这是非常值得认可的，否则全国将会出现更多的鄂尔多斯和温州。

因此，出台调控政策恰逢其时，经济增速下滑是中央政府的主动选择，是为了保证市场平稳和长远发展。在稳增长下，中国经济发展仍会保持较快发展，在城镇化带动下，房地产业仍有较大发展空间，但其发展速度将会趋温和。

主持人：谢谢何秘书长和各位的发言。刚才大家就当前中国的经济形势和2013年房地产行业发展面临的问题发表了精彩言论，也对中地会开展的各项活动给予了高度评价。大家的肯定就是中地会工作前进的最大动力。刚才何理事长也介绍了中地会目前开展的活动情况，希望大家多多参与中地会的活动。

“稳增长下的中国房地产走势”地产峰会(3)

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