刘军行长在“发展住房租赁市场圆桌论坛”暨住房租赁合作签约仪式上的演讲节选
尊敬的中地会何加正理事长,各位亲爱的企业朋友,女士们、先生们: 大家下午好!这么多企业的朋友能来到这里,共同参加“发展住房租赁市场圆桌论坛”,见证住房租赁战略合作系列签约仪式。首先,我谨代表建设银行,向到场的各位企业的朋友、各位新闻界的朋友,表示热烈的欢迎和衷心的感谢! 今天参加这个会,我想和大家交流的是:为什么要进军住房租赁市场,未来住房租赁市场的发展方向,建设银行可以从哪些方面给予支持和配合。希望我所讲的内容能给大家带来一点启发、一些思考,不足之处也请大家批评指正。
建设银行广东省分行行长 刘军
一、发展住房租赁市场的意义和前景(一)从政策视角看意义十九大报告中提出:“坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位,加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”,还强调未来的发展宗旨是“让全体人民住有所居”。这是一次深度的供给侧结构性改革,是会深刻影响到房地产、金融领域的改革,甚至会改变老百姓的居住选择。 从去年到今年,党中央对房地产市场调控有两个非常明确的方向。第一个方向是踩刹车,采取限购、限贷等多种调控手段,增大住房交易市场摩擦,抑制楼市过热交易,把交易速度降下来。
第二个方向是建立长效机制。长效机制的本质是增加住房供给,实现“租购并举”。2016年1季度,国务院首次提出租购并举的政策,健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系;2016年5月,国务院常务会议时,提出鼓励租赁企业发展、推进公租房货币化、完善税收优惠和加强监管等四个方面政策导向。2016年底和2017年7月,住建部两次发文推进租赁企业机构化和规模化发展,选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市,首批开展住房租赁试点。 除国家层面陆续出台相关政策外,广东省也出台了一系列配套政策。2017年初,广东出台《广东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》,明确鼓励住房租赁消费,并出台一系列优惠措施,涉及允许改建房屋用于租赁、土地用途调整以及税收优惠等。
由出台政策框架到公布试点城市、由探索到实践,国家及各地市都在快马加鞭地开展住房租赁业务。对此,我有三点认识: 一是国家开展住房租赁业务的最终目的是为解决过高的房价与广大人民居住不平衡、不充分的矛盾,通过提供多样化居住选择,切实降低居民住房成本,实现全体人民住有所居。 二是国家开展住房租赁业务是我国房地产市场供给侧结构改革的一项重大举措,租购并举的实施将促进我国住房市场由“以售为主”逐步过渡到“租购并重”,乃至达到“以租为主”的供给结构,促进住房租购机制形成,完善住房市场自我调节功能,推动我国房地产业的可持续发展。
三是国家开展住房租赁业务对转变民众住房消费观念有着积极的引导意义。租售同权政策的实施就是要告诉民众,“房子是用来住的,租挺好”、“长租即长住,长住即安家”,租房也可安居,促使居民住房消费回归理性,有利于住房市场需求端的稳定。 (二)从市场视角看前景我国发展住房租赁市场具有广阔的市场空间。据统计,2015年中国租赁市场成交总额已经超过1万亿元,租赁人口接近1.6亿,预计到2020年租金成交总额将达到2万亿元,租赁人口达到2亿。 以广州市场为例,2016年广州市住房市场上用于出租的房屋套数约525.95万套,其中城中村租赁住房约273万套(占比52%),私房约204.39万套(占比39%),专业品牌长租公寓约20万套(占比4%),根据我行的市场调研,该部分存量住房远远不能满足市场需求。广州市租赁住房市场的需求端主要体现在两个方面,一是外来人口持续流入新增需求,体现在流动人口及外来常住人口,2016年广州市流动人口888.97万人,比2015年增加94.95万人,增长11.96%,外来常住人口533.86万人,比2015年增加了37.94万人,增长7.65%,调查显示,流动人口中租住私房比例约70%,常住外来人口租房比例一般约为50%,按照1.5:1的人口与租房比例,这部分外来人口需要租住610.59万套房屋,广州市现有约525.95万套租赁房源供不应求;二是租赁住房改善需求大。广州市较大部份外来人群都租住在城中村,租住环境一般或比较差,广州市的租客中90 后占比已接近60%,年轻人对租房品质的提升会有较迫切的需要,租赁住房的改善性需求非常大。
(三)从投资视角看收益作为房地产产业链的一个个个体,我们怎样推动住房租赁市场持续健康发展? 1.住房租赁市场的现状 目前,全国住房租赁市场都存在一个严重的问题,就是房屋的租金回报率偏低。与北上深相比,广州的整体租金回报率稍高,但也只有不到1.7%。 这个回报率在普通人手里可以接受,是因为房子的资产在增值,也就是卖掉之后的涨幅可以完全覆盖住房租赁投资回报率低的问题了,所以大多数人对住宅出租的收益其实是不上心的。但是如果这个收益率(1.7%)给到持有租赁用地的开发商来说,未来的房子不能卖,那么只有这点收益,实际上开发商们是没动力推动的。
2.怎样的收益水平才是开发商愿意推动的 我们做一个假设,如果把住房租赁回报率提升到4.9%会怎么样。这是银行的基准利率,也就是银行发放房贷问你收取的利息率。 我们都知道,只要政策允许,银行是非常愿意发放房贷的,因为收益相对稳妥、相对丰厚。如果开发商持有这样的收益,本质上开发商就基本等于银行的角色,一次性拿出一笔钱,拿下房子的所有权,然后每年收固定利率,而且产权自有,不存在以后银行房贷还完之后产权归还给业主的情况。有了这样的判断之后,可以假设5.5%是开发商从利益上愿意推动租赁用地的基准收益水平。 3.怎样把租赁收益水平做高到5.5%以上 其实就两个选择,要么把租金做高,要么把房价做低。做高租金很难,做低房价还是有些办法的。
第一个办法就是租售同权,推动集体建设用地入市。在中国中心城市的城市结合部有大量的集体建设用地(城中村),这些土地早已完成了七通一平,过去的用途大多数是租给企业建厂房或者仓库,收益很低。现在政府准备把集体建设用地利用起来,建设人才公寓,租给代表城市产业持续竞争力的人力资本,保护所在经济区域的长期增长潜力。因为没有地价(或者地价很低),3000元/平米就可以造很好的房子,精装修、拎包入住,而且租金也不贵。但是因为没有地价或者地价很低,这一块资产是真正的高收益资产。金融机构只要建成一个系统的金融闭环,运用ABS、REITS等金融工具回笼资金便可以大量复制。 第二个办法就是开发商自持土地。 从这个角度上看,“租购并举”一定会得到很大程度的贯彻。未来的广州一定会是大量的租赁项目面世,这里面有切切实实的收益。 二、建设银行全力助推企业开辟住房租赁新领域使住房租赁成为与住房销售并重的住房市场支柱,既是妥善解决过去住房体系失衡的现实要求,也是满足人民美好生活需要的民生工程,是顺应时代之举,体现了社会担当。建设银行作为承担社会责任的国有大行,有信心、有决心、有能力助推企业开辟住房租赁新领域,做好住房租赁这件民生工程。
建设银行田国立董事长一回到建设银行,就把进军住房租赁市场作为服务实体经济、承担社会责任的一项重要工作来抓。就在本月2号,建设银行在佛山与省住建厅、佛山市政府达成了住房租赁协议,从制度保障、平台建设、房源供给、运营监管、金融服务等多渠道切入,为推动住房租赁市场健康发展、实现百姓住有所居提供切实有效的住房租赁综合解决方案。住建部黄艳副部长、广东省许瑞生副省长、建设银行田国立董事长、王祖继行长、庞秀生副行长等多位领导亲临现场给予支持,这是推动合作共建住房租赁市场的第一步。 建设银行能够在这么短的时间内实现住房租赁领域的银政合作快速落地,也让我们更加有底气、有信心做好银企合作的事情。在助力企业进军住房租赁市场方面,我们有四大优势: (一)建行具备行业领先的住房金融品牌优势作为国内最早开办个人住房贷款业务和率先承办住房公积金业务的商业银行,建设银行见证并参与了中国住房制度改革的全过程。新时代要有新作为,此次建设银行积极贯彻落实党的十九大精神,发挥在住房领域的专业优势、品牌优势和技术优势,主动承担起住房租赁市场推动者和服务者的角色,打造市场欢迎、客户满意的产品和服务,精准覆盖住房租赁市场各主体需求,为充分释放住房租赁市场活力作出努力。建设银行注重长租文化的引领和培育,继“要买房,到建行”之后,继续打造“要租房,到建行”的品牌,积极倡导“房子是用来住的 租挺好”、“长租即长住 长住即安家”的住房新理念,让租房成为享受美好生活新的选择。
(二)建行拥有品种齐全的住房租赁金融产品为支持住房租赁业务的发展,建设银行广东省分行已经构建起覆盖租赁住房购租改建、装修设施维护、租赁住房资产盘活、撮合交易与资金监管等公司、投行、个人类产品,形成了完整的产品链。在充分调研市场需求的基础上,建设银行设计了40个住房租赁金融产品,其中8个对公产品已推出,能够全方位满足住房需求群体化、住房成本低廉化、租赁社区规模化延伸住房租赁金融服务体系,打造一站式、全品类、有保障的社区综合生活服务体系。推出个人住房租赁贷款,用于满足自然人支付住房租金的融资需求;还有一系列住房租赁相关产品将陆续面市。 建行丰富的住房租赁金融产品不仅可以为企业进军住房租赁市场提供全方位的金融解决方案,还可以为企业的个人用户提供金融服务,增加用户粘度,提升客户体验。 (三)建行全力打造系统平台服务优势建设银行进军住房租赁市场的重点在于搭建一个公共信息平台,推动住房租赁数据的标准化,建行打造的住房租赁“住房租赁综合服务平台”,包含了“一个平台五个系统”,除了为政府提供监管服务的“监管服务平系统”外,还有为企业提供服务的“企业租赁服务管理系统”,为企业提供租房服务、租后服务、项目运营服务以及物业管理四大功能。
(四)建行专业化公司经营可支持广泛的项目合作开发建设银行总行已在广东省设立“广东建融住房服务有限责任公司”,公司可自主经营住房租赁业务,但更多的是与在坐的各家企业朋友开展合作项目的共同开发。广东建融公司将依托建行资金支持,广泛参与各企业增资扩股、参股经营等不同合作领域,携手打造品牌租赁社区,共同开拓住房租赁市场。 三、几点倡议与展望住房租赁业务,市场前景广阔,发展潜力大,是一个“蓝海”市场。欧美发达国家的租房人群占比高达50%,我国的租房人群占比仅为2%。根据相关机构预测,未来十年,国内房地产租赁市场规模可达到3万亿元。今天到场的中地会理事企业等都是广东房地产市场的佼佼者,短则几年、长则几十年,都在房地产市场积累了大量的市场经验,掌握着一线的优质房源,拥有进军住房租赁市场最便利的条件。
建设银行作为我国开展住房金融业务领先的国有大行,我们有信心与在座的各位企业朋友共同建立一个市场领先的合作机制,携手推进广东住房租赁业务发展。在此,我们倡议: (一)我们共同搭建一个持久的合作平台银企双方在平等资源的原则上,签订住房租赁银企战略合作协议,共同贯彻产融结合要求,建行作为融资服务提供方,将提供包括融资支持、产品服务、平台搭建在内的多种支持,为共同进军房地产租赁市场铺平道路。 (二)我们共同播撒一个业务发展的种子这粒种子就是设立一支“广东住房租赁投资发展基金”,由建行广东省分行、建信信托、建信租赁和广东建融住房服务公司共同出资先行发起设立母基金,后续邀请各合作单位参与设立子基金,基金总的初始规模为1000亿元,基金将专项用于省内住房租赁相关产业投资。 (三)我们共同创建一个发展的智库 共同成立“广东住房租赁产业与金融研究院”,研究院由政府主管部门、银行、企业、高校等合作单位的行业专家、学者组成,定期召开研讨会和高端专业论坛,深度开展政策研究、市场研究、商业模式研究等,发布行业白皮书。 (四)我们共同许下一份庄严的承诺这份承诺承载于今天在座各位共同发布的“银企加快住房租赁市场建设联合倡议书”,我们庄严承诺:努力营造“租也挺美好”的住房文化氛围,传承敢为天下先的岭南精神,汇聚人才,整合资源,创新服务,积极落实国家住房租购并举政策,共同致力于培育省内住房租赁市场。
最后,再次感谢各位企业朋友的到来,感谢中地会对于这次活动的支持,预祝我们的合作取得圆满成功,祝现场的各位朋友身体健康、万事如意! |
刘军行长:租购并举 住有所居 共筑美好家园
2017-11-20 | 中地会