杭州：当年高价抢下的土地 如今成了烫手山芋(2)

　　不过业内人士也表示，这样的想法固然很好，但是实行起来并不那么容易。因为商业地产对于开发商资金的要求更高，如果这样一个新兴区域的商业想要成熟起来，那就需要开发商长期自己持有，并需要有专业的团队运营，而在行情不好的现在，对开发商资金的考验更大；另一方面，楼盘规划有一批排屋，排屋在下沙之前的销售价格，很多已经超过4万元/平方米，如果销售理想，可以为开发商在成本核算上平衡一下，但购买排屋的客户群现在大多受到限购影响，到底能否引发市场需求，也实在不好说。

　　与周边楼盘比没有优势

　　据介绍，宝龙城市广场距离规划中的地铁一号线延伸段下沙文海南路站200米，是一个自身配套齐全的综合体项目，预计将开的高层公寓价格在15000—16000元/平方米左右，接近或已经低于成本价。但尽管如此，这样的价格在下沙依旧没有特别大的竞争力。

　　宝龙城市广场位于下沙高教园区，周边都是学校，目前并没有相邻楼盘在售。如果要分析它的价格，只能参照再远一些的楼盘。

　　该楼盘向东，目前在售的是距离地铁一号线云水路站七八百米的保利江语海，与宝龙城市广场相距两个地铁站点的路程，目前在售价格14000元/平方米左右。

　　再往南一点，下沙沿江区域的楼盘，即将于本周开盘的保利玫瑰湾，预计开盘均价也在13000元/平方米左右，参加活动还可以享受98折的优惠。与宝龙相比，同样具有价格优势。

　　如果说这两个楼盘比宝龙要离市区远一些，可以沿着地铁一号线往西。与宝龙城市广场距离一站路，与地铁一号线文泽路站仅15米的地铁上盖物业和达城，目前报价约16000元/平方米，它的优势在于周边配套已经比较成熟，生活氛围浓厚。

　　而在炙手可热、市场认同度更高的金沙湖区域，德信中外公寓的价格，也已经回调到15000元/平方米左右。这个楼盘同样享有地铁的便利，并且跟宝龙城市广场引以为傲的完善商业配套一样，它的边上，也有一个体量20万平方米的龙湖天街的商业资源。从这个角度来说，宝龙城市广场的性价比，并不占优势。

　　地王楼盘面临同样局面

　　当然，跟宝龙城市广场一样，受成本价或者亏本价煎熬的楼盘还有不少。这主要是2010年土地市场火爆时，开发商拿下的一些土地。

　　根据杭州市国土资源局数据统计，2010年，虽然调控政策屡屡出台，但杭州土地价格却迭创新高，住宅楼盘地价历史性地突破了万元大关，达到10777元/平方米。地价在已经比较疯狂的2009年的基础上，再上了一个台阶。

　　在这样的大背景下，申花路的楼面地价最高飙到了18000元/平方米，而目前该区域的香槟国际、上尚庭的成交价格在23000元/平方米左右，单纯按照这样的方式来计算，这些项目赚钱可能性几乎不大。

　　在滨江，由宁波荣安房产拿下的地块，楼面价达到了14230元/平方米，相对于目前的行情来说，这样的价格同样不低。

　　在主城区，由堡业投资竞得的文晖单元地块，楼面地价达到了24621元/平方米，在目前3万元/平方米以上的楼盘销售滞缓的大背景下，这个项目操盘同样有一定的难度。

　　对于这样的现象，一位开发商苦笑，要保证赚钱的方式只有屏牢，看好楼市后市，以时间换空间。

　　但能够屏牢的开发商毕竟是少数。丁桥某楼盘开发商无奈表示，在这样的情况下，怎么办呢，即使赚得不多，也只能先出货。据了解，该楼盘当年拿地的楼面价为5500多元，而最终开盘均价在12000元/平方米左右。

　　不过，一位熟谙杭州楼市行情的业内人士慨叹，2010年之后拿地项目，因为地价成本高，就要看如何亏得少一点了，不过2010年之前拿地的项目，在楼市火爆期开盘的，很多还是有降价空间的。“所以开发商的整体利率虽然受到压缩，但还没有到他们自己所说的那么可怜。”他说。