2023年预计广州一二手房成交皆将恢复至10万套

　　进入2023年，广州新房供应萎缩局面将得到改善。据统计，2023年广州新房市场最大潜在供应量预计13万套，最终供应可能在10-11万套左右，相比2022年8.2万套将明显上升。

 

　　“2022年虽然广州土拍市场表现并不如意，出让宅地量大幅缩减，但我们通过盘查新开工以及考虑2022年较多未及时供应的货量，预计2023年新房市场最大可供应住宅体量约为13万套。”

 

　　预计2023年成交价格稳中有升

 

　　不过，这并不意味着2023年一定会供应13万套，而是最大潜在货量。如果市场表现较好，房企加快施工节奏、推货节奏，供应会更接近13万套，但如果市场依旧表现不佳，房企或再次放缓销售节奏，以避免过多库存积压。

 

　　数据显示，2022年广州共进行了四次集中土拍，推出58幅宅地，成交48幅，成交同比减少44%，平均溢价率仅1.6%。

 

　　如2023年有10万套成交，到2023年年末，广州整体库存量并不会有明显下降，不过去化周期将会下降到14个月左右，这也意味着即使成交有所恢复，但在巨大的潜在供应量面前，开发商仍将面临去化压力。

 

　　从当前市场来看，目前整体市场成交氛围仍较弱，预计2023年随着政策层面的持续宽松，后市整体成交价格将呈稳中有升趋势。

 

　　就广州2023年的去化情况，有分析人士认为，2023年广州楼市政策会否做出相应调整对楼市成交非常关键。2022年广州在楼市松绑上没有太多实质性动作，因此市场恢复速度不如预期。

 

　　值得一提的是，在广州楼市政策调整方面，市场最为关注的是会否取消二手房增值税二改五政策。据悉，广州于2021年4月将越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、白云区、黄埔区、番禺区、南沙区、增城区9区个人销售住房增值税征免年限从2年提高至5年，使得购房者购房成本大幅增加，从而影响了购房积极性。

 

　　近期广州市场传出限购政策放松的消息，其中包括取消豪宅线界定、有房贷记录但已结清，二套房也能三成首付、增城及从化等不限购区，当做无房准入等。

 

　　虽然多家银行紧急回应并未执行这一标准，但财联社记者从多位银行信贷经理处获悉，银行内部确实商讨过包括有房贷记录但已结清，二套房也能三成首付等情况。

 

　　二手房业主也不愿降价了

 

　　广州二手房市场在2022年表现出两大显著特点：一是相比2021年，150万以内的纯刚需产品以及1000万以上的高端单位成交占比明显提升，二是所有行政区置换类业主的占比均有所减少。时代财经了解到，贝壳对置换类业主的定义是在业主放盘前六个月或者后六个月，又在平台上被录入为客户的人。

 

　　自2021年下半年以来，房地产进入调整期，市场上出现的传言称放盘量显著增加是业主大量抛售二手房的结果。“新房在逐渐建设和交付，整个市场的项目越来越多，同一时期有很多人要卖房但又不能全部（顺利）成交，所以二手房存量肯定是逐渐上升的”。

 

　　分析人士认为，关注新增放盘量而非绝对存量会更有意义，而在这一维度下，数据却显示出不同的结论。2022年广州二手市场业主放盘量同比减少24%，其中减少的绝大多数都为置换类业主，减少量占总业主减少量的74%，同时也使得2022年放盘业主中置换类业主的占比从2021年的48%下降到40%，减少的原因是市场走势不明导致业主犹豫、观望。

 

　　2022年3月，信贷政策放宽之后曾促进置换类业主愿意降价以求更快成交，但4月随着全国更多城市尤其是省会城市出台利好政策，业主的信心开始起来了，已经不太愿意降价，而买家预期房价会持续下降，双方对价格的预期存在明显偏差，导致的结果之一就是二手房成交困难。

 

　　截至2022 年年末，统计的所有在售房源其从挂牌到目前为止，绝大多数房源降价并未超过10%。其中，30%的房源目前与挂牌时价格保持一致，43%的房源降价幅度在10%以内，仅有18%的项目降幅超过10%，而且其中大部分为挂牌价本身就偏高。

 

　　尽管一二手房市场表现不如从前，但房地产政策的调整，也使得市场出现了些许的乐观迹象。

 

　　二手房方面，虽然2022年广州二手市场带看量同比下降40%，但实际上在2021年3月市场达到顶峰之后，近两年带看量就呈现持续的下降态势。2022年12月，贝壳的带看转成交比值达到了37，即带看37组客户能产生一单成交，已达到2021年上半年市场较好时期的水平。

 

　　展望2023年，分析认为2023年新房供应量并不会因为2022年土地市场成交下跌的影响，“2023年新房的实际成交量（含网签和认购）或将同比增长20%至大约10万套的水平，而二手成交预计可回升至10万套左右水平。