广州：明年2月二手楼价或“穿底”

　　天河北二手楼价到底怎么样？满堂红金海分店店长余宇惠认为，金海花园、芳草园、帝景苑可作为衡量天河北板块二手市场的代表楼盘。余宇惠说，三个楼盘的成交量萎缩不少。

　　目前帝景苑平均每月仅成交2套单位，芳草园平均每个月成交1套物业，金海花园平均2个月才可成交1套物业。

　　“业主出价随意性挺强”，一名中介人士告诉记者，同小区两套情况相近的单位，有的业主叫价340万元，有的却叫价380万元。不过，余宇惠认为，无论业主怎么大胆叫价，最后的成交价格与此前比并没有太大的变化。比如帝景苑均价为17000~20000元/平方米左右，金海花园的业主放盘价约为20000元/平方米左右，实际成交价为17000~18000元/平方米。

　　从市场成交价看，不见有大的升跌，仅仅是涨幅渐缓。

　　在去年底今年初的广州楼市快速上涨过程中，天河北板块的二手均价和成交量都保持平稳上涨之势。余宇惠说：“天河北板块从15000~16000元/平方米的均价涨到17000~18000元/平方米的均价，当然算不上猛涨；而其他板块却从7000~8000元/平方米大涨到10000多元/平方米”。有市场人士认为，天河北无论大市涨跌，都会保持相对平稳的独立行情。

　　业主心态一：房产证未过5年自动让价

　　“在不少板块中都会出现有个别业主降低5万~8万元出售的情况，但并不普遍。”余宇惠分析，天河北板块是投资客较为集中的板块，大多数业主均有2~3套物业在手，他们不会轻易放弃自己拥有物业的权限。

　　近段时间购买天河北板块的买家多为常住广州的非广州户口买家，包括从单位分房转买大楼盘房、两房换三房的改善型买家。不少买家都表示：“既然已经限购了，市场价格多少会降点。”

　　余宇惠发现，这些买家的砍价心理都很强，如果业主放盘价为200万元，他们已经不像以前一样温和地还价195万~196万元，而是至少还价为190万~192万元。

　　另外，余宇惠发现，在业主中，拥有的物业房产证过5年的心态较强，而未过5年的心态较弱：“这跟买家在同等条件下都会先挑选过5年的物业有关。”

　　据了解，在网签前，买家不会太在意物业的房产证年限，而现在却重点关注。

　　“一旦听说物业的房产证未过5年，买家一般都会先砍价7万~8万元甚至10万元。”余宇惠表示。

　　 这就导致那些物业房产证未过5年的业主愿意自动让价1000元/平方米左右，而房产证过5年的业主们不为所动。