深圳商务公寓成交活跃

　　近期，商业地产与商品住宅之间再次上演跷跷板效应。市规划国土委的数据显示，8月，深圳一手住宅成交2507套，环比跌35%；二手住宅成交1462套，下跌71%。同期，作为商业地产主打品种之一的写字楼，全市共成交1.68万平方米，环比增加4%。其中，商务公寓(即公寓形式的商务办公楼)更是异军突起，占到写字楼月成交量的7成。

　　8月成交量环比翻倍

　　8月，深圳写字楼市场上，商务公寓是独一无二的明星。

　　全月商务公寓成交面积约1.26万平方米，环比7月增幅达到127%。业内人士介绍，宝安某花园与龙岗某公寓均有大量套数成交，是拉高全市商务公寓成交量的主力。相比之下，厂房的成交量环比大幅减少，减幅达86%；办公楼成交环比也略有减少，减幅为4.78%。

　　从成交区域来看，宝安区某花园成交161套，打破宝安区长时间无写字楼成交的清冷局面，成交激增0.9万平方米，跃升8月各区写字楼成交量之首。8月福田区写字楼成交环比暴增511.7%。南山区成交萎缩明显，仅成交1套，成交大幅下降90.6%。

　　从成交的写字楼档次来看，8月，高档物业成交占比为23.37%，其成交量环比减少约45%；中档物业的成交占比为76.63%，成交量环比增加约43%，其主要品种为商务公寓。

　　不限购租金持续上涨

　　深圳中原地产非营业总经理贺晓丽分析，近期商务公寓走俏楼市，主要原因有四：一是开发商力推这一品种，买家选择范围大。如8月某项目取得预售许可证，共批售建筑面积11.83万平方米，推售的商务公寓达597套；此前，宝安某花园和龙岗某公寓均在大力推销商务公寓。二是住宅严格限购，部分资金向不限购、不限贷的商务公寓流动。三是自去年10月以来，包括商务公寓在内的写字楼租金持续上涨，不到一年时间之内，中心区热门写字楼租金涨幅高达三成。四是相比甲级写字楼，商务公寓虽属商业地产行列，但每套面积相对较小，成交总价低；同时，空调费、物管费等持有成本也较低。

　　据美联物业统计，8月，全市二手写字楼的平均租金为130元／平方米·月，环比上升8.3%，成为今年以来升幅最大的月份。而二手甲级写字楼的平均租金为180元／平方米·月，环比仅上升1.5%。全市二手写字楼租金回报率为4.24%。这表明，商务公寓等中端物业的租金涨幅明显快于甲级写字楼，目前的租金回报率在5%以上，比一年定期存款利率高出约3个百分点。

　　后市走势面临一定风险

　　在住宅市场被严厉调控政策限制的背景下，开发商挖掘了不限购、不限贷的商务公寓品种，8月份，商务公寓的出色表现也鼓舞了开发商的信心。9月以来，深圳商务公寓供应更趋旺盛，多个项目正在或即将入市。而且，由于商务公寓租金回报率较高，开盘时往往成交活跃。有专业人士预测，这些即将发售的商务公寓将会带动今年后4个月一手写字楼的成交量，成为限购、限贷、限价政策下深圳楼市的新宠。

　　8月中旬，上海银监局发出商业地产信贷风险提示，要求严格管理商业地产信贷，明确叫停个人消费贷款购买商业用房。同时，还要求本地各商业银行，必须在商业用房竣工验收，成为现房后，才能对买房人发放贷款。而在以前，只需要结构封顶就能放贷。银行方面人士透露，商业地产投资过热现象已引起银行警觉，目前虽暂未接到提高首付通知，但不排除未来发生这种可能性。

　　美联物业认为，信贷进一步收紧，会使市场的投资情绪冷却；世界经济环境不明朗，亦为楼市带来隐忧，商业地产成交量或随之缩减。但相信我国的发展潜力能吸引很大一部分的全球性企业进入，作为我国重要的一线城市，深圳写字楼市场依然被看高一线。

　　中原地产贺晓丽提醒，去年10月以来，商务公寓的租金持续上涨，且涨幅较大，近期已出现上涨停滞，徘徊整固的态势。“商务公寓租金还有可能向上，不过，可能要等到明年春节之后。”

　　市房地产登记中心工作人员在回复记者咨询时表示，商务公寓确实不限购，但市民购买一定要问清楚，拟购房屋是否属于商业用地，能否发放写有商务公寓的房产证，以免在过户时遇到限购而引发麻烦。