调控浪急精装退潮 济南楼市“去精装化”趋势明显

　　调控之下,高端盘、大户型不好卖成为业内共识,而精装房则往往是品牌开发商的高端产品,受政策影响最为明显。记者调查发现,“减配”现象已很普遍,不少开发商将精装房调整为毛坯房,或将毛坯房提前上市进行补货。

　　精装房倒戈抢刚需蛋糕

　　精装房抢夺刚需蛋糕成为普遍现象。以精装房让济南购房者眼前一亮的绿城集团,在百合花园项目上却以毛坯房入市,业内人士评价,百合花园精装房至少卖到一万二三才能保本,而这样的价格在目前市场背景下无疑会受到其它盘的前后夹击:处于东部区域的精装房价格高者有保利海德公馆,价格低者有恒大城。绿城百合花园开盘数据也表明,7999元/平方米起价的毛坯房在目前的市场上颇具竞争力。

　　无独有偶,以精装豪宅亮相的保利海德公馆,近期同样推出毛坯房,记者在其售楼处看到,五栋精装产品和两栋温莎堡高层产品同时在售,从销售量来看,毛坯产品虽推出月余时间,销售套数已经与精装房持平。据保利海德公馆有关负责人介绍,该项目在定位时就有精装房、毛坯房两种产品,产品比例各占50%,二者在推盘节奏上有时间差,考虑到市场层面的原因,毛坯房提前入市。

　　“精装房求量很难”,这在业内达成共识。在中海国际社区,仍然有两栋楼为精装产品,其价格维持在9500元/平方米,与调控之前价格没有差别。有关数据也表明,在中海的业绩支撑里,主力支撑点为毛坯房产品,精装房不过凤毛麟角。

　　“精装变毛坯有两种情况,一种为主动转型,一种为被动转型。”世联怡高总经理朱江认为,前者与定位无关,为了减少总价,降低置业门槛；而后者则是在盲目上马精装房后,投资不能转化成效益,济南的开发商大多属于后者。

　　买者有心无力　精装看天吃饭

　　在市场好的时候,精装房和毛坯房全面开花,而目前则出现一边倒的情形,不少开发商将放弃精装为“不得以而为之”。

　　恒大开发精装房由来已久,2009年上市后,开始在全国各大中城市推出精装房。2010年涉足济南,先后推出恒大绿洲、恒大名都、恒大城等项目。目前恒大绿洲销售量已达3600套,而恒大名都销售也过1600套。据知情人士介绍,恒大在2008年调控期间曾在沈阳推出过清水房,而本次调控,恒大在全国181个项目进行毛坯房试点。以恒大城为例,毛坯房的价格较之前精装房便宜1200元-1300元/平方米,一套100平方米的房子,毛坯房较精装房价格便宜12-13万元,首付不过增加4万元左右。

　　“收入水平越高,有多次换房经历的购房者更喜欢精装房,但这部分购房者恰恰是限购的对象。”朱江表示。记者在采访中也了解到,海尔绿城有一位业主,目前居住在多层产品桂花园中,因为身体原因,该业主一直想在全运村换一套带电梯的房源,在目前政策下,一直难以实现。

　　记者在海尔绿城全运村售楼处看到,看房者寥寥无几,与调控前大相径庭。该楼盘去年、前年的销售量分别为21亿、24.3亿,位居济南销售榜前列。据了解,海尔绿城锦兰园的三室也在260-270万元左右,玫瑰园项目每套房的价格也都300万元以上,能买得起这种房源的购房者名下却存有三五套房产,更非普通购房者所能企及。

　　精装已无溢价空间

　　精装产品历来被认为是开发商增加附加值的方式,目前,多数开发商已经将该部分利润让给购房者。

　　调查数据表明,目前济南市场上的精装成本大约在1500-4500元/平米之间,普通的精装房在1500元/平米,中端的在2000元/平米左右,高者达到4500元/平米。

　　精装房的成本经常成为变量。2008年,海尔绿城全运村桂花园的精装标准为1500元/平方米,该楼盘负责人告诉记者,由于绿城董事长宋卫平对于产品要求极为严苛,全运村的精装标准一再追加,最终成本核达到了1800元/平方米。

　　朱江谈到,工程价平均能达到四折,但是普通家庭在购买时平均能达到七折,中间的差价为开发商提供了利润空间,但是目前的市场预期是下行趋势,精装产品的溢价空间很难体现,开发商以销售目标为主,利润空间反而成为次要因素。

　　精装房作为住宅产业化的发展趋势,住建部已推广多年,目前的去精装化是否是行业的退步?对此,朱江认为,目前的市场表现只是暂时现象,是调控之下企业的应对方案,从长远来看,产品优势会让精装房卷土重来。