2011年一线城市显“分水岭” 2012年仍是寒冬

　　尽管除了深圳，2011年的北京、上海、广州三个一线城市的房价仍在“惯性”上涨，但丝毫无法掩饰一线楼市“走弱”的趋势：深圳新建商品住宅成交陷入十年来最低点，北京楼市成交创五年来最低，上海商品住宅成交创6年来新低，广州土地收入在财政收入中的比重三年来首次下滑至20%以内……种种迹象表明，在持续调控的作用下，2011年成为中国一线楼市的“分水岭”。业内人士预测，2012年的房地产仍会在寒冷中度过。

　　成交创五年来最低

　　北京：整体

　　房价仍“惯性”上涨新盘价格首次下降3.1%

　　2011年的北京楼市一如现在的天气一样“冰冷”。

　　亚豪机构统计数据显示，2011年北京市住宅期房、现房(包含保障房)累计成交91016套，成交面积961.44万平米，同比2010年成交套数锐减18.0%，成交面积减少21.9%，继2008年后年度成交量再次跌破10万套关口，同时还创下了2006年有网签记录以来的最低点，比市场成交同样惨淡的2008年还少近1万套，达5年以来的历史最低点。

　　供应方面，2011年北京市共有287个项目开盘入市，比2010年减少了99个，降幅为25.7%，累计提供商品住宅89547套、1009.6万平方米，同比2010年新增供应套数减少8.3%，由于大面积住宅供应增加，新增供应面积反而增加2.3%。

　　“与之前开发商普遍采取‘少量多次’的谨慎推盘思路有所不同，2011年开盘项目的单次推盘量增加明显，而且首次入市的纯新盘数量也显著增加，这在一定程度上反映出开发商急切入市的心态。”亚豪机构副总经理任启鑫表示，这使得2012年北京楼市尽管出现了历史罕见的供需双双重挫，然而依然供过于求。

　　尽管供需同时出现萎缩，但北京的房价还是在惯性因素的作用下呈现出继续上升的态势。数据显示，2011年，北京市商品住宅的整体成交均价为21811元/平方米，同比2010年小幅上涨6.3%，但年度涨幅低于10%，还尚属首次。

　　选择在2009年、2010年拿地而在2011年开始卖房的开发商们，这一次显然没有踏准市场节奏。

　　“开发企业在旺市时期斥大笔资金购进的土地，却在上市时的2011年遭遇惨烈竞争，严重滞销，楼盘预售款项难以填补土地购置、施工款项等资金投入的缺口，开发企业的现金流安全正在遭受严峻考验，迫使越来越多的纯新盘‘割肉’低价卖楼，老项目降价范围也快速扩大。”任启鑫如此分析。

　　亚豪机构的统计显示，2011年287个入市项目的整体开盘均价为22800元/平方米，每平方米同比2010年下降738元，降幅为3.1%，为有史以来北京楼市开盘均价的首次下降。

　　种种迹象显示，2012年，房价的继续下跌或将成为一个大概率事件。

　　2011年12月29日，北京市发改委表示，2012年北京将会延续主动调控举措。

　　高力国际华北区调研部董事谢靖宇预计：“未来6个月，房价将在现有基础上继续下调10%~15%；而受到货币政策有所放松趋势的影响，未来6~12个月，房价的跌幅将有所放缓。”