转型房地产二线收购 瑞安建业挑战三年目标

　　就在高调宣布转型房地产商之后不久，瑞安建业对外公布了宏大的三年翻番发展计划。

　　不过，瑞安建业董事总经理兼行政总裁黄勤道1月20日却于股东特别大会后坦言，若政策持续，集团早前定下的目标或难以达到。

　　市场挑战

　　按照既定的计划，至2014年，瑞安建业除税后纯利为港币18亿元，资产净值为港币130亿元，股权收益比率为每年13.5%，每年交付量不少于100万平方米，至2014年总土地储备量不少于1000万平方米。

　　然而，房地产调控的延续，无疑令瑞安建业的三年计划的进行增添更多的难度。

　　单单2011年，瑞安建业的全年50亿目标就早已宣告难以达成。黄勤道早在2011年中时就曾表示，估计2011年全年可实现销售目标的80%至40亿元。

　　为了尽可能地达成原定目标，黄勤道1月20日透露，未来会平衡出售的模式，包括零售、整幢或股权出售。他续称，公司将于2月或3月推出重点项目--位于上海浦东四季酒店品牌公寓，楼面面积达2.2万平方米，共提供73伙单位，预计售价将逾10万元/平方米。

　　其口中的重点项目实际上就是位于上海浦东陆家嘴的21世纪中心大厦。2010年11月，瑞安建业宣以不超过9.3亿元的价格收购21世纪中心大厦72.7%的权益，收购物业部分包括酒店楼层、公寓式办公室楼层及若干停车位。

　　即将推售的是瑞安建业与四季酒店集团携手发展的高端“品牌居所”。

　　而在2011年9月，曾有消息传出，21世纪中心大厦12个楼面的房源在9月22日售出，总成交金额达22.7亿元，成交均价则达到102955元/平方米，创下上海写字楼成交均价的新高。业内曾预计，瑞安建业通过此次出售所获利润率预计可达100%。不过瑞安建业对此并没有做出任何回应。

　　值得注意的是，随着调控政策力度的不断加大，受压已久的上海房地产市场早已“降”声一片。早前曾有数据显示，上海楼市的降幅已高达20%至40%。

　　谈及是否会考虑减价出售，黄勤道表示，早前公司旗下位于北京三里屯的高档住宅项目瑞安·君汇入市，售价已由每平米6万元下调至5万元。该项目共有200伙单位，目前已卖出约50伙。

　　二线收购

　　事实上，要达成三年翻番的目标，除了积极销售之余，瑞安建业还需要进行大量的项目补充。“2014年要入帐，需要在未来的半年至一年内作出很重要的收购。”黄勤道于2011年中期业绩会上曾指出。

　　就在2011年底，瑞安建业亦进行了多个新项目的购置动作。2011年12月中旬，瑞安建业以2.19亿元收购了天津三商业用地股权。

　　黄勤道表示，购入该三宗地块主要因为项目邻近名店特价场，公司将与合作伙伴共同发展成商业及服务式公寓项目，部分将留作收租，余下部分则用于出售。

　　在天津项目取得之后不久，12月29日，瑞安建业宣布，将以总代价2.73亿元收购Spinnaker公司持有的广智有限公司20%的股份权益，从而取得沈阳一幅总面积7.97万平土地。

　　黄勤道表示，受房地产调控的影响，土地价格已下行，并到达吸引水平，他认为，未来收购机会增加，而此时亦属购地良机，公司正物色收购特殊房产项目，主要位于二线城市，但已发展项目销售较预期慢，可能限制收购活动。

　　他续称，过去一年房地产行业艰难，目前已是房产行业低潮，预期今年前景仍然不佳，融资亦会遇到困难。然而，内地房地产市场刚性需求仍在且储蓄量大，同时城市化进程亦在进行当中，预计未来在调控政策的影响下，房地产行业会有一定的压力，但问题不会太大，不会出现硬着陆。

　　至于水泥业务方面，黄勤道指出，目前中西部水泥行业价格低迷，已与合作伙伴拉法基加强沟通，积极寻求不同方法处理水泥业务，但估计被整合机会不大。较早前，瑞安建业曾指，考虑出售水泥业务，并将资产注入深圳上市公司双马水泥。

　　黄勤道透露，希望西南部及中西部的水泥行业可以加快整合，减低竞争，使水泥价格合理化，整合后水泥价格将从谷底回升，令集团处理有关业务时可以得到较理想价钱。据观点地产网