天津刚需成购房主力军调控“给力”效果明显

　　国家对楼市的调控已满一年，新政也逐步实施一年之久。从目前市场现状看，调控效果明显，后市走势如何，正成为买卖双方共同关注的热点。

　　成交走势呈“三节点”

　　“2012年2月21日，距去年‘津十条’调控细则实施正好满一年。回顾这一年的楼市成交，可以通过三个时间节点上看出调控下的市场特点”。链家地产市场部经理李晓炜向记者介绍说，第一个时间节点为2011年2月，经过1月成交活跃之后，政府开始加强对楼市的宏观调控，随着去年1月底“新国八条”的出台，致使2月成交量迅速走低，2月底，天津跟进出台“津十条”细则，至此，开始步入漫长的2011调控年；2011年3月进入每年传统的节后成交高潮，进入2011天津楼市发展的第二个时间节点，成交量较当年2月相比有所上扬，但在当年4至7月，成交量逐月递减，直至当年8月学区房成交热带动市场活跃，成交量有所回升；最后一个时间节点为2011年的9至12月，在当年10月二手房成交量为最低单月，随着秋季房交会的推动，年底二手房成交量较当年10月有所回升，但涨幅不大。价格方面，2011年各月成交均价较2010年整体均上涨，但走势平缓，未出现大幅的涨跌变动。

　　业内分析机构认为，进入2012年，由于宏观调控政策效果仍然显著，投资需求受到抑制、部分改善型需求仍然观望，短期内需求的释放将以婚房、拆迁等刚性需求入市为主，因此难以出现成交量的大幅反弹。

　　调控“给力”效果明显

　　李晓炜分析道，去年一系列强有力的新政表示出政府对于此次调控的决心，其中，限购政策更是对于未来几年房地产的发展走向有着深远影响。“津十条”中规定限购范围为全市，以家庭为单位，天津本地户籍购房者限三套，外地户籍限两套，主要抑制楼市中中小投资者购房。限购政策是2011年本市二手住宅成交量较2010年下降的主要原因，也促使了当前楼市新房和二手房价格的理性回归。

　　除了限购政策，人们看到“差别化住房信贷政策”及“加大保障房建设力度”同样对天津楼市整体发展起到了一定的影响作用。业内专家分析认为，国家对于楼市调控的思路非常清晰，就是要抑制楼市投机，从而保障首套刚需购房者，以及对于一些进人均经济条件不足的家庭以保障房，公租房一些保障性住房为保障，经过一年以来的政策执行，当前调控效果已初步达到。

　　市场平淡刚需活跃

　　根据本市链家地产门店所反馈的最新成交情况，通过对比今年1月份前14天与2月份前14天的成交数字，各区成交量均呈一定的上涨，而像红旗路以及华苑等热点区域范围内，置换成交签单率增长了一倍之多。记者了解到，在2月1日本市普通住宅指导价格上调后，普通住宅的范围进一步扩大，交易税费大幅缩减，在一定程度上缓解了购房者的压力，尤其是利于首套刚需者购房，因而从2月以来，客户进店咨询量比年前普遍上涨10%到15%，市场成交量基本处于逐步上扬的状态，相信随着政策的进一步落实，会让更多购房者收益，而大量刚需出手也势必带动二手住宅市场成交活跃。

　　业内人士普遍认为，虽然2月刚需的频频出手，带动天津二手房市场成交活跃，但随着节后成交高峰逐渐退去，市场成交也将慢慢回归平淡，相信今年上半年的市场走势依旧平稳，不会出现大的涨跌变动。而国家在最近的经济会议中仍指出，坚持对房地产市场调控不动摇，尽管目前天津普通住宅指导价格上调，央行存款准备金率将上调等利好购房政策频出，但依旧只有刚需收益，对于投资性购房者仍持打压态度。因此，在未来的房地产市场发展中，政策扶持的刚需购房者将作为主要购买力存在。

　　多看房源适时出手

　　对于如何把握出手时机，随着气温回升，天气较为暖和，有购房需求的购房者可在自己喜爱的地点多看看房子，了解一下房子所处商圈的特点以及未来发展前景，考虑所选房子升值空间多大，在全面了解价格之后再作打算，同时选定自己的心理价位，一旦价格接近自己的心理目标就及时出手。在天津轨道交通持续建设的背景下，未来相信轨道交通房依旧为成交热点，包括目前轨道周边已划入拆迁片区的刚需，依旧会选择在相邻不远的区域内置业，因而轨道房在未来存在一定潜在的升值空间。