住宅市场不振 20家标杆房企转战商业地产

　　在房地产大势低迷的情况下，越来越多的品牌地产企业开始加强商业地产的发展，寻求逆势突围之道。

　　近日，越秀地产股份有限公司正式成立商业地产部，标志着越秀地产的商业地产发展步入快车道。

　　业内称，房企加强商业地产的发展是发展趋势，一方面，中国城市化进程的趋势给商业地产的发展提供了契机，这是发展需求；另一方面，住宅调控助推了房企加强商业发展的进程。

　　“现在的住宅调控加速了其向商业地产转型的进程，也能缓解房企压力。不过就算没有住宅调控，房企也会发展商业地产。这是一个市场化的过程。”第一商业网总裁黄华军对时代周报记者表示。

　　可是，一哄而上的结果，导致整个商业地产形势的严峻，粗放、同质化问题层出不穷，也让项目难产、烂尾、招商不利等各种问题凸显。房企运营与住宅截然不同的商业项目，遭遇转型之痛。

　　“转商”属自救行为

　　商业地产早就成为住宅地产开发商觊觎的热点。《2011中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示，前20名的开发商均已进入了商业地产，整个板块处于“大发展和大跃进”的时代。

　　金地、保利、招商、万科等大型房地产企业也相继分立出专门的商业地产开发运营公司，抢滩商业地产。

　　今年1月，深圳老牌国企深业集团旗下的地产旗舰深圳控股有限公司（下称“深圳控股” ），成立了专营商业地产项目的深业置地有限公司，其后又邀请到了广州太古汇前总经理郝继霖加盟。近日，越秀集团旗下越秀地产在广州举行商业地产事业部成立大会，也正式宣告商业地产运营平台成立。

　　早有业内人士表示，“转商”显示了住宅调控下房地产商寄望于商业地产来平衡风险。专家分析认为，在调控政策影响下，部分投机性需求转向，由此催热了商业地产市场。除了针对刚需购房者的住宅项目外，一些瞄准投资人群的商业项目也在蠢蠢欲动。

　　早在今年4月初，深控董事会秘书、法律总监陆继强接受时代周报记者采访时就表示，“由于房地产严厉的调控政策，目前住宅市场上大部分的购房者是刚性需求或者改善性需求，投资和投机的需求基本上受到了抑制。有部分投资者会选择商业地产进行投资。商业地产本身的发展与城市经济发展水平、增长潜力、居民收入及土地供应等都有很大关系。深控进军商业地产的步伐已经根据公司的战略规划加快推进。”这一语道破了房地产企业“转商”的动因。

　　有人认为，调控政策下房企“转商”是一种“行业自救”。以万科为例，之前一直专注于住宅领域全产业链运营，2011年7月，万科深圳公司推出了“万科广场”购物中心品牌、“万科大厦”写字楼品牌和“万科红”社区商业品牌三大商业地产产品线，正式宣告进军商业地产。目前，其在商业地产领域的布局已经涉及北京、上海、深圳、武汉、西安、东莞等城市。不过，也有分析称房企转型是发展规律，调控政策起的只是一个助推的效果。

　　“住宅地产经历了20多年的发展，目前可以说是到了一个转型的时期，面临着如何发展下去的问题，很多住宅都往社区化、城市综合体方向发展。”黄华军对时代周报记者如是说。

　　但“转商”也不一定就能另辟蹊径。早在五六年前就开始向商业地产转型的万通地产就是典型代表。

　　万通地产今年一季度报显示，净利润同比大降约3953%。公司商业物业租金收入仅占总收入的2.2%，难以弥补销售收入下滑的缺口。有媒体爆料，称万通地产业绩断崖式下滑的根本原因是：“在地产调控的大环境之下，万通地产的商业化转型使公司陷入阵痛。”

　　库存过大成突出问题

　　资本疯狂涌入商业地产，导致乱象丛生。其中，热点区域商业项目过量、库存过大成了最突出的问题。21世纪不动产的统计数据显示，截至2011年年底，上海在售的商业地产新房库存总量已经超过了住宅，达到1000万平方米以上，需32个月才能售完，而消化完上海商品住宅库存的时间，仅需15个月。

　　来自高纬环球的监测报告同样显示，在北京已经有一些购物中心出现招租难的情况。尽管项目即将完工，但由于招租情况不利，这些本应在2012年入市的项目有可能推迟入市。

　　广州南站附近，综合性商业地产项目也急剧增长。业内也疑窦丛生:：“这个地段真的需要这么多商业项目吗？”

　　业内有人指出，目前最严重的现象是商业地产市场过于盲乱。投资者一哄而上的结果，是市场的同质化、粗放化。

　　“现在投资商业地产存在着粗放发展、同质化发展。引进的品牌经销商基本上都一样，所以导致了有一些大型商业设施的空心化，或者是在建造之日就是未来亏损之日。” 著名经济学家陈文玲分析说。

　　“目前来讲，房企"转"商步骤显得比较盲乱，再加上经验不足、团队缺乏，以及对未来风险预计的缺失，奥特莱斯、购物中心、城市综合体等各种概念的商业项目也层出不穷，商业地产处于无序、走样、偏差的状态，烂尾、难产、或者建好了招商不力的情况比比皆是。”黄华军总结道。

　　应该规划先行

　　我国“十二五”规划中将扩大内需放在了首位，无疑将进一步提高消费能力。我国可能在“十二五”规划末期超越美国，成为世界第一大消费市场，因此，更多的资金投入消费类的商业地产显然是大势所趋。

　　目前城市化的进程，每年有1500万-2500万人进入城市，成为城市人口。这至少每年要增加商业地产需求1500万-2000万平方米，给商业地产的发展带来巨大前景。由此推断，2012年，资本很可能继续向商业地产集中，不少业内人士也较为看好其前景，中国指数研究院常务院长黄瑜指出，“2012年的商业地产，无论企业还是个人投资，都是很好的机会。”

　　不过，风险与机遇同在。

　　“未来商业地产尤其是购物中心这块的开工量会增大，供应量会迅速增长。”仲量联行广州及华南投资部负责人刘裕通对时代周报记者说。按照他的观点，在二、三线城市的中心地段会有相应的土地储备去开发这种商业项目，另外，政府偏好这些商业项目来推动城市化进程，打造政绩门面。不过，他对这些商业地产的营运能力持保留态度，理由是商业地产需要一个培育期。

　　据中国商业地产联盟近期发布的《2010-2011中国商业地产发展报告》显示，2011年全国商业地产开发投资总额接近1万亿元，部分二线城市的商业地产开发量更是创下2007年以来的新高。中国商业地产联盟副秘书长邓俊文亦公开表示，“2012年不仅商业项目在建速度加快、供应增加，而且还有大批新的增量资金正在伺机进入这一领域。” 商业地产竞争日趋激烈。

　　有业内人士担忧，“开发商会因商业地产的开发不当而导致资金链断裂，进而会影响企业乃至行业的健康发展。”

　　由此，业内有人指出明路，称商业地产的产品力决定销售力。只是，产品力又如何打造。“对于投资者来说，重要的是拥有完备的资产管理战略，充分灵活的租赁、推广、促销与物业管理方案、以及切实的执行能力。”刘裕通表示。不过，有分析指出，问题在于现在很多开发商，往往是建好了再招商，顺序颠倒，应该规划先行。

　　黄华军对时代周报记者表示，“关键是要差异化。在规划之前就要明确定位，调研当地需求、消费习惯，选择好物业管理公司，再拿出一个符合市场的产品来。”

　　“除了市场进行行业洗牌外，也要政府的宏观调控。政府在城市建设上应有个明确的规划和思路，比如说对住宅地产和商业地产有一个合理的发展比例。”黄华军说。