沪今年首现供大于求局面 房企已隐现＂六月行情＂

      金丰易居&佑威联合研究中心监控的数据显示：2012年4月，上海商品住宅成交面积为61.09万平方米，环比前月下跌23.54%，比去年同期下跌了2.23%；成交均价为22566元/平方米，环比前月上涨1.93%，比去年同期上涨0.32%。与此同时，今年五一节假期间（4月29日—5月1日），全市新建商品住宅累计成交417套、4.84万平方米。此三天的平均成交水平仅139套，低于4月份的日均成交约169套的水平。

      金丰易居&佑威联合研究中心联席主任、佑威机构执行董事黄志坚表示，4月未能继3月成交量放量后继续上攻，反而掉头向下，成交量环比下跌了23.54%，或表明开发商“盲目”乐观情绪有所抬头，好在五一假日的成交量适时给开发商敲了一下警钟，一旦以价换量策略执行得不彻底，市场或再次进入      缺乏成交量的深度观望。

      即将到来的6月，房企将进入半年业绩的冲刺期，预计相当一部分今年以来价格策略相对保守的企业将出现集中的跑量需求，在此推动下，届时市场需求有望出现新一轮的集中释放。

      低价刚需盘左右成交量

      就目前的市场情况来看，成交量依然需要降价楼盘和高性价比楼盘拉动。德佑地产研究主任陆骑麟分析，从4月成交来看，2万元/平方米以下的中低端楼盘成交相比3月出现了28.51%的减少，可见以刚性需求为主的当前市场，刚需楼盘价格的调整对成交促进作用是显而易见的。

      值得关注的是，4月上海商品住宅成交量排行榜前5位中，嘉定楼盘就占了两席，分别是嘉定新城的天居玲珑湾和南翔的。其中，天居玲珑湾荣登成交冠军，4月成交面积为2.7万平方米，成交套数为307套。该楼盘是上海近期少有的均价低于1万元的楼盘，凭借价格优势，该盘近期一路领跑全市的商品住宅成交面积榜。从各区域上看，4月交易主力仍在外围，嘉定、宝山、松江、浦东在4月的成交面积均在6万平方米以上，合计占全市比例65.8%。

      年内首现供大于求局面

      网上房地产显示，截至5月8日，本市新建商品住宅可售面积约为971万平方米，较2011年年末976.8万平方米不减反增，可见部分开发商所面对的库存压力实际并未消退，且有进一步提升的趋势。值得关注的是，在下一阶段，一些前期热销盘还将推出新房源，如浦东的大华锦绣华城、金领国际，嘉定的路劲翡丽湾等，这些热点楼盘的加推将使楼市竞争更为激烈。

      21世纪不动产上海区域分析师黄河滔分析，随着春节后市场面的日趋稳定，前期楼市整体交易氛围步入活跃，开发商的入市积极性正持续提升，致楼市近4月新房供应呈现逐月增长之势。据统计，4月份本市新建住宅新增供应面积共计88.1万平方米，环比提升30.6%，再创年内新高。其中4月末最后一周（4月23日-4月29日）楼市单周新建住宅供应年内首破30万平方米，占该月总供应体量的35.6%。另以供销面积比来看，因4月份新建住宅供应的大增，促使该月供销面积达1.44:1，终止了此前3个月的楼市去库存阶段，再次出现供大于求的局面。不过需注意的是，受传统季节性影响4月新建住宅供应面积为年内最高，但其同比2011年仍有23.7%的回落，为近7年新低。

      中高端市场量价互动明显

      随着此轮调控政策日益深化，对于中高端市场冲击作用也逐步被放大。4月复旦-同策上海新建商品住宅同质价格指数显示，4月市区共有112个楼盘有成交记录，销售均价相较前月上涨的楼盘有39个，下跌的有52个。4月下旬，中高端市场迎来一波集中成交，和中高端产品的价格策略有着直接联系。

      上海永庆房屋总经理陈史翎指出：“4月高端住宅市场延续3月成交显著增长态势，尚海湾豪庭、凯旋滨江园、世茂滨江花园等成交靠前，中高端自住和投资需求已经加快了复苏的脚步。从成交结果可以看出，内环、滨江、生态湿地等稀缺而又不可复制的资源仍然是中高端需求释放的重点。”当前市场上还出现一批价格松动的高端楼盘，对此上海中原研究咨询部总监宋会雍指出：“当前高端市场降价行为是房企主动调整市场策略的结果，而作为豪宅，对保值看的较重，大幅降怕伤害品牌及形象，但对激活成交而言，限时限量的微让利促销所带来的市场效果又不大，因此合理定价显得尤为重要。”

      相对于价格调整，陆骑麟更看好豪宅稀缺性对成交的促进作用：“限购政策不取消的情况下，豪宅即使短期内成交量增加，成交量长时间明显突破或者长时间维持较高的成交水平可能性很难出现。但放眼中长期，市场经历了2年多的调控，压抑的需求一定需要释放，且从这近几年的土地供应来看，并不能满足市场的需求，这将直接影响到未来住宅的供应，尤其是高端住宅用地供应几乎停滞，那么其稀缺性将更加显现。”

      后市考验企业抓波段意识

      从5月住宅市场预期来看，虽然观望情绪重新抬头，但由于4月获得预售证的商品住宅中，中高端项目占比较大比例，且新增供应达88.10万平米，环比上涨3成，预计5月楼市成交量会维持在60万平米，基本与4月持平，市场更关注的，还是下一个窗口期何时到来。

      对此，分析师指出，从市场波段来看，今年至少还有两个时间点是值得期待的：第一个是6月份，房企将进入半年业绩的冲刺期，预计相当一部分今年以来价格策略相对保守的企业将出现集中的跑量需求，在此推动下，届时市场需求有望出现新一轮的集中释放；第二个则是在9月份，作为传统的市场销售旺季，虽然近几年来一直显得缺乏成色，但今年的市场环境倒是能够给予我们一定的想象空间，由于当前品牌企业抓市场波段的意识越来越强烈，因此在“金九”前夕的8月份集中推案蓄水的可能性极大，如果届时伴以适当的价格优惠，则很有可能带起一波集中的行情。建议企业可重点关注6月、9月两个时间窗口，在此期间动用价格策略可起到事半功倍的效果。

      今年4月商品住宅的成交量是有数据统计的8年来的同期最低，这种现象开发商需要警惕，不能因3月成交量的好转而盲目乐观。政策环境不改变，以价换量、“现金为王”是企业运营安全之举，也是明智之举。此外，4月商品住宅的成交量环比不小的跌幅，反应出买卖双方在3月小高潮过后，均不太积极，呈现出一定程度的拉锯或僵持状态，5月能否有好的成交量主要还是取决于开发商的让利程度以及让利楼盘的数量，换句话说，让利幅度不够，让利盘不多，购房者还是不买账、不积极，成交量也就不会好。

      高库存抑制价涨可能

      华燕市场研究部副总监张晴怡

      供需结构始终是决定价格的两大因素，要判断未来房价的走势，全市的商品住宅可售量是一个重要指标。当前全市可售住宅面积为970万平方米左右，而今年一季度的月平均住宅成交面积为42万平方米，这表示按当前的市场存量以及当前的市场去化速度，全上海的住宅约需经过23个月才能实现去化。而该指标在同为受调控下市场低迷的2008年11月时的数量为794万平方米，在市场最火爆的2009年11月，全上市的可售住宅面积仅为475万，而当时的月成交量达138万平方米。根据历史走势，如果上海的全市住宅可售量仅供销售半年左右的话，房价有上涨的可能。