库存够消化20个月 广州楼市降价趋势不终止

　　“五一”档期，广州楼盘热销势头不减，“一晚就卖了三四百套”、“当天消化率达八成”、“当晚200套货源卖光”……开发商报出的“成绩单”，都在说明“五一”新推产品卖得很火。5月首周，日均签约量不断增加。另一方面，部分楼盘的新货报价也比上一期产品有所上升，整体均价呈现结构性上涨，有研究机构认为“广州楼市量价齐升的‘拐点’已经到来”。

　　不过，广州业内专家并不认同“拐点”的说法。多位专家表示，“五一”期间楼盘的大力促销只是开始阶段，未来广州楼市仍将走以价换量的道路，特别是郊区板块的楼盘，降价趋势仍将持续，根本原因，就在于广州楼市存货太多。阳光家缘数据显示，截至本月8日，广州一手住宅可售货量仍高达57501套、736.11万平方米，若以前三个月月均36万平方米的成交量计算，此货量可卖近20个月。

　　市场现状：库存足够消化20个月

　　这个“五一”，有不少促销亮眼的楼盘，引发了不小市场轰动。在楼盘大力促销的背后，便如某商家所说：“去货要紧。”

　　近阶段，广州一手住宅的实际成交量其实不算太差。据统计，4月份广州一手住宅成交5951套。而记者跟踪阳光家缘数据显示，4月份广州一手住宅新增供应达6452套。换句话说，4月份的成交速度仍未能跟上新增供应的速度。

　　合富辉煌4月底的监测报告称，“五一”黄金月期间，广州约有5万套的可售货量，其中新货仅约7000套，在售余货超过4.3万套。阳光家缘数据显示，截至本月8日，广州一手住宅可售货量、可售面积分别达57501套、736.11万平方米，对比去年5月10日的37057套、约470万平方米，一年时间内增幅分别达约55%和约57%。广州市房管局公布的数据显示，今年前三个月，广州一手住宅月均成交量只有约36万平方米，若以此计算，736.11万平方米的可售面积足够消化近20个月。

　　广东省房协近日表示，当前市场上商品房供过于求状况突出，库存压力未得到明显减缓。世联地产研究认为，2012年房地产行业将迎来去库存化周期。同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文此前亦表示：“2012年，卖楼难已经注定是一个事实。”

　　前景预测：降价趋势仍不会终止

　　成交量逐步增加，旺销行情持续了一两个月，楼市是否真正回暖了？合富辉煌首席市场分析师黎文江并不认同此说法，“4月份的成交量顶多也是50万平方米左右，和去年的月均水平差不多，相对于约5万套的存货，这成交量就不算很高了”。

　　即使如此，部分楼盘的报价已有所上升。比如老城区的东方文德广场，新货售价比上一期产品高了约5%；位于芳村片区的荔湾国际城，据称即将推出“楼王”，所以售价也会比之前高5%左右。记者在一些楼盘现场看到，已经有销售人员用“楼市已经量价齐升”的说法来诱惑看楼者。

　　广州楼市真的拐向“量价齐升”的态势了吗？大多数业内专家并不认同。

　　黎文江认为，“量升”是存在的，但“价升”就要细化分析了，“一个区域内如果高价盘集中成交，自然会拉动整体均价上升，例如，保利天悦的成交价为3万多元/平方米，对海珠区、甚至全市的成交均价都有拉升作用，这是明显的结构性涨价，并不代表楼价的整体走势”。黎文江表示，目前广州的存货量较多，升价不应该是商家考虑的事情，相反，继续以价换量才是最好的、最能稳定市场成交的策略，“市场必须稳住刚性需求的成交、进而带动改善型需求入市，广州楼市才可能有真正意义的回暖”。

　　中原地产项目部总经理黄韬对“后五一”的市场也并不乐观，“‘五一’热销的楼盘只占在售楼盘的10%左右，并不是全部楼盘都取得火爆的业绩，相比2009年、2010年的‘五一’假期，今年‘五一’的成交量并不算高”。黄韬表示，“五一”只是促销的开始，促销不会就此结束，“市场后续的新增供应量和存货量仍非常充足，特别是郊区楼盘，它们的降价趋势会延续到‘十一’。”

　　方圆地产首席分析师邓浩志对“后五一”的市场走向同样不乐观，“在限购仍旧持续、政策对投资打压不放松的前提下，继续以价换量或许是未来楼市的主题”。