楼市低迷下 产业地产会否成为救市“亮点”？

　　崛起之势

　　经历了黄金十年的房地产业正饱受冬天的煎熬，资金状况在进一步恶化之中。

　　北京中原市场研究部的一份报告称，截至4月25日，在近140家上市的房企中，已经公布2011年年报的125家企业，其合计负债达到了创纪录的1.33万亿元，同比上升31.7%，行业负债率也已达到72.1%，创下历史新高。

　　在国家房地产调控政策并不放松的背景下，越来越多的房地产企业意识到，未来的十年，行业游戏规则将发生根本性变化，如不实现转型势将寸步难行。

　　转向何处？

　　有人选择了商业地产。2010年，万科开始进军商业地产；金地专门提出了“一体两翼”的发展战略，其中“一体”是指住宅地产，两翼分别指“商业地产”和“地产金融”。绿地、保利、恒大、龙湖、华润等住宅房企也纷纷进军商业地产，与万达、新鸿基、SOHO争抢地盘。

　　有人选择了产业地产。

　　产业地产是升级版工业地产，其不再局限于厂房出租和卖地，而是将地产、产业、城市三方面有机结合。

　　上海易居房地产研究院企业研究中心总经理周建成博士认为，根据开发主体的不同，产业地产分为产业园区开发模式（政府主导）、主体企业引导模式（特定产业领域具有强大实力的企业引导）、产业地产商模式（地产开发商经营和管理）和综合运作模式，而第一种模式是我国目前最常见的模式。

　　周建成认为，在住宅市场由于前所未有的调控降温、商业地产因竞争激烈出现过热迹象的情势下，产业地产日渐呈现出快速发展的态势。特别是总部基地产业地产，将会逐步成为支撑中国房地产业走好下一个十年的重要一极。“因为产业地产地价低廉，竞争尚未白热化，存在巨大的开发空间。更因为中国经济结构和产业结构转型升级，客观上也需要产业地产的支撑。”

　　救市“稻草”？

　　事实上，面对住宅市场的现实环境，产业地产的第二、三种模式亦已成为越来越多企业的投资选择。

　　日前有市场消息称，海尔地产将投资10亿元在郑州经开区建设海尔产业园项目二期500万台空调生产基地项目。这个产业园是海尔集团在全球范围内的20多个项目之一，将成为其未来一段时间谋求市场扩张的重要引擎之一。

　　这种倚仗母公司产业资源和品牌优势进行产业地产拓展的房企“富二代”，目前声势颇大，长虹置业、苏宁置业、绿地云峰集团、复地集团、中粮地产、五矿产业园、招商局光明科技园以及招商地产等纷纷活跃其中。

　　除了实业龙头，专业房地产商和一些投资资本亦相继扎堆进入产业地产领域。

　　2011年，世茂集团宣布进军产业地产，将其住宅、商业和旅游地产为主体的“三驾马车”升级为“四驾马车”。同年7月，兼顾住宅和商业地产的绿地，与郑州市政府相关部门正式签约了投资总额高达130亿元的绿地滨湖国际总部经济产业园，占地面积约为668亩，除了建设两栋超高层写字楼外，还有厂房、研发办公楼以及购物中心等物业形态。此外，诸如富力、复地、陆家嘴、鹏欣等开发商也均从事了仓储物流及研发办公类的地产项目。

　　与这些火线进入的开发企业有所不同，万通早已涉足产业地产。2008年初，万通实业和TCL集团合资成立了万通新创。2009年7月，万通收购TCL占地27万平方米的无锡项目，对其进行再次开发，打造成厂区、仓储、物流、宿舍为一体的综合性工业社区。2012年春节前夕，万通又与汇源签署了工业地产合作备忘录，将结合各自的优势在工业地产领域进行战略合作。

　　而联东集团更是在2003年就首次提出了产业地产的概念，并一直专此深耕。2010年，联东开始推出全国化战略，成功布局环渤海、长三角、东北工业基地三大区域，截至2012年4月，累计开发项目15个，总建筑面积达1500万平方米，成为国内开发规模最大、产品系列最全、园区入驻企业最多的产业地产运营商之一，正式确立了其在产业地产的领先地位。

　　最新数据显示，从国家2005年第一次楼市调控至今，一线城市约有30%的传统房地产商转向产业园建设开发。

　　产业地产正在扮演着房市“救主”的重要角色。

　　诸多限制

　　产业地产能不能成为房地产市场复苏的“救命稻草”？

　　周建成告诉《上海国资》，根据他们近期对上海、天津等地的实地调研，产业地产的前景被普遍看好，但对转型中的房企而言却是见仁见智：“有的已经做得比较深入，也有的选择不做，因为产业地产融资和政策方面等还存在诸多限制。”

　　明发集团副总裁贾耀勇认为，在中国，做政府需要的事情，企业就发展得快。“前10年政府需要住宅市场快速发展，所以做住宅的赚了；现在政府需要产业升级，大力发展实业，所以产业地产的春天来了。”但贾耀勇同样告诫，不能因为产业地产地价低就盲目进入。

　　“产业地产同时有两个服务对象，一是企业，二是政府。”联东U谷金山项目总经理刘璐认为，作为二者之间的桥梁，产业地产开发需要拥有比住宅和商业开发商更为广泛的资源整合和综合运营能力，具有更强的专业性。

　　周建成认为，产业地产不等于厂房买卖，其升值前景与相关产业规划关系密切。如果一个项目没有专业开发团队，没有对相关产业及企业的需求和发展趋势进行深入研究，就无法得到当地政府或者产业界的青睐，也无法得到市场的认可。

　　“早期的客户或许仅需要一个厂房和几间办公楼。”但随着外资的大量涌入和本土客户的不断成熟，对产业配套环境和服务要求增多。“如何去细腻地把握迎合客户的需求，成为产业地产商开发运营成败的关键。”周建成表示。

　　“前几年官方主导的一些产业园区，其关注点就是园区的规模有多大，入园企业的数量有多少，越多越大就是越好，在一定程度上造成了产业园区的无序扩张，导致了资源浪费和社会问题的丛生。”坤鼎控股集团董事长邱国明表示，这是一个值得警示的误区。

　　“产业地产的评判标准，不是看其多大规模，多大销售额，多大占有率。”联东集团地产事业部副总经理梁环宇表示，“而应该从产业地产的本质出发，以对当地的产业升级和集聚作了多大贡献、单位产出作了多少贡献、引进了多少有质量的企业等为衡量尺码，同时还包括开发招商的速度、税收的贡献和可持续性等因素。”

　　除了专业性要求，目前产业地产商还面临诸多限制。周建成认为，产业地产的投资规模非常大，前期投资范围从十几亿到几十亿不等，后期招商、运营等方面也需要投入大量资金，而投资回收期则长达几年甚至几十年。“传统银行贷款已不能解决开发主体的资金压力，融资成为产业地产开发中相当重要的问题。”

　　“工业用地价格一直都不高，但地方政府主要出于GDP、税收、就业等考虑，更愿意直接招商把一些产业引进来，而非选择挂拍出让产业地产，致使专业房地产公司反倒不容易在市场上拿到地。”刘璐表示，他所接触的一些一线城市地方政府大多声称，30亩以下的工业用地不考虑出让。“政府精力有限，更愿意跟大型实业龙头合作。”结果是，大量制造企业拿到廉价的产业用地，而专业的地产开发公司并无入场机会。

　　即使如愿获得入场券，一些传统房地产商亦面临无产业地产运营经验、招商难度大等困难。一位业内人士称，“调查发现，很多企业以极低的价格，大手笔圈下以产业园、城市运营等产业地产为噱头的土地之后，多数仍是将商品房作为主要项目，园区部分迟迟发展不起来。”

　　空间几何

　　《上海国资》综合采访发现，在诸多发展限制之下，产业地产要真正成为“救命稻草”，必须在产品设计、招商服务等诸方面进一步升级。

　　周建成认为，产业地产必须由粗放型向专业化、规范化升级。由单一工业厂房和物流基地的开发，向顺兴产业主导方向的研发、办公、展示用房等产品类型升级。

　　据刘璐介绍，联东地产正是在市场中不断摸索而逐步升级，才形成了今天“住宅看万科、商业地产看万达、产业地产看联东”的地位。

　　刘璐说，联东产业地产开发经历了产品定位从“盖厂房”到“造平台”的转变，规划设计从“做产品”到“做服务”的转变，功能定位从单一工业厂房开发的园区运营模式到集办公、制造、产业服务为一体的城市综合产业功能区开发的转变。

　　2005年，联东集团着手开发位于北京亦庄产业新城周边的联东U谷项目，这是联东集团系统地、规模化进行产业地产开发的起始，也是联东产品升级换代的“试验田”，成为集团两大产品形态之一——产业综合体的起源。

　　这种产品形态主要位于一二线城市的开发区和产业新区，重点支持区域发展第二、第三产业，包括标准厂房（可订制）、公寓、研发中试楼、低密度总部、商业等产品形态。后期，北京项目还推出了独栋办公楼产品，并成为联东U谷的主要预售产品。

　　联东地产是2009年率先提出“产业综合体”概念的，2010年又研制推出了“总部综合体”。与产业综合体不同，总部综合体位于发达城市的中心或副中心，能够吸引企业总部入驻。在总部综合体中，不再建设厂房，主要是独栋办公楼、高层办公楼、商业配套和公寓，可以有更多的产品用于预售。联东在全国已有2230多个客户群，仅北京联东Ｕ谷项目，一年就可提供十多亿元税收。

　　目前的产业地产以政府主导的产业园区为主，其发展空间在哪里？刘璐说，政府的精力大多关注500强等大型企业，产业地产商可以相对集中地为成长型中小企业提供完善的服务。这些企业普遍面临政府供地少、选址难；开发不专业、效率低；配套不完善、成本高；规划不统一、形象差；产品配套性差、流通难等问题；而政府也正在为其产业升级压力大、税收增长无保障、城市形象改变难、企业退出难度大等问题伤脑筋。产业地产的发展可以有效改变这种状况。

　　周建成认为，产业地产将呈现与城市化密切结合的趋势，由单纯的园区转向新城，综合化、社区化越来越显著。

　　“未来，产业园区将是融合了研发设计、商务办公、高端制造，以及其他综合型配套服务于一体，居住、休闲、商业等相关配套设施不断完善，逐渐从单纯的生产场所演变成为完整的工作生活社区。”

　　“只有深刻把握上述趋势，并能提供专业服务的产业地产，才会最终成功。”周建成强调。