刚需入市拉升楼市交易量 价格仍有下降压力

　　首套房贷的放松，让处于低迷状态的一线城市房地产市场走出了成交放量的5月行情。

　　链家地产市场研究部研究数据显示，5月前3周(4.30~5.20)包括北京、上海、广州、深圳、沈阳、杭州、南京、青岛、重庆、成都全国十大重点城市新房成交量(包含保障房)为56513套，比4月同期上涨22.6%。

　　业内人士预计，步入夏季后随着开发商推货量的增加，后期市场仍将保持温和放量，到国庆黄金周前夕有望达到高峰。

　　交易今年首度放量

　　5月份成交量与4月份形成极大反差。中原市场研究部统计数据显示，全国典型的54个城市5月中上旬商品房住宅签约套数均创出年内新高。具体到几个一线大城市上，北京住建网数据显示，截至5月22日，5月内北京商品房住宅签约套数为6673套，较4月同期的5791套上涨15.2%。二手房住宅签约8076套，较4月同期的6201套上涨30.24%。

　　中原地产研究部预计，整个5月，北京新建住宅签约在9000套左右，二手房住宅签约在1.2万套左右，剔除因为税费变化和保障房签约集中影响的2011年12月份，今年5月份北京楼市成交量将创出限购后的新高。

　　广州更为突出。该市房地产交易官方网站阳光家缘的数据显示，4月30日~5月20日的三周时间内，新房网签总量为6538套，较4月前三周(4月2日~22日)的3740套增长74%。

　　多家研究机构报告显示，5月的上涨行情主要缘于开发商相对积极的“出货策略”。例如交易量增长最显著的广州市，多个楼盘在5月份推新货时价格“亲民”，尤其是针对首次置业者和换房者的近郊楼盘表现抢眼。

　　据悉，5月的购房主力为去年积压下来的首次置业者和改善型换房一族，即市场所称的“刚性需求”。广州一家开发商透露，目前其购房客户中90%为刚性需求，只有10%是投资者。

　　广州满堂红地产研究部高级主任肖文晓预计，在限购、限贷大政策不变的情况下，今年的楼市将呈现阶段性波动走势，未来几个月可能会缓慢回落，到9月或者10月再度迎来一波促销高潮。

　　虽然5月的楼市一派乐观景象，但其潜在的压力并没有完全消除。

　　库存和新货无异于压在开发商心里的一块巨石，迫使其在价格上难以掌握主动权。

　　广州番禺区的一个大型楼盘在“五一”期间进行了一场促销，销售人员透露，项目在今年已经完成了十几亿的销售，但集团确定的销售目标是30亿。这意味着后期销售的压力不小，尤其是去年积累下来的刚性需求在近期消化了一大批后，后续的可持续性还难以判断。

　　穆迪分析人士Peter Choy表示：在最新的压力测试下，29家中国开发商中11家的流动现状较弱，比去年11月时的4家增加明显，主要由于开发商们拥有较高的负债水平和并不理想的销售状况。

　　仲量联行报告也认为，在限购令下，房价的下行压力将会持续，尤其是在高端住宅市场。　

　　广东省房协理事赵卓文评论：“商品房价格下行趋势，恐怕还要持续一段时间。值得注意的是，2012年广州豪宅的价格会有较大幅度的下降。”