5月北京非刚需楼盘在热销 改善型需求开始入市

      在北京楼市“火红”的五月里，非刚需盘的热销表现的既抢眼又让人惊讶。根据伟业我爱我家数据，京五月单盘销售额前九名中，均价超3万元的项目共有五个。其中，成交均价为33173元每平米的非刚需盘华润橡树湾以10.39亿元夺得月度销售冠军。地王项目金茂府1小时售罄10亿，东四环凯德锦绣3小时劲销4亿。是何原因导致不少非刚需盘突然呈现销售井喷？乐居采访了解到，国家政策微调、刚性需求带来楼市的回暖之势促成了此轮非刚需的成交爆发，未来这些高端盘还将继续顺势走量。

　　楼市回暖造势 高端别墅反弹

　　位于奥北的独栋别墅御汤山，目前起价1200万元/套。继取得独栋销售榜首及奥北别墅4月销冠之后，5月份前12天认购额超过2亿元，今年前五月累计销售额超5亿。而在2011年，御汤山三季度成交套数仅维持在个位。

　　与之类似，保利·西山林语和万科蓝山等高端楼盘都曾在2010年遭遇过滑铁卢，月签约量未超一位数。但在今年，万科蓝山一度跻身住宅市场月度销售额前五，保利·西山林语成交量也在复苏。

　　一度被业内人士评价为“定价高、偏保守，定价与成交价之间差价率低于周边项目”的高端非刚需盘，在2012年上半年成功转变了买房人的购房意愿，打了个翻身仗。

　　御汤山项目营销总监彭振石对新浪乐居表示，御汤山目前销量猛增与产品为现房有关。进入2012年，房地产市场在不断回暖，购房人的心态也在发生变化，即时入住具有极强的抗跌性与保值增值性，迎合了目前持别墅购买愿望的人士需求。

　　此外，尽管政策有所松绑，但尚未取消的限购政策也促使业主慎重利用购买资格。据业内人士介绍，当前别墅很多买家，并非绕过限购政策，而是不少人愿意跳过过渡产品，直接购买独栋别墅，而当前信贷政策也允许有经济实力的业主通过贷款和分期付款的方式解决余款交付问题。

　　政策微调 促改善型买家入市

　　作为最终成为5月北京销售冠军的非刚需项目负责人，华润橡树湾营销总监秦江认为，最近一段时间，国家的政策导向和微调动作鼓励了改善型客户的入市。

　　“限购并非对非刚需盘没有限制，实际上一直在起作用。”秦江说，以往刚需不进场，改善型住房更加无法成为主流。但5月份楼市十分活跃，政策倾斜和开发商以价换量鼓励了自住型需求得到满足，由此传导给了刚需盘及非刚需盘。长远来看，改善型房源的需求量较大，而目前无论是从土地还是从开发现状，改善型房源的稀缺性较为突出。

　　在橡树湾开盘现场，一位购房者曾对新浪乐居表示，其关注橡树湾已久，看涨的地段和区域价值促使他购房。

　　对于此番热销后华润是否将大胆放量和积极拿地，秦江透露，不会急于出货也不会捂盘，依旧将有序推进产品入市。

　　同样创造5月销售佳绩的华润置地另一非刚需项目公元九里项目推广副经理白羽表示，非刚需需求并非突然放大，目前市场上投资投机性需求买家数量并不多。“橡树湾和公元九里的业主中北京籍贯较多，大部分已有数套房的业主在限购政策的影响下选择清理不良资产后购房。一些中高端楼盘的房型面积和总价也决定了其无法被投资所用。”

　　刚需非刚需盘联动 性价比促销

　　均价33000元每平米的招商嘉铭·珑原5月份保持了正常的开发节奏，销售额维持在高位，为北京市场销售额第九名。营销总监李昂认为，传统刚需与非刚需的划分界限已经模糊，“不能单纯说90平米或100平米以下的就是刚需盘，我们的业主里也有一部分迫切希望入住的首套房置业者。”

　　对于中高端楼盘的热销，李昂分析，刚需盘与非刚需盘为有机整体，刚需盘销量上涨，二手房市场就会活跃起来，限购背景下多余的房源才有可能转手，导致客户具备购买改善型房源的资格和资金入市。

　　他明确表示未发现业主中存在炒房现象。“限购时代到来后，性价比成为市场关注点。包括招商嘉铭·珑原在内的新盘能够在近期吸引买房人入手，与主推高性价比有关。“

　　李昂预测，未来一短时间内，改善型房源的销售量将会继续释放，但也不会猛涨，该楼盘也将“顺势而为”，继续出货。

　　6月中高端盘跟风发力

　　在五月一批非刚需盘创造销售佳绩后，高端市场现回暖态势，6月京城高端楼盘跟风入市。包括别墅、公寓、花园洋房等类型的中高端项目达到了16个，占总开盘量50%。

　　计划于6月中旬开盘的润西山项目营销总监高兴向新浪乐居表示，最近一个月的北京楼市整体回暖为别墅市场营造了较好的销售环境，尤其是高品质别墅市场，随着资源的逐渐减少，需求量在整体放大。

　　尽管曾经认为“整个大环境对普通住宅市场的冲击比较大，对于我们这样的高端产品没有太大的影响”，但她坦陈，润西山选择6月入市，是看到了市场4、5月份均表现良好，购房者购买信心提升，认为是个推盘的较好时机。

　　华润置地北京公司品牌总监王简预测，经过4、5月份需求释放后，三季度可能重新陷入符合购房资格客户数量减少的问题。“但其实很多客户对手边现有的房子不是特别满意，会趁机会进行产品优化组合”，因此非刚需盘依旧有很大市场。

　　亚豪机构副总经理高姗则分析，从5月成交量来看，改善型需求刚刚入市，高端市场的成交回暖正在起步，可供楼盘挖掘的既有强劲购买实力又具购房资格的客群不在少数