“刚改”需求大举入市未来或主导楼市持续升温

　　随着越来越多的中高端住宅开始寻求入市，被称为“刚改”的改善需求或将接下刚需接力棒，主导市场继续上行。

　　 经历了3、4月份的持续爆发，楼市5月成绩单令人惊喜。目前来看，5月已成为今年销售最好的一个月，中国指数研究院数据显示，逾八成城市成交量环比上涨，北、上、广、深等一线城市成交量更是创下限购以来新高。近期楼市成交放量，刚需购房功不可没，但随着越来越多的中高端住宅开始寻求入市，被称为“刚改”的改善需求或将接下刚需接力棒，主导市场继续上行。

　　据统计，5月北京成交总房源中150万以下占比为51.3%，调控以来，以刚需类项目为主力的北京楼市首现“刚需、改善两分天下”的局面。业内人士表示，因担忧房价反弹，大批刚需和改善型需求加快入市购买。

　　红五月成绩单亮眼刚需、改善需求平分天下

　　种种迹象表明，“红五月”果然“不负众望”。刚刚过去的5月份，开发商大打降价牌，刚需入市让楼市在初夏迅速“火了一把”。据北京房地产交易管理网数据显示，5月份北京新建住房成交10502套，环比和同比分别上涨3成和4成。而就二手房而言，北京市场也出现井喷。5月份北京二手房成交12672套，环比4月上涨了27.2%，同比去年大涨56.2%。

　　亚豪机构副总经理任启鑫表示，5月份相对来讲成交和供盘量，要比4月扩大了近两倍左右。大量的入市项目采取低价策略，在这种情况下，持续在售的项目和新开盘的项目，共同促成了5月份成交量的上升。

　　业内人士分析，热销项目开始由远郊区域向近郊蔓延，并且4万元均价以上、单价较高的豪宅产品成交也在逐渐增加，现在已经不仅是纯粹的刚性需求在不断释放，改善性需求也开始进入市场。

　　上海易居房地产研究院的一份报告显示，4月20个城市中户型(140-200平米)成交均价也已经连续8个月高于中小户型(90-140平米)。户型已经持续同比正增长，且增幅大幅扩大。

　　在北京，90平米以下小户型从今年2月成交占比的37%左右下降到3月、4月的30%以下，140平米以上户型的成交占比增加近10个百分点，4月接近四成。

　　据亚豪机构数据显示，5月北京成交总房源中150万以下占比为51.3%。以刚需类项目为主力的北京楼市首现“刚需、改善两分天下”的局面。亚豪机构副总经理高珊表示，因担忧房价反弹，大批刚需和改善型需求加快入市购买。

　　近期北京多个项目开盘，包括龙湖时代天街、长楹天街、中粮万科紫云庭、北京风景、华润公元九里、领海朗文世家等，均只提供三居及以上大面积住宅产品，大户型呈现出集中放量的态势。其中招商嘉铭珑原、远洋东方、旭辉御府、逸翠尚府、中海九号公馆几个主推大户型的项目，在5月都突破了30套的成交量。

　　改善型需求结束观望6月份或是出手好时机

　　对于改善型需求这样明显的上升趋势，有业内人士认为，这是改善型购房者至去年下半年以来一直受到压抑的购房需求在现阶段集中释放的结果。改善型购房者的购买实力较强，只要价格达到了他们认为合理的水平，他们就认为可以出手。

　　北京市房协秘书长陈志等业内人士表示，改善性需求稳步释放，未来一段时间内有可能将成为楼市供需的主流，这部分需求除了开发商的“以价换量”外，更加看重项目的质量和性价比。

　　北京房地产协会副会长陈志认为，不少人首次置业牺牲了距离或空间，第二次购房时对各项住房指标已有了自己的排序，可以针对性地看房和购买。比如居住过程中对交通最不满意，改善置业时对交通的考量就排在了前面。从这段时间北京房价波动的趋势来看，现在的价格还处在底部，是不错的换房时机。就二手房市场来说，二手房的区位价值明显，近期交易量有所上升，开始结束观望状态。

　　亚豪机构市场总监郭毅建议刚需的购房者，要抓住眼下的时机。不少改善性的购房需求也是出于家庭人口增加、教育需求、养老需求等考虑，6月份是出手的好时机。

　　业内人士认为，目前不仅仅对于刚需，甚至刚改来说，都已经是一个很好的置业时机，虽然目前看来小户型依然是市场成交的大头，但从6月推盘情况来看，许多项目已经开始频频试水大平层、洋房以及别墅等产品，开发商对于市场还是普遍看好的，回暖迹象比较明显，下半年楼市应该是稳中上升。