楼市调控渐入底部开发商去库存压力仍大

　　6月上旬，北京住宅成交现开门红，成交量涨幅超过一成。有机构预计，楼市回暖已成定局，不过未来房价仍将维持稳中有降的态势，开发商去库存压力仍然较大。

　　京沪深三地表现不一

　　上周(6月4日—10日)，北京、上海两大标杆城市成交均出现下跌，继“红五月”之后，6月楼市走向扑朔迷离，成为业界关注的焦点。

　　根据北京住建委的网签数据统计，上周北京全市新建商品住宅网签总量为2011套，环比前一周的网签总量下跌了12.1%，比去年同期下跌了10.9%。全市二手住宅网签总量为2698套，环比前一周的网签总量下跌了16.8%，不过比去年同期大幅上涨了84.5%。

　　另据中房信数据显示，上周，上海商品房成交量30.55万平方米，环比下降了6.28万平方米，降幅17.06%；商品住宅成交量19.52万平方米？熏环比下降了1.89万平方米，降幅8.84%；商办类物业本周成交3.88万平方米，降幅为32.68%。

　　伟业我爱我家市场研究院院长陈亮分析认为，随着上一轮刚需盘的集中签约逐步接近尾声，导致了近两周来新房成交量的连续下滑，但是这并不意味着6月份的楼市将逐步转冷。

　　“5月份楼市的火热，激发了开发商加快开盘节奏的信心，5月下旬至今北京已有17个项目集中入市，6月份预计还将有36个项目开盘，其中不乏面向刚需的中低价楼盘，预计6月中下旬的楼市新房成交量还将节节攀升。”陈亮表示。

　　值得一提的是，据官方数据显示，上周北京住宅(新建商品住宅和二手住宅)网签总量为4709套，尽管环比前一周的网签量下跌14.9%，但与去年同期相比则上涨了26.7%。

　　另外，从6月上旬(6月1日—10日)成交来看，北京住宅(新建商品住宅和二手住宅)网签总量为6149套，与今年5月上旬的网签量相比上涨了10.3%，与去年同期相比则大幅上涨30.5%，实现六月成交开门红。

　　来自21世纪不动产主城区领先指数显示，5月，北京、上海两地指数分别为116和112，环比分别上升1.12%与3.6%。深圳指数为114，环比下降0.47%，但下降幅度有所收窄。

　　业内辩未来楼市走向

　　对于未来楼市走向，多家机构及业内人士看法虽有相同之处，但也不乏分歧。坚持看多者认为，楼市已经渐入底部，政策环境利好将推动市场成交量进一步放大。而偏向于看空者则认为，目前楼市尚未全面回暖，限购政策并未松动，开发商去库存压力仍大，近期房价仍将维持稳中有降的态势。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，5月份全国物价基本延续了逐步回落的态势，这使得央行对通胀的担忧得以减轻，存款准备金率和银行利率有望再度下调。银行方面针对首次置业的自住型购房人群的按揭贷款利率优惠额度也有望进一步放宽，消费者购房支出成本的减轻，将更有利于购房需求的平稳释放。

　　上半年楼市反弹的速度超过大多数人的预期。据21世纪不动产监测数据显示，5月北京二手房网签量依然环比增长40.7%，新房成交量环比增长了177.3%。这是楼市成交量连续第4个月上涨，创下年内新高。有观点认为，在目前如此高的基数上，继“红5月”之后市场再创新高的可能性不大。随着之前性价比较高房源的不断消化，房价开始由跌转稳，市场很难继续增长。而且，从往年的经验来看，6、7月份是淡季，成交量可能下行。

　　对此，21世纪不动产却认为，市场回暖已成定局，6月新房成交量可望继续增长。该机构分析师粟日认为，新楼盘网签量不断加高，与开发商坚持去库存化的营销策略有关。随着市场回暖，开发商加快了推盘步伐，加之信贷环境的适当放宽，部分地方鼓励刚需，接下来的一段时间，新盘成交量即使不增长，也很难快速回落。而二手房也会受到刚需的拉动，但增幅可能低于新房。总体而言，一线城市房价将会企稳。

　　伟业顾问市场发展部总经理袁阳认为，6月份北京楼市供应量将继续推高，开发商仍然将会采取“以价换量”的营销策略，成交量有望延续“红五月”的强劲势头。

　　袁阳进一步分析，像通州、大兴、房山等热点区域仍然以小面积户型为主，将吸引大量的刚需客户；像怀柔、密云、门头沟等近郊区域将以客户首改置业的户型为主。但市场“持续红”有待进一步的观察。

　　“因为刚需集中放量支撑市场一段时间后，如果改善型需求无法及时进场，成交量的反弹将不可持续。”袁阳最后表示。