刚需踊跃入市北京楼市超预期回暖

　　进入6月以来，北京的房地产市场可以用火热来形容，无论是新房销售还是二手房过户都呈现井喷式增长。中国证券报记者走访大兴区多家楼盘发现，刚需踊跃入市给房地产市场带来明显变化，两居户型基本售罄，北京城建(600266)、中建地产旗下因高价入市“套牢”的楼盘正在酝酿提价。

　　刚需户型需求大

　　北京市大兴区高米店，位于四号线地铁延长线，距离市中心20多公里。尽管位置在五环外显得有些偏远，不过这里聚集着金地集团(600383)、北京城建和中建地产等多家地产大鳄的楼盘。6月19日下午，虽然不是周末，多家售楼处的门前仍然停放着许多汽车，看房者络绎不绝。

　　“今年2月份的时候，我们经常一个星期都卖不出去一套房。现在情况不一样了，上周销售了32套，再前一周销售了25套”，首邑溪谷一位售楼员用冰火两重天来形容这几个月的变化。

　　伟业我爱我家市场研究院的一份统计数据印证了新房市场的升温，北京6月上半月纯商品住宅(不含保障房)成交4485套，比5月上半月上涨44%。在这个新房扎堆的地区，销售升温已经成为普遍的现象，多家开发商都将其归功于刚需大量入市。

　　在中建·国际港的销售进度表上，2号楼位于中间的两居户型全部被圆形彩纸覆盖，两侧三居和四居仍有许多房源。北京城建地产打造的红木林项目情况类似，售楼员用荧光笔指着沙盘说：“在售楼盘基本售罄，尤其是面积较小的两居已经没有剩余，目前只有9号楼、10号楼有一些130平方米左右的大户型还有房源。”

　　一位销售总监表示，从5月份以来，看房的客户明显增多，一方面是持币待购的刚需购房者等待时间较长，周期性的集中入市；另一方面银行信贷政策变化影响较大，尤其是利率下调之后，目前普遍执行九折利率，利息支出成本下降让更多的刚需决定出手购房。

　　部分新盘酝酿涨价

　　在临街的红木林项目售楼处里，偌大的大厅里只有两位客户，售楼处与样板间之间的摆渡车也静静地停在路边，不过看似冷清的场面却丝毫没有影响开发商的信心。

　　售楼员刘小姐说：“客户的购房意愿主要集中在两居户型，目前已经没有房源了。四号楼将在本月底开盘，目前开盘日期、价格都还没确定，不过价格肯定要比现在高”。对于涨价销售的前景，刘小姐显得心里有底，四号楼房源一共约150套，而目前蓄客量已经与其相差无几。她指着四号楼的户型图：“这个两居的C-4户型大概要比现在涨7、8万元，您别嫌贵，这个价如果能买到就不错了”。

　　在高米店曾经有两个以高价入市闻名的楼盘，分别为北京城建的红木林、中建地产的国际港，当初2010年1月拿地的楼面价达到了11000元/平方米，堪称北京南城“地王”。红木林负责人算了一笔账，建安成本大概4000元/平方米，融资、销售和小区绿化等大概1000多元/平方米，加上楼面价的每平方米总成本已经逼近17000元。如今虽然红木林销售价格名义上是21000元/平方米，不过有大量的封闭式露台属于赠送性质，并不反映在建筑面积上。如果考虑不计入销售的面积，红木林销售价格只有16000多元/平方米，目前属于赔本销售。

　　另一家“套牢”的楼盘——中建·国际港同样“蠢蠢欲动”。一位负责人对中国证券报记者表示：“以前没有赶上好时候，你看销售进度表，我们标注的销售价格基本上在23000元—24500元/平方米之间，不过实际销售的折扣达到了八折或者七八折，大概是18500元/平方米，基本保本。现在销售情况好转，我们的二期将在明年年初开盘，虽然价格还没确定，不过肯定要涨价”。

　　伟业我爱我家市场研究院统计数据显示，北京市2012年6月上半月纯商品住宅均价为21364元/平方米，比2012年5月同期上涨3.7%。

　　实际上，不仅是成本压力大的开发商有涨价的意愿，一些周边的楼盘销售政策也发生了变化。在地产门户网站上，金地仰山全款购房可以享受96折，然而售楼员颜小姐却表示，全款优惠已经过期了，现在在售户型都没有折扣。首邑溪谷年初时的均价大概在20000元/平方米，而如今已经上涨至22000元/平方米。