旅游业向民资开放旅游地产风险开始隐现

　　在四川简阳三岔湖景区附近，一家制药厂刚被私人收购，而依傍优美风景区的地理位置，收购者计划将制药厂改建别墅，甚至今后还开发私人游艇。

　　类似这样的民营资本涉足旅游业的案例越来越多，而就在昨天，《第一财经日报》记者从国家旅游局获悉，我国将向民间资本全方位开放旅游业，鼓励民间资本进入从风景名胜、海岛海洋旅游开发到旅游装备制造、旅游公共服务在内的所有旅游服务业链条。

　　投资经营景区、建设酒店式公寓、大型度假区旅游地产业是民营资本进军旅游业的几大方式，但因为真正经营旅游景区面临盈利压力，更多的民营资本倾向房地产或销售酒店式公寓获利。

　　民营景区经营惨淡

　　记者在采访中了解到，由于旅行社利润空间小，故民营资本经营旅行社做大的案例很少，除了春秋之外，目前大型的旅行社企业，比如国旅、锦江、中旅等都有国资背景。

　　而投资景区已成为民资这几年涉足旅游业的一大方向，民营企业黄山市徽州协和旅行社有限公司更是以2000万元买断了国家4A级风景区——齐云山50年的经营权。广西德天风景区的开发者德天旅游发展有限公司原为一家经营进出口贸易的国有企业，名为“花都贸易”，在1997年时，公司进行了改制，由公司员工以全民持股方式买下所有股权，“花都”因此也就成为了民营企业，其买断德天风景区50年经营权。民营企业——雕花楼宾馆有限公司也已以1200万元买断了“江南第一楼”苏州雕花楼8年的经营权。

　　尽管政策鼓励，但实际经营中，民营风景区遭遇很大困难。自然景区资源不可复制且需维护，每年大量的改造和维护成本令投资者却步。雕花楼宾馆有限公司透露，其购下经营权后第一年已耗费100万元对雕花楼进行扩建。

　　“我们当年耗资数千万元买断齐云山经营权，之后拟投资1.2亿元进行景区改造。耗费巨资后，经过数年，我们好不容易将年客源量从30万提升到300万，可中国景区经营单一靠门票收益，衍生产业收益几乎为零，而门票的涨价是有限制的，我们数年内也仅将门票从近40元涨到60元，要平衡收支实在很难。”徽州协和旅行社副总经理叶信文透露，每年人工、维护成本都在上涨，国有资本经营的景区有部分拨款支持，但民企完全靠自己，压力实在太大，故而其已将齐云山景区的经营权又转售给了另一家公司。

　　旅游还是地产？

　　既然民资经营旅游业如此困难，于是大量业者开始转型旅游地产。

　　经营旅游业多年的佳琦旅游机构创始人瞿佳告诉记者，以东莞为例，其有“全球酒店业密度最高、收费最低”之称,几乎每个乡镇都有四、五星级酒店。民间资本投资占据了整个东莞饭店业的95%。

　　而高尔夫、主题公园等大型度假区项目，总会伴随着别墅、酒店式公寓等项目出现，比如华侨城的几大欢乐谷主题公园附近，总有华侨城房产的身影。中坤集团涉足的度假区项目中也少不了高端酒店等旅游地产规划。

　　“旅游用地公寓式酒店40年产权，商业用地公寓式酒店50年产权，执行的贷款政策是首付五成，利率上浮10%，且不受一套、二套或三套的影响；住宅用地的酒店式公寓70年产权，执行的是普通住宅的贷款政策。只要依傍着风景区，民营开发商可拍得土地，出资1亿元或者几千万元开发，用卖酒店的钱滚动开发，最后完成几十亿的投资。这在海南、杭州等旅游城市尤为明显，2011年杭州楼市不受限购抑制的商业地产成交占45.2%，其中酒店式公寓占32.5%。杭州酒店式公寓在售项目约27个，存量9581套。”华美首席知识专家赵焕焱指出，这已明显扭曲了旅游开发者的初衷，根本是在做房地产销售，并没有促进旅游。

　　而在民营资本疯狂借力旅游地产掘金时，其风险也很大。

　　有知情者透露，四川简阳三岔湖景区附近有不少借助景区名声开发的民资别墅，拟将制药厂改建别墅仅是冰山一角，但这些别墅群几乎都没有房地产开发必需的“两证一书”，由于三岔湖风景区正在筹建四川省三岔湖长岛国际会展中心，周围土地开发都已被冻结，房屋不能过户，也不允许改建，这些别墅群甚至在某种意义上成了“违章建筑”。

　　赵焕焱指出，必须注意的是，酒店式公寓的土地性质是住宅用地，而产权式酒店、公寓式酒店的土地性质可以是非住宅用地。要将非住宅用地改为住宅用地需要经过规划审批，擅自改变土地性质，将承担法律后果。很多地区目前根本没有分清用地性质就胡乱建设，曾经出现过民资开发旅游区域别墅后根本拿不到房产证的事件。