上半年广州政策微调楼市从以价换量到量价回稳

　　今年上半年，中央政府一再强调其调控的决心，政策效果逐渐显现，投机性需求得到抑制，开发商以价换量愈加明显。然宏观经济增速放缓，为稳定增长，央行对货币政策采取了适度的放松；利率下调一方面鼓励刚需买家入市，另一方面也减弱了市场的降价预期，楼市在第二季度出现回暖迹象。有统计数据显示，2012年1~6月，广州十区二市新建住宅共网签37962套，同比微涨1.45%，网签面积为4349146平方米，同比微跌0.9%，其中第二季度网签套数为23732套，环比第一季度(14230套)上涨66.8%；成交价有所上扬，上半年网签均价为11777元/平，同比上涨4.61%。

　　关键词1

　　成交

　　以价换量初见成效成交价结构性上涨

　　回顾上半年的广州楼市，今年1月份依然延续了去年的低迷，从2月份开始成交量逐渐抬头，特别是3月、5月、6月成交套数均十分喜人，分别成交了6912套、9099套、8927套，市场出现明显升温，5月份全市网签量突破9000套，创下限购以来18个月的新高。

　　如果说2月份是购买力的潜伏期，那么3月份就是刚需爆发季。调控放松无望，迫于库存压力，开发商启动继春节之后第二轮的以价换量，房贷利率有所松动，85折利率重现，阳春三月，刚需入市的热情被迅速点燃。5、6月份成交出现巅峰，同样得益于五一、端午两个黄金假期的促销换量，以番禺为代表的广州近郊不少小户型项目主打刚需低价出货，销售十分良好。

　　值得一提的是，从成交面积看，2012年上半年同比去年略有下跌，购房者入市的积极性比去年有所提升，但成交户型有所减小，刚需撑市的现象相对明显。虽然成交喜人，但开发商推货的热情却不及去年。相关网站数据监控中心统计，今年上半年广州十区二市共推出121个新盘，同比去年上半年减少57个，其中1、3、5月推货热情相对高涨，均为传统的旺季节点，看来市场购买力超出开发商预期。

　　从成交均价来看，记者发现，2011年年底，受楼市政策调控及年底开发商冲业绩的影响，广州确实有不少楼盘出现了近年来少有的大幅度促销优惠，让买家大呼“过瘾”。但通过数据对比发现，今年1、4、5、6月份网签均价均比去年同期有所上扬。其中，6月份涨幅较大。对此，有业界人士分析，此次广州楼市价格走高，属于结构性的上升。上半年包括珠江新城、琶洲、大学城等区域均有豪宅面市，且获得快速热销，在一定程度上拉升了房价水平。

　　另有业内专家表示，在第二季度的市场逐步回暖以及楼市调控触底的预期下，开发商已经有了涨价的冲动，至少不会像上半年那样采取“以价换量”的营销策略；下半年将有多个户型较大、价格较高的豪宅项目的推出，预计这种结构性的上升还将持续。

　　关键词2微调

　　央行3年来首次下调利率落实差别化房贷政策

　　5月18日起，央行下调金融机构人民币存款准备金率0.5%，这是今年以来第二次下调存款准备金率；6月8日起，央行下调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点，将金融机构存款利率浮动区间的上限调整为基准利率的1.1倍，下限调整为基准利率的0.8倍。对此行业人士分析，今年以来，下调存款准备金率和降息，持续改善了流动性，也降低了开发商和购房者的资金成本，另外还改善了购房者的预期，这些都促进了楼市成交量上涨。

　　另悉，2012年人民银行金融市场工作座谈会上，央行表示继续落实差别化住房信贷政策，完善融资机制，改进金融服务，加大对保障性安居工程和普通商品住房建设的支持力度，满足首次购房家庭的贷款需求。住建部部长姜伟新则公开表示，今年要继续加快个人住房信息系统建设，保证在6月底前实现40个主要城市的联网，同一权属拥有人名下在40个不同城市的房产将得以一并查询，异地购房的资金流向、程度、走势将可统一监控。有媒体获悉，住建部已经召集各地方住房和城乡建设系统相关负责人进京，对40城市个人住房信息系统全国联网后的操作和使用进行培训。

　　银监会则正式发布《商业银行资本管理办法(试行)》，并于2013年1月1日起实施。值得注意的是，正式文件对二套房贷与首套房贷给予同样的风险权重。业内人士认为，这一调整有效降低了二套房贷的资金成本，可能会促进银行发放二套房贷款，商业银行必然有扩大二套房贷占比的冲动。

　　关键词3

　　拍地

　　土地出让金同比降近三成  开发商多无拿地积极性

　　在住宅成交不景气的情况下，广州土地市场也相对冷清。根据相关网站数据监控中心的统计，今年上半年广州共出让住宅用地11宗，总面积约52.31万平方米，同比下降4%，土地出让金16.43 亿元，同比下降29%，成交以萝岗、南沙为主。当中，虽然曾经出现了恒大与联鸿竞拍2小时多并诞生了楼面地价达3.2万元/平方米的珠江新城新地王，以及首次以“限地价、竞配套”方式出让的天河坚红化工厂地块引来了13家企业争抢等个别案例，但总体来说，整个土地市场依然是“冷清”唱主调，多个地块仅以略高出底价成交。在回笼资金有限造成的资金链压力较大的情况下，开发商拿地积极性下降，除万科、恒大两家品牌开发商有所斩获之外，广州土地市场少见大房企露面。

　　在楼市陷入低迷的情况下，政府推地节奏也有所放慢。据悉，2012年广州宅地供应计划面积为254.69万平方米，较2011年实际成交增加56%，但较2011年计划供应面积锐减24%。其中，中心六区的住宅土地供应面积为105.53 万平方米，占住宅供应面积的41%，远低于去年的59%，白云是供应主力，集中在白云新城、金沙洲等板块，天河也将推出3宗广州油制气厂地块。外围四区，南站继续是重头戏。

　　有专家表示，从政府的2012年土地供应计划来看，其中的商业用地面积达到了322万多平方米，比住宅用地多，预计政府是希望引导开发商多做商用物业，少做住宅项目。而且，万科、恒大两大以往均主打住宅市场的大型房企，今年上半年都在广州拍下商业地块，相信政府的这种引导已经起到了一定的效果。他认为，今年的多幅出让地块均没有出现流拍，而且近期的土地出让更有溢价的情况出现，相信下半年广州土地市场会比上半年略有好转。