深圳下半年有3.4万套新房入市 购房者翻倍才能消化

      两次降息消息后，深圳房地产市场对于未来向好的预期正在急剧增强，不少市民因此担心房价将进入快速上涨通道甚至有恐涨性购房的行为。日前记者从多家房地产机构了解到，深圳下半年保守估计入市新房将在3.4万套左右，而深圳上半年深圳成交新房仅1.79万套，这意味着与上半年比，出手购房市民要多出一倍才能消化入市新房。

      记者采访的多位业内人士认为，虽然市场已整体回暖，但目前市场购房者依然主要是自住需求买家，投资客未大量入市，加上限购等政策不会放松，因此房价不具备快速上涨的前提。

      下半年新房供应或达上半年两倍

      据统计，深圳下半年预计将有68个项目开盘或加推，同比去年预开盘量下降5%左右。其中包括11个公寓项目，5个别墅项目和52个住宅项目（包括安居房）。另外，这68个项目中，纯新盘占据七成多，约74%。从整体来看，关外的龙岗和宝安两区依然是推盘出货的主要板块，共计约44个项目入市，占总预开盘量的64.7%。与之相比，原关内四区罗湖、福田、南山和盐田四区楼盘则相对较少，共计约24个项目入市，占预开盘总数的35.3%。

      另据统计，深圳下半年推售项目预计有43个，合计建筑面积404.62万平方米。其中福田区新盘2个，罗湖3个，南山区10个，盐田区4个，宝安区14个，龙岗区20个。记者粗略统计，这些入市新房合计超过3.4万套。

      另外据统计，深圳2012年上半年新增住宅项目56个，合计建筑面积约154.6万平方米，合计套数1.7229万套，下半年则有入市新盘项目64个，合计建筑面积260万平方米，合计套数3.6万套。

      今年入市新盘数量或高于去年，其中下半年入市新盘供应量将远大于去年同期。数据显示，2011年上、下半年深圳新增住宅供应项目分别为116个和56个，建筑面积分别为145.7万平方米和214.1万平方米，新房套数分别为1.6939万套和2.358万套，而今年深圳全年预计入市120个，建筑面积将达414.6万平方米，同比去年同期涨15%，新房供应套数将达5.3229万套，同比去年涨31.4%。

      “现在全市可售新房量还高达224万平方米，而下半年开发商将更加集中推盘，供应量将达全年高峰”，专家表示，因此目前尚不存在新建住房不足无法满足需求增加的问题，购房者大可不必恐慌性地购房。

      深圳规划国土委的成交数据显示，今年上半年深圳全市一手房共成交1.79万套，成交面积达158.3万平方米。按照这一数据，深圳今年下半年新增供应新房套数和面积将达到上半年成交的2倍左右，市场或呈现供大于求的局面。

      13个纯大户型楼盘将入市

      此外记者注意到，从下半年预开盘项目推出的产品来看，几乎覆盖了别墅、洋房、住宅（包括安居房和旧改项目）、公寓等各种物业类型，户型面积也是40—400平方米大小不等，可以同时满足首次置业者、改善型置业等多种需求。

      值得注意的是，从下半年即将入市新盘提供的户型来看，将有不少项目为主推大户型的楼盘，在中原统计的下半年入市的43个新建楼盘中其中有13个为纯大户型产品，它们供应产品中没有90平方米以下的户型。其中福田区的兰江山第将推出160平方米—410平方米的产品，位于罗湖区的德弘天下推出的则为200—400平方米平层和复式的产品，南山区招商在蛇口将推出的伍兹公寓主力户型也为180平方米的四房户型，南山德尚世家则推出176平方米复式和267—322平方米的别墅产品，位于南山华侨城的智慧广场项目则将推出200—400平方米复式以及330—350平方米的别墅产品。

      宝安区的润恒御园也将为别墅产品新盘，将推出142套别墅。此外宝安的榕江天御和广兴源圣拿威下半年都将推出大户型产品，而观澜片区的和黄懿花园和城建仁山智水都将推出包括大户型和别墅的产品，其中仁山智水将推出181—385平方米的洋房和别墅产品。而房企万科位于宝安石岩的溪之谷项目也将推出180—240平方米的别墅产品。

      而在龙岗片区，位于布吉的紫瑞花园将推出134—190平方米的洋房和250平方米的别墅产品，而横岗的凤凰山庄将推出215—260平方米的别墅户型。盐田区的联泰梅沙湾将推出300—400平方米的户型。

      而在小户型产品供应商，据搜房网统计，下半年约有27个住宅项目都主推90平方米以内的中小户，多集中在宝安和龙岗两区。例如宝安的西城雅筑主打产品是50—100平方米的2—3房，海雅缤纷城君誉则主推50—80平米的1—2房，以及部分122—157平米3—4房。此外多数项目都包含中小户、大户、别墅、公寓中的几种，预计会分批推出。

      “目前深圳市场上购房人群至少有8成是完全用于自住的，投资客很少，但市场预期回暖，不少改善型置业者也随之入市，市场上大户型产品比以往受到更多关注”，某代理商新房销售经理告诉记者。有业内人士则认为，尽管今年第二个季度出现了大户型热销的现象，但从深圳的市场行情来看，刚需依然是核心购买力，而90平内的中小户成交量也一直最高。因而，小户主导市场将依然是市场的主旋律。

      “四季度成交量可能有所回落”

      “开发商的压力依然很大”，专家表示，截至6月底深圳全市可售套数为34424套，可售面积为376万平方米，与去年同期基本持平，但依然保持高位。再加上下半年的新增房源（保守估计总量在38000套左右），开发商将依然以去库存为主。

      有专家表示，目前市场上如果房价降到购房者的预期水平，那么购房者就会出手，而如果达不到预期购房者将仍处于观望，“五月份二手房价仍然处在较低的水平，二手房方面，购房者的预期跟业主的报价差距大概在10%左右，但有一些业主愿意出手卖房，而如果部分业主不愿意减价去买房，这样买卖双方之间的价格差距又被拉大”。

      专家表示预期市场在明年一季度后才会向好，但如今市场显然比其预计的更为乐观。“现在的市场在降息等消息刺激下整体看好，但是却不具备房价上涨的前提，如果房价上涨超出买家的预期，那么成交量又会稍微回落” 。

      对于此次调控，业内人士认为“可以说这轮调控房价是没有怎么降的，现在价位和高位比相差不大，如果继续这两个月比较旺的行情，可能马上又会涨回高位了”。房价不会再涨二三成，而是会维持在相对平稳的状态，“如果七八九月维持现状的水平，成交量也还是五六千套，那么四季度成交量可能有所回落”。对于置业者，王书权建议，有需要的话就可以买房，但如果是投资型，上涨空间有限，税费等买房成本也在高位，因此投资房产则不是很好的时机。