改善型需求入市催热楼市 投资客逐步离场

　　“近期，我朋友有一套位于宝安中心区房子想放卖，结果周末一天时间，就接待了十几拨儿看房客，其中有三家想买。不用说，我朋友那房子第二天就成交了，他都没想到会这么顺利，夸张吧！如此抢手，房地产市场是不是真的要回暖了？”家住南山的吴小姐对记者表示。日前，记者走访市区各大中介，发现目前二手买家入市的愿望强烈，但放盘的数量并未出现明显增加，使得不少中介四处寻“笋盘”。

　　地产中介监控到的访客数量中也体现出这一点：从2月到6月，每个月到访客户量并没有大幅增长，2月约为4万人，6月约为4.17万人，但是同样4万多人，2月份是同样一批客户反复看房，6月客户看了之后就会果断出手，近期客户看房时间大大缩短。“看楼客明显增多了，且下决定非常快，一改之前观望的状态。”中介人员表示，尤其是一些观望了半年或以上的“熟客”。而监控显示，6月二手住宅的看楼量环比增加14.1%，业主放盘量环比增加6.8%，供需同步增加直接带来了交投的上升。“成交速度有所加快了”。

　　事实上，自6月以来，冷清的楼市开始出现回暖迹象。中国房地产指数系统的调查数据显示，2012年6月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为8688元/平方米，环比5月上涨0.05%，结束自2011年9月以来的连续9个月环比下跌态势。种种现象似乎显示着房地产市场触底回升。

　　到底是哪些人迫不及待地入市？刚需还是投资客？

　　改善型需求客户开始入市。从2012年上半年成交物业的户型分布来看，2-3房的物业持续占主导，占比接近八成。而从套均面积分布情况来看，60平方米-144平方米之间的中小户型持续增加，其60平方米-90平方米的刚需物业上半年成交占比增加明显达43%，而90平方米-144平方米的物业一改2011年的颓势，上半年出现转机，占比也有明显增加。这也再次印证了上半年刚需物业成交持续增加，改善型需求客户开始入市的市场特点。

　　从2012年上半年成交的客户户籍分布来看，持有深圳本地户籍的客户成交占比从去年下半年以来一直持续增加，到今年上半年成交占比已达6成。限购令的持续，把大批非深户的客户挡在门外，虽然随着一年期满，部分客户获得购房资格，但是从入市的表现来看，仍较为谨慎，毕竟限购之禁令不能在短期内得以解禁。

　　豪宅不是成交主力。从2012年上半年成交物业的总价分布来看，80万-200万以内的物业成交占比达60%，全市半数以上的成交都为低总价刚需楼盘，其中尤以100万-150万之间的物业最为突出，占比超三成，而且增幅最为明显。另外一个增幅明显的为150万-200万之间的物业，占比也近两成。而300万以上的豪宅占比则出现较为明显的回落，其中500万以上的物业更是寥寥可数。从单价来看，历来价格在10000元/平方米-30000元/平方米的物业都占据市场的主导，今年上半年的物业成交占比继续有所增加至86%，其中价格为10000元/平方米-15000元/平方米的典型刚需物业持续增加。随着上半年成交量和市场预期的不断向上，除却之前的刚性需求积极入市之外，部分改善型需求客户也在5月始择机入市，20000元/平方米-30000元/平方米之间的物业在经历了下半年的沉寂之后，开始跃跃欲试，成交占比在今年上半年有所复苏。然而30000元/平方米以上的豪宅物业却与大势迥异，成交仍陷低迷之中。

　　投资客逐步离场。从成交物业的用途分布来看，自住客户占比从2011年上半年以来一直持续大幅增加，到今年上半年已经超过九成，持续两年多的严厉调控政策，一方面要促进房价合理回归，另一方面则是要打击投资客，从这方面看，调控的目的已经完美地实现了。

　　2月市场的大幅回温超出大部分人的预期，而“小阳春”和“红五月”更是给楼市带来预料之外的惊喜，市场信心不断走强、刚需积极入市，上半年完美地走出了去年下半年以来的历史寒冬。显然，年内两次降准、三年来首次降息无疑给房地产市场打了一剂“强心针”，大大提振了市场的信心，市场预期逐步转好。但中原地产研究所认为，楼市的量价企稳虽然来得比预期要早，却是得益于中央应对经济疲弱危机的宏观调控下的宽松金融政策，这并不代表楼市下半年量价会出现报复性反弹。