深圳下半年预计新增5座购物中心 租金面临压力

      机构近日发布2012年第二季度深圳零售物业市场研究报告，报告显示，2012年第二季度，深圳无大型购物中心落成，市场库存维持在1,778,300平方米。

      2012年1-5月，深圳累计实现社会消费品零售总额1541.5亿元，同比增长14.1%，社会消费品零售总额在年内的增长呈逐月加快的趋势，表示居民的消费需求亦呈稳步上升的趋势。消费需求的增长拉动了零售品牌的扩张，零售商家积极寻找新的物业，大型购物中心的空置率环比略有下降，录得4.83％。本季度全市大型购物中心首层平均租金为每月每平方米人民币928元，整体保持相对稳定，环比略有增幅。

      今年下半年预计将有包括皇庭广场、海雅缤纷城及龙岗Coco Park在内的5座购物中心入市开业，届时竞争格局将更加激烈，现有的购物中心为了提高品牌竞争力，继续进行品牌升级调整。预计2012年末空置率相比本季度会上升3至4个百分点，由于大部分新入市的购物中心位于南山区、宝安区及龙岗区，预计整体租金会面临下调的压力。

      大型购物中心市场状况

      研究显示，2012年第二季度，深圳无大型购物中心落成，市场库存量维持在1,778,300平方米，其中三大主要子市场南山区、罗湖区、福田区的库存量分别占全市的36%，30%及27%。居民消费需求的不断增长，进一步拉动了国内外服饰、精品以及餐饮品牌对优质物业的需求，本季度大型购物中心的空置率相比上季度有所下降，为4.83%。

      罗湖区是深圳的传统商圈，发展已较为成熟，区域内大型购物中心的空置率维持在全市最低水平，本季度录得空置率为1.66%。区域中典型项目如万象城，依靠其品牌优势及成熟的发展常年保持较高的入驻率；而京基百纳空间经过两年来的品牌引进与培育，也实现了较高的入驻率。

      福田区商圈则依靠其中心商务区的优势，带动零售物业的发展与成熟。区域内高端商务人群及居民较高的消费力带动各大型购物中心的繁荣，亦吸引众多国际奢侈品牌或国内一线品牌在该区域进驻拓展。其空置率也维持在较低水平，本季度录得为3.99%。

      南山区商圈目前主要以社区及假日型的零售物业为主，大型购物中心仍在经历发展整合的阶段，除了益田假日广场、海岸城等少数购物中心外，大部分的零售物业辐射范围相对有限，主要为南山区及宝安区的居住人群，空置率暂时维持在较高水平，本季度为9.05%；而未来随着前海中心的发展，南山区商圈将会有较大的发展空间。

      本季度大型超市类物业表现较为活跃，吉之岛宝安中心店开始营业，这也是吉之岛在宝安区的第一家分店。沃尔玛在龙岗Coco Park开了全国第8家山姆会员店，预计于8月中旬正式运营。

      租金分析

      报告指出，2012年第二季度深圳大型购物中心的租金较上季度相比基本保持稳定，略有升幅，首层平均租金录得每月每平方米928元。其中罗湖区和福田区的首层平均租金均超过每月每平方米1,000元；南山区作为新兴商业区，首层平均租金为每月每平方米652元，但随着该区域优质商业项目的逐步发展成熟，市场辐射范围扩大，未来南山区的租金仍有较大的增长空间。

      值得一提的是，现有购物中心为提高竞争力，正在业态调整，如位于福田区的怡景中心城将增设高尔夫主题商业，集高尔夫商品专卖店、以高尔夫为主题的餐饮酒吧、高尔夫会所等于一体，它也将成为全国首家高尔夫主题的商场。

      今年下半年随着大体量的新增供应入市，竞争格局会更加激烈。由于大部分新入市的购物中心位于南山区、宝安区及龙岗区，预计整体租金会面临下调的压力。

      市场展望

      受到中国经济增速放缓预期的影响，2012年初，深圳预计实现地区生产总值增长10%，社会消费品零售总额增长16.5%。因此相比2011年增长17.8%，今年深圳零售市场的发展步伐预期也将放缓。

      今年下半年预计将有合计超过50万平方米的5座购物中心开业，机构预期，大量的新增供应集中入市会使年末空置率相较本季度上升3至4个百分点，而租金则会面临下行的压力。随着大体量的购物中心接连入市，为了增强竞争力，差异化、主题化将成为未来购物中心的发展趋势。

      专家认为，南山区、宝安区以及龙岗区的零售物业面临很好的发展前景，2012年下半年超过70%的新增大型购物中心集中在这三个区域，如宝能太古城、海雅缤纷城及龙岗Coco Park，新物业的落成将进一步整合该区域内的零售业资源，促进品牌的优化与升级。而深圳市政府发展前海中心及龙岗中心区的政策支持，也将进一步带动这三个区域的经济发展，从而吸引大量知名零售商入住，促进区域内商圈的不断发展与成熟。