深圳甲级写字楼遭机构一致看空 下半年或将下跌

      在经历了去年写字楼需求的爆发之后，2012年上半年的深圳写字楼市场出现明显降温，据统计甲级写字楼市场售价环比连续三个季度下跌，上半年全市总吸纳量还不足去年全年的10%，需求的扩张明显受到抑制，新增需求量也低位徘徊。

      在近期深圳举行的多场分析会上，包括第一太平、戴德梁行、仲量联行、高力国际和中原地产在内的五大中介机构均对下半年深圳甲级写字楼市场发出悲观的信号，认为随着下半年供应量的增大，售价会继续走低，而租金也会开始回落。

      “目前深圳甲级写字楼的价格已经出现颓势，回报率不具备吸引力，而且价格远远透支，虽然上半年平均售价环比下降5.8%，不过均价仍达到48111元/平，下半年还要跌，最大的跌幅可能达到10%”，第一太平戴维斯中国南区董事长林木雄在接受网易房产采访时做了如上表述。

      戴德梁行华南及华西区董事总经理程家龙则称，目前深圳写字楼市场需求的扩张明显受到抑制，新增需求量也低位徘徊。除了去年大量需求已经完成集中释放、价格也经历了快速上涨而达到历史高位等因素外，不乐观的内外部经济环境及预期也是造成需求减弱的重要原因。

      根据仲量联行调查报告显示，受到欧债危机、出口需求减少、国内经济增速放慢等宏观经济因素的持续影响，深圳企业普遍对2012年的利润增长看淡。因此，在考虑搬迁、续租时，企业为节省租金成本更倾向续租，或搬迁至乙级写字楼、高新科技园区以及工业用地写字楼。这也对深圳甲级写字楼市场造成了一定的冲击。仲量联行深圳商业地产部主管夏春毅表示，深圳写字楼租赁需求保持稳定，但经济增长放缓，企业的承租能力受限，需求可能继续流向租金低廉的大厦，进一步削弱甲级写字楼需求。

      而高力国际在近日发布的《2012年第二季度深圳写字楼市场研究报告》中指出，尽管有央行降息、商业银行信贷政策轻微放松等利好因素刺激，但考虑到目前依旧高企的市场售价，买家入市仍较为谨慎，市场观望氛围较浓。有鉴于此，部分中小型面积写字楼持有业主让步空间进一步加大，整体市场售价仍处于下行通道。

      有专家表示，“今年第一季度深圳写字楼市场供需均创造历史低位，虽然二季度写字楼成交逐渐打开回升的局面，但与此同时写字楼的租售价格均出现下滑迹象，而成交在6月份再度呈现下滑，给后市带来不安的忧虑。总而言之，2012年上半年深圳的写字楼市场经历了一场先惊后喜再而忧的过程。”

      林木雄认为，就投资行为而言，其实临近深圳的另外一个一线城市广州的写字楼市场更有吸引力，目前仍处投资洼地中。林木雄称，目前深圳甲级写字楼的平均售价接近5万/㎡，而近期最贵的福田CBD区卓越世纪中心已经超过7万/㎡，而广州天河珠江新城的写字楼平均售价也才3万/㎡多一些，就这两个城市的经济发展水平来讲，其实价格差距不应该这么大的，但由于深圳一直以来炒家氛围浓厚，另外可以炒作的概念也多，如港深一体化、前海新区等等，导致价格一路上涨，不过未来随着供应量的加大，价格应该会持续下降的。