以珠江新城为鉴 国际金融城地下空间的危与机

　　继南站之后，2012年广州再出大划广州国际金融城，这幅北起黄埔大道、中山大道，南至珠江，东至天河区界，西至华南快速干线的新蓝图面积达7.5平 方公里，三个优秀的中标设计为金融城提供不少亮点，深挖全国最大的广州地下空间，打造全市最高天际线，保留市民最爱的创意园，穿插岭南元素，低空飞机、轨道交通……大手笔让人动心之余，又不禁让人提出疑问，金融城中村如何改造？是否需要如此多的地下空间？我们的天际线拔到多高才算合适？

　在广州国际金融城优胜的三大方案中，规划的地下空间可能挖到地下五层，国际金融城的地下空间面积将超过目前广州地下空间面积最大的珠江新城地下空间，成为广州第一。由于土地资源紧缺，近年来广州陆续推出的新城规划都提出要大量开发利用地下空间，但是广州地下空间发展未如理想，地质安全、防洪防涝、商业价值等如何保证，成为各界关注的焦 点，在本期，乐居编辑带你走进金融城附近的珠江新城，走访珠江新城地下空间现状，或者可为金融城地下空间发展带来部分启示。

　　2011年9月，花城汇试业时，乐居编辑参与了其在海心沙的试业派对，操盘手兰桂坊控股有限公司主席盛智文偕一众明星名模为广州市民揭开这个地下空间商场的面纱，很是热闹，但试业一个多月后，花城汇正开张的仅仅二三十家商铺，而当时很多餐饮、电影院等配套仍未开业，人气冷清。

　　开业至今，花城汇无论是人流量和销售额，都与当初预计每日将吸引百万人流，拉动强劲消费力的目标相差甚远，场内租户对此也颇有微词。有业内人士称，尽管二期工程已完工，却由于招商问题，总是“千呼万唤始不出来”。

　　昨日，乐居编辑再次走访花城汇“80/90荟潮坊”和UUPARK 两区，经过大半年，花城汇似乎有所长进，除了衣服饰品店外，许留山、九毛九等连锁餐厅已经开业，UA电影院也已开放，并成为商场最吸人气的地方，常常在花城汇看电影的庞小姐表示，自从有了团购，电影院和商场吸引了不少人气，“以前还能安静地看电影，但是现在有团购就不可能了。”据乐居编辑观察，虽然当日并非周末，但仍有电影显示已经全院满座。

　　商场内商铺十有八九都打出折扣广告，折扣甚至低至1折，现场仍有十数家空铺，有些店铺里面陈列货品，却锁着大门，但是情况比刚开业时明显有所改善，甜品店等食肆有好几台歇脚的客人，服饰商铺也偶然能看见客人在挑选。

　　花城汇第二区和第三区已分别被高德置地和海印集团承租经营，针对不同目标消费群体，二区将主打大众化的时尚服饰、化妆品及餐饮，而三区将汇聚中高端的国际知名品牌，本在2、3月与广大市民见面，但了解，二期将在10月才开张。

　　编辑再来到花城汇2期，今年十月即将开张，目前招商顺利，已经在装修中，有仙踪林、味千拉面、星巴克等知名连锁品牌进驻，据销售表示，目前占商场大部分的餐饮店铺已经剩下为数不多的几家店铺，由于赶着十月份全面开张，所以目前租金有所下调，以一家304平的商铺为例，使用面积约100多平方米，未计算管理费，租金则达近8万/平。并无任何优惠。“这里6成商铺都是做餐饮的，而目前珠江新城的餐饮服务根本就不足够，每到下班时候都有大批白领出来觅食，所以不怕没得做。”对于花城汇为何那么久都没全面开张，其轻描淡写表示，由于消防设施的问题。

　　在附近上班的白领陈先生表示，虽然现在花城汇未很旺，但是他认为以后应该会好起来的。“现在下班找东西吃，感觉周围都很多人，餐饮店不够，希望能多开一些店。”但另外一方面他也指出了花城汇不热火的原因。“我们常常加班，实在是太忙，也没时间去逛街，而且商场的东西很贵，小白领其实也负担不起。”

　　其实，花城汇从冷清到稍有好转，操盘手盛志文做了很多努力，2010年3月，广州最大的地下商业珠江新城中央广场地下商城“花城汇”全球公开招聘“管家”。公告一出，立刻吸引了9家企业报名角逐。5月10 日，兰桂坊教父盛智文力压广州友谊和捷丽房地产，成为“花城汇”的经营管理单位， 为期五年。花城汇1区由兰桂坊直接负责招商运营，包括华润万家精品超市、U U P A R K、8090韩日潮流、UA影城及美食天地。

　　盛智文当时表示，广州先有了这个地下商场，后又找他来管理，就像请医生来诊断。如今看着他很满意。

　　但是这个满意，是盛智文勇大量的调整工作换来的。经诊断，原来的地下商场很多方面都不符合商业要求，如地下商场光线必须要充足，天花要高，要让自然光打进来，店铺的门要大且透光。而现在眼前的天花板和地板几乎都是重建重铺。

　　漏水情况仍存在 地陷一个月两次“得人惊”

　　珠江新城地下空间分三层，一层停车场，一层为地铁进站大厅，一层为候车大厅，从花城汇出来，编辑再走访了APM地铁站，发现地铁站的老问题——漏水仍未解决。在APM入口处，就有漏水现象，虽然旁边放了小心地滑的标示，但未见有工作人员进行维修。而在2011年，就有媒体披露地铁站多处滴水，而广州市心中轴线公司相关负责人也对此作出回应，表示责任在施工单位，在验收前将督促施工单位整改。但当时一名曾经参与施工的工程师报料，他早在去年就发现工程质量问题但多次呼吁整改无人听，他认为工程监理单位也负有不可推卸的责任。

　　有专家曾经对此表示担忧，过去在珠江新城地下空间建设时，由于没有对其地下20米的软土层进行统一工程处理，而是让各个单体建筑 在施工时单独处理，由此引发了地下水土流失严重、出现地面塌陷的问题。在2011年一个月内，珠江新城同一条路上有两次地面塌陷，金融城弱要下挖五层地下空间，如何避免潜在的地质隐患，值得探讨。

　　广东省地质学会水工环专业委员会副主任贾建业提醒，尽管现代工程技术可以挖到地下很多层，但这并不意味着可以随 便开挖，政府对大型地下空间立项前应加强地质勘查，尤其要进行地质灾害的专项勘查，现在只是做一般性的工程地质勘查，对地质灾害的专项勘查没怎么做，未来 需要对此补齐。

　　除了滴水问题，珠江新城装修老化以及物管不到位的问题，乐居编辑在现场看到，木质的旋转楼梯由于日晒雨淋，已经显得有点破旧，刚下完大雨，盆栽被吹得七零八落。

　　珠江新城地下空间多处积水仍然存在。APM线歌剧院站E出口东侧的地下停车场留存不少积水，记者走访时看到一名工作人员正在用扫把清扫积水。而在妇儿中心站B出口南侧的地下商铺和广场积水面积更大，其中一地下广场的积水面积达数十平方米。北部黄埔大道站西南面的一处地下商铺积水铺满了整个店面，甚至还长出了青苔。

　　另外，珠江新城空间仍然不畅通，本来，珠江新城地下空间四通八达，可以到达花城广场各角落，但是目前，多个地下空间出口被铁马拦着，无法穿过。不少市民表示非常不便。“现在夏天天气非常炎热，但是要走到另外一边的商场需要横穿花城广场，本来广场就是胶地，热气蒸上来非常难受。”在这边上班的张小姐表示。

　　珠江新城总规划师袁奇峰就曾表示，珠江新城的地下空间开发刚刚及格，只有60分。因为地面景观和地下空间是分开来做的，珠江新城没有能够将地面景观和地下空间开发很好地结合，没有做到景观和地下空间一体化，只是解决了功能性的问题，广场景观设计极端缺乏创意，结果造成目前比较尴尬的局面。

　　目前来说，珠江新城的地下空间的规划不是选创意，只是选了功能。 

　　专家：广州不适宜大规模地下空间 金融城发展需要交通枢纽

　　楚睿商业咨询公司CEO黄文杰就金融城地下空间的规划问题表示，广州不适合建大规模商业、零售地下空间，“已有的大型商业地下空间总体经营、招商状况不理想，如再继续推出将面临资源浪费、巨大发展经营压力。”

　　他认为，若金融城要发展庞大的地下空间，需要定位综合商业，比较大众化，“这和金融城会存在一定冲突。因此需要轨道交通匹配，需要地下转换和输送的人流支撑。”黄文杰表示，目前，地下空间都是地上空间发展成熟而附近又无地上空间延伸的选择，并非一起步就做地下空间的。比如东站地下的还相对良性，但是不算出色。”

　　黄文杰认为地上空间相对地下绝对占优，展示性更好。金融城要地下空间发展起来，“轨道交通比较很发达，不仅要是一个站，要是一个交通枢纽。”

　　而对于地质危险与漏水问题，他认为从设计、技术、施工上可以避免，“花城汇的情况不该出现。”