保障房新探索：公租房廉租房如何并轨

      近来，将廉租房向公租房并轨，实行租补分离、明收明补，根据住户不同收入情况给予适当租金补贴的呼声日起。记者采访了解到，作为租赁型的保障性住房，廉租房和公租房能分别较好地照顾到不同收入群体的住房需求，但“区分太细”也容易影响管理成本和运行效率，并可能造成寻租空间。这两类保障房如何“并轨”，一些地方近年来在保障房工作中进行了新探索。

      租赁型保障房类别“区分过细”影响成本及效率

      今年，各地继续加大廉租房、公租房的建设筹措和供应力度。比如今年上海将安排廉租房源筹措资金36.1亿元，将从近郊市属大型居住社区保障房基地中转化安排约5000套房源。公租房方面，将建设筹措4万套。

      随着各地公租房供应增多以及廉租房不断实现“应保尽保”，“租赁型保障房”的覆盖面已从最低收入人群扩大至中低收入人群。天津市房地产经济学会副秘书长刘玉录说：“保障房类别繁多，多元化的保障体系确实满足了不同收入群体的住房需求。”

      不过，“区分过细”也存在一定的弊端。比如，目前上海的廉租房主要由各区县住房保障机构负责筹措、审核、分配，而公租房房源主要由全市面上的上海地产保障性住房投资建设管理有限公司以及各区县的“公租房公司”负责建设和管理。上海市住房保障和房屋管理局副巡视员李东坦言，职能配置“精细化”有助于措施的落实，但也容易影响到运行效率，提高了管理成本。

      刘玉录认为，在核定收入难度大、法律法规不完善等情况下，对保障房供应类别分得太细，容易增加寻租空间和资源浪费。此外，廉租房和公租房分开管理，容易造成配租需求房源与实际房源供应不平衡。

      北京市住房保障办公室常务副主任邹劲松认为：“廉租房家庭收入较低，其生活方式可能与商品房家庭有很大差别，对后期的物业管理带来考验；如果能使廉租房家庭和公租房家庭‘混住’，由于公租房家庭收入稍高，能将小区的品质提升，便于管理和服务。”

      公租房、廉租房建设管理可“有统有别”

      针对“区分过细”带来的种种弊端，原建设部副部长、中国房地产研究会会长刘志峰说，二者可“统筹建设，并轨运营”，实行“市场定价(准市场价)、分档补贴、租补分离”的运行机制。

      他提出，在建设过程中，不再区分廉租房和公租房，既可以由政府投资建设，也可以通过政策引导，吸引包括民间资金在内的社会资金投资建设。为提高运营效率，运营管理主体可以与建设主体相分离。

      在定价方面，可参照市场价格确定公租房租金标准。具体定价时，要考虑当地经济发展水平、住房市场租金水平等因素，按照略低于同地段、同品质住房市场价格的原则确定，并进行动态调整。同时，根据承租人的家庭收入水平，分档给予租金补贴。可将保障对象依收入水平划分为几个档次，家庭收入越低，补贴越多；对收入较高的家庭，补贴较少或不补贴。

      “租赁服务和政府补贴分别实施，平行操作、有机结合。具体操作中，受托运营机构负责公租房住房日常运营管理，按市场机制运营，依规定标准收取租金。政府(或用工单位)向承租人发放的租赁补贴，专项用于支付房租，可以直接划到受托运营机构或出租人的账上。符合条件的保障对象也可以到市场上租赁相应标准的住房，并申请租赁补贴。”刘志峰说。

      记者了解到，天津已开始实施廉租房与公租房并轨工作，今后不再单独建廉租房，而统一纳入公租房建设规划。租金方面，天津实行市场化租金结合分级补贴制度，即租金标准参照项目周边住房市场租金水平确定，政府对根据住房面积和收入不同而符合“三种补贴”条件的承租家庭发放不同标准的租房补贴，分别相当于月租金的90%、75%和35%，租房支出分别约占家庭月收入的4%、10%和14%。北京对取得廉租房实物配租或租金补贴资格家庭承租的公租房建筑面积低于50平方米(含)的，也按照房屋租金的一定比例予以补贴。

      据介绍，上海目前正在制定两者“并轨”的相关政策。“实施并轨之后，根据有关政策，同样的房源，既可以用作廉租房，也可用作公租房；资金既可以用作廉租房的筹措，也可用于公租房的建设；两类保障房的管理、运营也实施并轨。”李东说。

      “并轨”优势明显但应注意“趋利避害”

      业内人士认为，廉租房和保障房的“并轨”，能有效增进投资建设和运营机构的合理收益，有利于吸引社会资金参与；体现了“差额补贴”原则，承租人困难程度不同，补贴程度也不同，较好地地体现了政策的公平性；此外，政府对保障对象的补贴由“暗补”变“明补”，有利于根据保障对象收入水平的变化，适时调整补贴金额，形成退出机制。刘志峰还认为，政府提供租赁补贴，引导社会资金和社会房源参与，在建房上可以减少投入，将一次性投入变成分期性小投入，有助于减轻即期财政压力。

      不过，业内人士同时提醒，应防止“并轨”影响到住房保障工作的公平公正性。专家警示，不能因并轨使过去享受廉租房政策的群体的利益受到损害。因为相对来说，公租房的需求群体更大，不能因为这些群体的进入，使以前那些家庭特别困难的群体“无房可租”。因此，政府应综合评估公租房的供求关系，加大财政资金投入，确保符合条件的困难群体的租房需求。

      其次，防止“并轨”带来住房保障工作的“缩水”。“要警惕一些地方借并轨之机，缩减住房保障水平，减少土地供应。有关部门应及时出台相应的并轨办法和管理细则，对今后的公租房的供应对象、资金来源、土地供应和监管等予以明确。”天津市房地产经济学会副秘书长刘玉录说。

      再次，“并轨”不能简单等同于“同一”，要防止实施“一刀切”。上海市住房保障和房屋管理局副巡视员李东表示，上海实施“并轨”之后，廉租房和公租房制度仍保持各自差异性。比如，两者的供应对象不同；政府对廉租房对象予以单独的货币补贴；而房型上，只有适配适用的公租房房源才会转化为廉租房。

      业内人士还提出，“并轨”将进一步使公租房成为保障房的一大重点。为了保证公租房可持续运营，还需要进一步完善相关支持政策。刘志峰等业内人士建议，研究建立长期公租房建设低息贷款政策；在合理的建设和经营周期内给予税收优惠；配套建设部分商业服务设施，统一经营管理，以平衡资金等。