楼市博弈加深各方希望政策“以稳定为主”

      业内人士表示，当前调控已经取得一定成效。目前市场仍处于消化库存、稳步回调阶段，所谓楼市“回暖”存在过度解读成分，更未出现大幅反弹迹象。业内人士认为，在目前的利益博弈中，包括地方政府和开发商在内的各方，均希望政策以稳定为主。

　　调控取得明显成效

　　专家表示，此轮调控以来，从49个地级以上大中城市先后出台“限购令”，到600多个城市出台房价控制目标；从上海、重庆启动房产税收改革试点，到各地加大保障性安居工程建设力度；从二套房贷严格执行差别化信贷政策，到央行3次加息、6次上调存款准备金率“在如此一系列政策措施作用下，房地产市场逐步降温。特别是从2011年9月到2012年4月，在70个大中城市中，新建商品住宅环比价格下降与持平的城市总数占绝大多数，同比下降的城市也逐月增多，调控成效逐步显现”，朱中一说“本轮调控重点是抑制投机投资性需求，关键措施则是限购、限贷政策。近两年来尽管社会上对限购的议论一直没有停止，但实践证明其效果是很明显的”。

      分析认为，根据当前形势，未来楼市调控仍将持续，只不过“从原来的以调为主，变成以控为主”。他说，调控效果明显体现在购房群体的理性转变上，“尤其最近以来，刚需客户是市场主流。”

　　业内普遍认为，国务院从7月下旬开始，派出8个督查组对16个省(市)贯彻落实房地产市场调控政策情况开展专项督查以后，进一步强化了中央关于严格执行楼市调控的预期。专家表示，“房地产政策调控依然在政府主导之下影响着市场，督查组对地方政府的工作给予了基本肯定和鼓励，也相应提出了完善性的具体工作建议。结果释放出最主要的信息就是房地产政策调控不会放松”。专家认为，16省市房地产督查结果总体“基本满意”，对有的地方甚至是充分肯定，采取的态度是鼓励性和指导性的。“在这种情况下，不具备出台调控新政的紧迫性，应是合理的判断”。

　　市场“回暖”存在过度解读

　　值得注意的是，国家统计局8月中旬公布的“7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，7月全国70个大中城市价格涨幅扩大，另外从北、上、广、深价格指数来看，新建住宅及二手房价格指数也全面止跌。加上此前北京、上海、广州等一线城市土地市场“高价地块”频出，由此加剧业界关于楼市“回暖”甚至“反弹”的判断，在此预期下更引发了部分恐慌性购房需求的入市，市场对新一轮调控政策出台的预期有所增强。

　　但多位业内人士则认为当前的楼市“回暖”存在过度解读因素。专家认为，在“稳增长”宏观经济政策背景下，二季度房地产市场出现所谓“回暖”迹象，主要是因为购房贷款规模扩大、利率优惠、开发企业以价换量的销售策略，以及刚性需求阶段性释放等多个因素的共同作用，带来总体成交量的上升，才因此引发出市场对房价反弹的担忧。

　分析师表示，虽然统计局数据显示部分城市房价出现连续两月上涨“但在当前的市场环境和政策环境下，市场很难就此步入快速反弹的轨道”。他认为，这种现象仅仅是房价在市场规律下的正常波动而已。

　　另外，在土地市场上，尽管前段时间北京、上海、广州等一线城市部分地块出现“高溢价率”成交现象，但从整体看来，即使在下半年各地市场供应放量的情况下，市场也没有出现明显过热甚至反弹的迹象。以记者跟踪的北京土地市场为例，在经历7月短暂火爆之后，8月再次进入低迷期。截至目前，北京市整个8月份无住宅用地成交，这是继今年3月、5月之后北京第三次住宅用地出现“零成交”。万科董秘谭华杰也表示，“总体来看，土地市场尚未出现明显转向。”他认为，近期个别城市出现的高价地块，跟地块的特殊位置、企业的经营策略等因素有关，不具备代表性。“行业调整的格局并未出现明显变化，市场仍在调整期。”

　　某机构日前发布的《8月全国房地产行业月报》指出，受严厉调控政策的影响，“本月东、中、西部的房地产开发投资增幅依然出现不同程度回落，以中、西部较为明显，均已经持续5个月收窄。中、西部地区反应较慢，而东部地区开发投资增幅出现底部盘整，预期未来数月东部地区房地产开发投资增幅会筑底后反弹”。此外“自4月出现了2010年以来首次同比负增长后，本月房屋新开工面积降幅继续扩大”，报告预测“全年房屋新开工面积将保持下跌状态，这也将是多年来首次出现年度负增长”。

　　可以佐证楼市冷热不均的还有上海、杭州等城市的统计数据。今年前7个月上海市商品房销售面积为954.0万平方米，同比下降7.8%。另外，自2010年初以来，上海市商品住宅销售面积的同比增幅也一直为负值。进入2012年以来，商品房销售面积同比跌幅持续在15%左右。

　　而杭州市统计局最新发布的数据也显示，房地产开发投资在回落。1至7月，杭州房地产开发投资782.82亿元，比1至6月回落4 .6个百分点。与此同时，来自经纬研究中心的分析报道还指出，杭州楼市绝大多数楼盘成交乏力“地王”楼盘成烫手山芋，土地市场冷清，部分开发商捂盘惜售、成交数据注水等。“楼市调控大势依旧，杭州楼市量平价稳将是未来趋势”。

　　未来希望政策“以稳为主”

　　近日，山东省在房地产调控工作会议上，提出将总结改善商品房预售管理办法，开展商品住房现房销售试点。业界随即担忧，取消预售制度转而实行现房销售后，由于没有办法很快形成市场供应，有可能将形成一个市场供应的真空期，供应断档或者或供应偏小的现象将造成短期内房企无货可推，一定程度上会形成现房供不应求，从而造成价格上涨。

　　专家表示，山东预售资金监管政策被过度解读，短期内现房销售的可能性不大。他认可“从目前情况来看，取消预售证只会使得房价再现暴涨，而不会增加市场供应”的观点。但他同时认为“部分媒体报道夸大了政策原意，山东政策仅为正常的加强预售监管，而非取消预售制。尤其在房地产调控关键阶段，当地政府不太可能冒险出台如此激烈的政策。”

　　事实上，多位分析人士均指出，无论是政府层面还是开发商都希望近阶段政策以保持当前调控力度的“稳定”为主，而不希望政策进一步加码。专家表示“目前政策依然是稳定为主，以北京方面为例，短期内新政策落地的可能很小”。

　　分析师表示，“因为金融政策的宽松，2012年上半年房地产市场有所复苏。由此引发了可能出台新调控政策的声音”。他表示，市场要稳定发展，政策也要保持稳定，松紧适宜。

　　就企业而言，同样希望政策以“稳定”为主。当前不少房企依然面临着高库存和一定的土地储备需求，希望“以价换量”迅速回笼资金。资深人士表示“当前企业的主要目标依然是去库存。假设政策不变，市场去库存的过程也将持续到明年。”他指出“现在能把资金盘活就是理性行为，市场的交易量才能慢慢有所回升，但价格不会轻易上涨，以免调控再次加码。”