部分房企开始尝试多元化投身矿业占1/6

　　房地产行业似乎在悄悄经历着让人惊讶的变化。

　　一些以往专注房地产开发建设的公司，开始将触角伸向不相关的行业。而那些曾经因为房地产利润高冲进去的公司开始有撤离的举动。

　　来自多家公司的表现似乎都在证明，房地产这个曾经让其他行业垂涎三尺的行业正在一点一点地失去往日的诱惑。

　　逃离地产业务

　　8月21日，上市公司吉林森工发布公司半年报。与此同时，吉林森工发出公告，向其大股东中国吉林森林工业集团有限责任公司出售其持有的吉森置业39%的股份。

　　吉森置业是一家经营房地产开发、销售及咨询、建筑材料销售的公司。2010年，吉林森工投资吉林置业。两年后，反倒将吉森置业转让给大股东。

　　这就意味着，吉林森工放弃了房地产业务。是什么让吉林森工做出了这样的决定？吉林森工给出的理由是：规避经营风险。

　　按照该公司的说法，国家对房地产行业的宏观调控政策持续进行，房地产业的未来发展具有很大的不确定性。因此，吉林森工才决定从房地产业中退出。

　　从今年3月开始，冷清了近一年的楼市开始慢慢走向平稳。7月的销售量还创出了历史新高。不过，形势的好转并不能让那些曾经涉足房地产业的公司坚定信心。

　　2009年，量价齐涨的楼市让所有行业咂舌。许多与房地产丝毫不沾边的公司纷纷进军房地产业，试图从楼市的大发展中分一杯羹。这些企业，来自纺织、白酒、医药、电信、钢铁、家用电器、矿业等不同行业。

　　从2009年开始，这些原本不属于房地产行业的公司在各地土地市场上疯狂拿地，多次缔造地王。2010年3月15日，北京土地市场上一天诞生三个地王，全部来自央企，其中有两家央企都是新进入房地产领域。

　　然而，没过多久，这些杀进房地产业的公司就发现，房地产这碗饭并不那么好吃。因为，对房地产的宏观调控年年都有，政策的不确定性让这个行业变得前景模糊、难以把握。

　　2011年11月，四川水井坊股份有限公司发布公告称，将剥离账面土地成本为5.3亿元的郫县房地产开发项目。

　　对水井坊来说，房地产业务对其贡献并不算小。其年报显示，2009年水井坊实现营业收入达16.73亿元，酒业营业收入为11.35亿元，而房地产的营收为5.31亿元；2010年，其营业收入为18.18亿元，酒类和房地产对营业收入的贡献分别是11.42亿元和6.71亿元，白酒营业利润同比减少2.71%，但房地产则同比增加14.9%。

　　不过，国家对房地产行业的宏观调控让这家主营白酒行业的上市公司颇为难办。由于宏观调控，拥有房地产项目的企业进行再融资的要求被从严从紧，再融资难度加大。而2011年，所有的房地产企业都面临着卖不出产品、资金链紧张的困境。

　　于是，在进入房地产行业两年之后，水井坊不得不放弃这个行业，回归主营业务。

　　在此之前，安徽金种子酒业股份有限公司将其持有的阜阳房地产开发有限公司98.16%股权转让给金种子集团，退出房地产市场。酒鬼酒股份有限公司则两年分两次将手中房地产业务的股权转让出去，彻底退出房地产市场。

　　从2011年下半年开始，对房地产行业的逃离开始不断出现。天热富力、西部矿业、江苏舜天、北京首钢、恒顺醋业等公司纷纷从房地产领域撤资。

　　与此同时，一些央企也开始对旗下的房地产业务进行剥离。中国兵器装备集团先后转让了南方东银置地部分股权、蓟门桥地王等资产。东方航空向全资子公司上海东航投资有限公司出让所持东航房地产5%的股权。中国南方航空股份有限公司则以1455万元的价格转让了北京金第房地产开发有限责任公司3.64%的股权。

　　非房地产主业企业剥离房地产业务加速推进了房企并购浪潮。据中原研究中心统计，2011年1月～12月上旬，非房地产主业企业涉及的房地产产权交易达238宗，总金额超过400亿元。其中股权交易过半达135宗，平均股权交易比例为55%。

　　地产企业横向扩张

　　就在那些主营业务为非房地产的公司纷纷减少甚至完全撤出在房地产领域的资金时，原本纯粹的房地产企业也在想办法向其他行业伸出触角。

　　数据显示，自从2010年房地产宏观调控以来，面对一下子陷入冷清的楼市，不少开发商选择开拓别的行业自保。而这些开发商选择的行业则集中在矿业。中弘地产、ST珠江、莱茵置业、鼎力股份、华业地产等多家地产公司先后涉足矿业。

　　在上市房企2011年半年报中，已有20多家房企转身投资矿业，约占到上市房企的1/6。其中，华业地产在陕西开采金矿和铜金矿，正和股份更是以4家房企股权置换矿产公司。

　　中恒集团最先是以房地产企业的身份上市的。之后，该公司收购了梧州制药和双钱龟苓膏，开始了多元化业务。医药、保健品、房地产和酒店成为该公司的四大支柱业务。

　　该公司2011年中报显示，房地产只占公司主营业务的11.1%；而在2010年末期，该比例为37.01%。今年年初，中恒集团发出公告称，将于年内完成全部房地产业务的剥离，今后将以制药业为主。

　　就连那些一贯经营高端房地产项目的房地产公司也不例外。今年6月，万科在深圳的房地产项目开办了社区食堂，餐饮也成为房地产企业涉足的领域。

　　房地产业务利润下降是这些房地产公司跨行业运作的直接原因。

　　数据显示，截至8月22日，公布上半年年报的房地产企业合计有72家。这72家企业的总营业收入同比大涨，合计总营业收入达到1120亿元，同比去年上半年的943.7亿元，上涨幅度达到18.7%。

　　然而，营业收入的上涨却难以带来利润的上涨。72家房地产企业的净利润合计为150亿元，同比去年上半年的151亿元下降了0.62%。其中，有12家房地产企业的利润为负。这样的表现在2011年之前简直不敢想象，那个时候，没有人会觉得房地产企业能亏损。

　　“房地产企业净利润的下降一方面与房企今年上半年市场普遍‘以价换量’的销售策略有关，另一方面也印证房地产行业已告别过去的爆发式增长，行业的利润正在逐渐回归正常水平。”专家说。

　　尽管相对其他行业，房地产业的利润依然较高，但相对过去，利润率已经下降。这两年，房地产企业的利润率至少下降了5%。在这个背景下，房地产企业开始谋求转型，矿业和白酒两个行业成为房地产企业的首选。“房地产企业试图通过跨行业让自己安全一些，摆脱单一产业利润来源。”

　　房地产企业需要新思路

　　房地产公司在跨行业，而原本试图分享房地产高利润的公司在慢慢撤离。房地产行业是否又到了一个转型的关头？

　　专家认为，这些现象背后就是资金回报率在作怪。“过去，房地产企业的利润率很高，但宏观调控以来，利润率开始下降。而房地产企业的投资方则习惯了以往的高回报，对于利润率的下降很难接受。”专家表示，这样就导致不少房地产企业进军矿业和白酒业，这两个领域恰好正是当前高投资回报的行业。主营业务非房地产的企业则干脆放弃房地产。

　　分析认为，房地产行业在逐渐远离暴利，其中有市场本身调节的因素，也有政府管控的因素。长期来看，这个行业的利润率还将不断下降。房地产企业要尽早做准备，否则将迟早面临被踢出局的危险。

　　“房地产企业一定要转型。”中国房地产学会副会长、北京大学房地产研究所所长陈国强告诉记者，从2010年楼市调控至今，房地产行业的高利润不可能长期持续，会逐步跟其他行业的利润率拉平。这就意味着，房地产企业的利润率将会逐渐降低，如果房地产企业不能看到这一点，还是用过去的思路来做房地产，未来会越来越困难，甚至会被淘汰。

　　在陈国强看来，房地产行业面临的政策风险、市场风险非常大，在目前严厉宏观调控的背景下，所有的房地产企业都需要找到更多的利润点来分散风险，不能把宝都押在房地产业务上。多元化经营是分散风险的必然选择。

　　从今年上市房地产企业的半年报就可以看出，尽管72家上市房地产企业整体的收入还在大幅增加，但利润已经开始下降。单靠卖房子，已经是增收不增利。

　　已经有些房地产企业在开发商业地产后放弃销售，而改为长期持有。

　　“北上广深这些一线城市，资产价值的提升被看好，这几年优质物业的升值非常可观，租金上升空间很大。“陈国强说，过去很多房地产企业开发完之后就出售，虽然也获利不菲，但如果算一笔账会发现，长期持有这些优质物业将能够带来长期、稳定的收益。如果开发完就出售，将难以分享资产增值带来的收益。

　　对那些主要从事住宅地产开发的房地产企业来说，如何在整体行业利润下降的趋势下找到更好的盈利模式，将是未来发展的关键。