城市综合体成都标准首现未来5年新增19项目

      城市综合体，一个在城市快速发展中形成的新兴概念，业内外对此尚无统一定义，但是这个指标却已是衡量一个城市社会经济发展和国际化程度的重要标志。

      因2013年《财富》全球论坛举办地而被誉为“财富第四城”的成都，如何破解城市综合体发展的难题，提升城市国际化品质，成为各方关注的焦点。

      10月16日，成都市商务局和规划局首次对外披露了《成都市中心城区大型城市综合体项目规划管理补充规定（试行）》（以下简称《规定》），推出了城市综合体的“成都标准”，这份借鉴了新加坡以及我国香港、北京、上海等地经验的《规定》出台，标志着成都城市综合体发展进入了一个新的阶段。

      一份成都城市综合体发展的调研报告亦同时出炉。“成都的城市综合体不是简单的多与少的问题，而是如何强化规划引导、优化资源配置与运营模式的问题。”成都市商务局相关负责人在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，未来3~5年，成都市城市形态和服务功能将有很大改善。

      轨交上的城市综合体

      “成都目前的发展非常需要城市综合体，城市综合体的发展是有必要性的”，高纬环球商务部董事王艺在接受《每日经济新闻》记者采访时指出，“（城市综合体的出现）对于区域价值的提升是有帮助的，将带动老城区的一些改变，和新城区的提升。”

      而成都近年来经济发展迅速，投资环境逐渐优化，也吸引了较多综合体落地于此。

      数据显示，2012年上半年成都实现地区生产总值3951.4亿元，增长13.3%，增幅居全国15个副省级城市之首。成都工业经济增速和固定资产投资规模，均居全国副省级城市首位。数据显示，上半年成都实现工业增加值1480亿元，同比增长16.1%，工业经济对地区生产总值增长的贡献率超过45%。其中，规模以上工业增加值增长17%，总量超过宁波、杭州，位居全国副省级城市第八。面对极其严峻的国际市场环境，成都完成出口总额147亿美元，比去年同期增长75%，高于全国水平66个百分点。

      另一方面，随着城市化的推进，人口不断聚集，用地更为紧张，多中心发展需要一个大型的综合体项目，以便能够带动区域发展。而在城市中心，习惯快节奏和富裕程度不断增加的人们需要在一个方便、快捷、经济、集多种功能于一体的综合空间里，享受高效率的生活和工作。于是，城市综合体便应运而生。

      不仅如此，城市轨道交通的出现，也催生着城市综合体的出现。《规定》中明确指出，中心城区大型城市综合体项目规划选址时，应临近轨道交通站点。

      此前，成都市规划局局长张樵表示，成都将从2012年起借鉴香港地区发展地铁上盖物业的经验，沿着正在建设和即将建设的轨道交通线路，规划建设一批超大空间尺度、高密人口聚集、多功能、高效率的大型城市综合体，形成以轨道交通为轴线的服务业聚集走廊和人口聚居走廊。

      公开数据显示，截至2012年9月1日，上海轨道交通全路网已开通运营11条线、287座车站，运营里程达420公里（不含磁浮线）。目前，算上刚刚通车运营的地铁2号线，成都的地铁总里程数仅为41公里。

      从承载和消化来说，城市综合体的发展应与城市规模相适应，这也意味着成都城市综合体未来有着较大的发展空间。

      与此同时，成都也给出了自己对于城市综合体的理解——成都市规划局对外公布了《成都市中心城区大型城市综合体项目规划管理补充规定（试行）》，《规定》中成都市首次公开提出，对于大型城市综合体项目的定义——以现代服务业（主要包括商业、办公、酒店、会议会展、文化娱乐、体育等城市功能）为主导，由三种或三种以上的城市功能组成，以轨道交通节点为支撑，最终形成的一个由建筑空间、内部功能、交通流线相互有机结合的具备较大建设规模的建筑单体或建筑群。

      《规定》还给出了具体计入容积率的建筑面积以及住宅面积的占比等标准。如二环路以内的，不宜小于15万平方米；二环路以外的，不宜小于30万平方米。对于商业服务业设施兼容住宅用地的，规定可兼容的住宅建筑容积率占总容积率的比例应不大于30%。

      未来5年将新增19个项目

      “我认为城市综合体应该越多越好。”仲量联行成都董事总经理吴允燊在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，“因为城市综合体的出现，提高了土地的使用效率，而伴随的是整个城市运作效率的提高。”

      目前，国际知名的开发商纷纷入驻成都，一时之间也让成都的城市综合体项目纷纷涌现。

      9月23日，新加坡凯德置地旗下的城市综合体项目——成都来福士广场正式投入运营，这也是凯德置地在国内，除北京、上海之外第三个城市综合体项目。

      时间再往前推，2007年，经过近三年时间考察和了解成都市场的新鸿基地产开始落户成都，而新鸿基的第一个项目就是联手九龙仓、恒基发展的集写字楼、五星级商务酒店、汇聚环球品牌的购物中心及高级住宅项目于一身的东大街攀成钢项目。

      据成都市商务局最新公布的数据显示，在2015年之前将有16个城市综合体的项目在成都竣工，而截至2017年，成都的城市综合体项目将达到24个。

      近些年，成都市也吸引了包括新鸿基、太古、九龙仓、仁恒置地、凯德置地等境内外知名商业地产开发企业，以春盐商圈、东大街和人民南路为重点，投资建设一批高品质的城市综合体项目。

      截至2011年底，成都中心城区投入营运的城市综合体共有5个，总体量为297万平方米，其中，商业面积83.9万平方米，商务办公面积52.6万平方米，酒店面积23.1万平方米，酒店式公寓5万平方米，会展12万平方米，普通住宅101.4万平方米，其他建筑面积19万平方米等。

      据了解，目前成都市在建城市综合体项目19个，总体量约1050万平方米，其中，商业面积约300万平方米，商务办公面积约280万平方米，酒店面积约140万平方米，普通住宅约250万平方米，其他建筑面积约80万平方米。

      随着天府新区、“北改”区域和城市商业副中心的加快建设，未来高新区将是城市综合体发展最集中的区域，占总供应量的37%。

      与此同时，“北改”工程的快速推进，金牛区人民北路、成华区建设路等也将成为城市综合体发展的新兴区域。而在加快发展城市综合体的同时，一些快速发展所带来的问题也迎面而来。

      发展中的难题待解

      除了成都目前在建的19个城市综合体项目，据了解，目前在成都市场上还存在着20余个，以所谓城市综合体名义开发建设的大型建筑体，总建筑面积达1200万平方米，而这些项目和高端、品质等关键词并不相关。

      成都市商务局相关负责人透露，上述项目并不能称真正意义上的城市综合体，这些项目的商品住宅面积大都占开发总面积30%以上，有的高达60%，打着城市综合体的招牌开零销售物业，实际上是典型的以商品住宅开发为主导的项目。

      而虽然不是严格意义上的城市综合体项目，但是上述项目所包括的700余万平方米零销售商业和商务物业，将对其他整体持有物业产权的真正意义上的城市综合体的招商运营产生冲击。

      与此同时，从目前成都投资城市综合体的公司来看，传统房地产开发商多，国际知名产业投资商和营运商偏少。

      “最近几年住宅的地价已经高于商业的地价，加之没有经营能力及招商能力，所以传统开发商不想修建城市综合体。”成都仁和实业（集团）有限公司董事长陈立仁指出，“但是相关地区要提升商业地产的比例，也在引导企业商业地产，这就使得开发商都在拿地修建大量的城市综合体，但是这些城市综合体往往以商品住宅为主导、开零销售型的建筑群。”

      如此一来，对整体持有物业运营的城市综合体市场，预期产生较大的负面影响。而由于普通房地产开发商的商业商务物业开发经验不足，招商营运能力不强，造成开发项目业态趋同、目标客户重叠、招商运营面临同质化竞争、缺乏特色创新等问题。

      高力国际成都总经理蔡孟颐预计，未来竣工的19个城市综合体项目中，商户的重合率将达70%左右。

      成都市商务局提供的数据显示，2012年~2015年，全市城市综合体竣工面积为887.4万平方米，平均每年约221.9万平方米。但从整个供应时序来看，年度之间不均衡，除3个分别将于2016年、2017年竣工外，其余16个项目预计将集中在2012年~2015年期间竣工。

      集中放量所带来的结果是，被外界质疑成都市的城市综合体项目是否过多。

      调控引导提升整体品质

      “目前成都城市综合体的建造数量被外界关注，在我们看来这只是一个集中放量的过程。”蔡孟颐坦言，“原因在开发商几乎同时拿到土地、同时规划、同时盖，随后就是同时段招商。”

      蔡孟颐在谈到成都城市综合体的发展时表示，目前并不担心相关项目过多，而是需要解决商户不足的问题，应该将重点转移到招商引资上来。而这还有赖于政府提供优惠的政策，或优质的招商引资环境。

      对于目前成都市场上城市综合体高端项目不多的情况，成都市相关部门将加强对城市综合体资源供给方面的调控引导。对高品质、地标性且整体持有营运的大型城市综合体项目建设地块，可按城市规划和功能业态要求进行前期包装储备，通过“西博会”等开放合作平台和敲门招商等方式向全球知名投资运营商竞争性选资。

      在陈立仁看来，对大型高端综合体开发的资质需要进一步限制。“应该坚持让有较强的承受能力、较充裕的资金能力及较大的回报能力的知名投资商做高端项目，按方案择优出让地块。”

      事实上，在发展提速的二三线城市建设中，轨道交通的作用越来越起到极大的推动作用。在已经完成轨道交通规划设计，城区范围内规划多条轨道交通线路的城市中，轨道交通的建设完工，使消费客源和客流能够得到保障。

      与此同时，成都也将以轨道交通线、城市百里中轴、现代服务业市级战略功能区和重点集聚区为主要空间载体，并由规划管理部门和产业推进部门协同编制城市综合体的空间布局和业态引导规划。

      新建综合体项目将按照以轨道交通站点为中心、以现代服务业市级战略功能区和重点集聚区为承载空间的选址原则，完善未来轨道交通和城市综合体之间的对接。