广州地下商城“旺”不起来争挖市场未必能消化

 

      数据显示，目前广州市地下空间开发总量约为1900万平方米，而16个主要地下商场面积总和达111.01万平方米，占比不到一成，然而市场消化已相当不易。

 

      “地下城”，广州掘金新乐土？

 

      自从广州开通了地铁后，地下空间突然热闹了起来，众多地下商业广场接踵开业。正在规划中的广州国际金融城、广州南站等重点项目也纷纷“入地”，其中南站准备开发到地下4层，国际金融城甚至将深达地下5层。广州的地下空间，果真成了“掘金”新乐土？

 

      数据显示，目前广州市地下空间开发总量约为1900万平方米，而16个主要地下商场面积总和达111.01万平方米，占比不到一成，然而市场消化已相当不易。信息时报记者近日探访市内多个地下商场发现，除了部分老牌地下商场状况不错，其他不少地下商场还处于半旺不旺甚至有些冷清的状态。

 

      算是广州地下商城“新人”的时尚天河，位置不错店铺众多，但内部格局复杂，容易分散人流。

 

      广州火车东站东方宝泰地下商城，历经数次“变身”，如今终于渐渐走上正轨。

 

      缘起

 

      地铁带动起来的地下商业

 

      广州开发地下空间，始于上个世纪90年代。广州地下空间开发利用以地下交通为依托，以地铁一二号线的建成为起点，建设了沿线的地下商场、停车场等功能综合、系统完整的地下综合体项目。对于市民来说，地下空间最直观的就是地下商城。

 

      广州老牌的地下商城，有广州东站东方、康王路和烈士陵园地下商场等地铁一二号线沿线项目。但10多年来，只有烈士陵园的“流行前线”做得非常成功，其他如康王路、广州东站等地下商城经营都历经波折。而在近年依托天河城等大商圈发展起来的地下商场，同样出现冷热不均的现象，比如近在咫尺的天河城、体育中心地下商场天河又一城和时尚天河，其人流情况就有很大的差别。

 

      康王商业城：十余年仍未旺

 

      康王商业城位于中山七路与西华路之间，南面连接地铁一号线的陈家祠地铁站，始建于1998年，至今已有14个年头。

 

      近日，记者来到康王商业城实地探访。康王商业城为通道式商场，接驳地铁，商场内商铺呈狭长带状分布，按记者正常步速，如果不作停留，走完整个商场需要20分钟。时值上午11点10分，康王商业城内只有约六成商铺开门营业。距离地铁越近，人流越大，在四区往五区方向，人流渐少。

 

      康王商业城餐饮类商铺业主刘先生说，地铁吸引了人气却汇聚不到人气，“我们实际上只有周六日人比较多，平时来逛街的也都是附近的街坊、周围的上班族。当然靠近地铁的生意要稍微好一点，我们餐饮也还勉强能做，因为大家都要吃饭。但是相比之下，服装类的生意就没那么好了。”

 

      东方宝泰：品牌店进驻地下

 

      广州东站南侧的东方宝泰购物广场，占地面积约4万平方米，总建筑面积达到15万平方米左右，配套有近千个停车位，该项目曾是广州规模最大的地下商业项目。但此前该商场却历经几次变迁。该项目原名天汇城，2004年时，天汇城曾以“亚洲玩具礼品博览总部”、“广州国际玩具城”的定位对外招商，希望打造当年广州最大的玩具批发市场；2006年，因玩具批发市场不景气，天汇城又变身“全球时装服饰交易中心”，高调面向全球重新招商，可惜最后也未能做起来。2009年10月，天汇城再度变身，更名“东方宝泰购物广场”重新开业，主打“非MALL”概念，终于“起死回生”。

 

      记者在东方宝泰的负一层看到，这一层的店铺以服装店居多，不少知名品牌都已经进驻。在负二层，主要的商铺是大型超市吉之岛。这里人流没有流行前线那么密集，但也比较多。一些大型商家的生意比较不错。

 

      江南新地：零食小吃生意好

 

      江南新地地下商场位于海珠区的商业中心江南西路地下，由原有的一处防空洞改造而成，在江南新地的入口处，仍然有防空标志。

 

      从江南西地铁站A出口可以直接走进江南新地，整个商场的结构与康王商城类似，均为单一的走向，地下商场内没有分支，可以“一条路走到底”。在江南新地铺最多的类型是服装店，其次是餐饮店和零食店。一名店铺经营者告诉记者，这里生意最好的也是这两种店铺，尤其是卖零食和小吃的店生意最好，而数码店等店铺里的顾客相对较少。走到“潮流仓”中，就几乎“人烟稀少”了。

 

      据了解，3年前江南新地开业时，商场以低价招揽小商户进场，租金低于江南西路地面一线街铺，但当时入驻的小商户曾反映装修与宣传内容“货不对板”，亏本经营。经过两年多营业后，去年年底开始出现扭转态势，江南新地开始旺起来。附近地产中介经纪称，去年起江南新地商铺价格反超地面商铺。

 

      动漫星城：“潮铺”聚集地

 

      动漫星城为大型的主题商场，位于广州地铁一、二号线的交汇站公园前站，东倚广州历史最悠久的商业步行街北京路，南接海珠广场，北靠人民公园公园前地铁站，于2006年8月18日正式开业。

 

      近日，记者来到动漫星城。动漫星城共包括地下三层，其中负一、二层分别与地铁一、二号线连通，经营业态分别为潮流饰品、服装、鞋帽、餐饮、动漫类产品等，多为一些小店铺，面积大约为20至30平方米左右。

 

      时值周末，动漫新城人流量较大，逛街的多为年轻人，有不少还是身着校服的学生。在动漫星城中，除了靠近地铁的一些潮流小店，还有部分动漫主题的店铺，光顾者多为动漫发烧友。其他店铺均为三四线品牌，多数商铺中售卖的服装，价位都在40至100元左右，个别商铺甚至打出了10元一件T恤的降价标签。

 

      花城汇：门槛很高人气低迷

 

      位于珠江新城花城广场地下的花城汇于2011年9月28日正式开业。花城汇总建筑面积达15万平方米，号称是“广州最大地下空间”项目，定位为集购物、餐饮、娱乐及文化为一体的综合性高档商场和“公园式主题商城”。

 

      据花城汇招商处的相关负责人表示，该商城每月平均租金高达500元每平方米，而且在品牌入驻上有较高要求，“如果想要租赁商铺，我们还需要根据品牌的定位、风格等来判断是否与商城的风格档次匹配，符合要求的才可入驻。”

 

      不过，在花城汇已开业的商铺中，记者看到不少“清货特价”、“最低三折”的促销标识。但许多低至三折的促销店都鲜有人光顾。一位正在促销的品牌服饰专营店的营业员告诉记者，虽然他们在打折，但商品的销量也不是很好，“平日，客人多是附近上班的白领和穿过商场到APM地铁站或者地下隧道路过的人，也就傍晚和周末的人多一点，但是商场面积大，也有一些铺没有开业，因此就算人多的时候也不会有很多生意。”

 

      时尚天河：布局复杂易迷路

 

      时尚天河商业广场位于天河区，紧邻体育中心，周围天河城、正佳广场、太古汇、万菱汇等大型购物中心云集，除了体育西和体育中心两个站点，还和APM线直接连通，靠近BRT。时尚天河于去年年底正式营业，规划有3000多个商铺。

 

      在时尚天河商业广场中，其最初定位为走中高端路线，实际招商过程中却以三四线品牌和个体商户作为主要招商对象，而服装品牌则以中小品牌为主，以15~35岁的年轻人为目标客户。

 

      近日，记者来到时尚天河商业广场。时值晚上7时许，时尚天河商业广场内人流量较大，但比一路之隔的另一个地下商场天河又一城同时段的人流量，还是有些差距。在时尚天河内部，加之道路交错，有如迷宫，又缺乏指示牌和平面标示图，走在其中很容易就迷路。

 

      荔湾区康王柏德来商业城虽然在地铁口附近，但是一直旺不起来。

 

      海珠区江南西江南新地地下商业街去年年底才开始“熬出头”。

 

      在最新披露的广州国际金融城规划方案中，该地区地下空间将挖约5层，面积最大或达到60万~70万平方米。既然造价高管理成本也较高，为何政府和各种资本仍大举进军地下空间？地下空间开发除了通过商业回收资本，是否还有其他模式？记者就此采访了规划设计界人士、商界专家、运营地下商城的负责人，以及人大代表政协委员等。

 

      焦点1 地下商城规模越大生意越好？

 

      有报告称，截至去年8月，包括南方大厦地下商场、流行前线、康王商业城、动漫星城、东方宝泰、地一大道、天河又一城、江南新地、花城汇、时尚天河及规划中的宏城广场地下空间、中信北地下商场、广州塔地下商业广场在内的16个主要地下商场面积总和已达111.01万平方米。

 

      大量地下商业入市的同时，更大规模的地下空间正在酝酿中。目前广州地下空间多挖至3层，但在已披露规划方案中，广州南站提出了地下4层、国际金融城最深或达地下5层，撼动了珠江新城核心区地下空间最大地下城的地位。国际金融城地下空间除了布点停车场和交通配套等，还有大规模的商业面积，最多或达到60万~70万平方米。

 

      如此大规模的商业面积，市场能否消化呢？东方宝泰购物广场常务副总经理卢广认为，总的来说，并不适合做超大规模的地下商城，“因为地下商业并不是那么好做的，有很多天然条件不足，要慎重投资，不然发展商要承受很大的风险。”

 

      有规划界人士称，做地下空间最核心的，是要连着地铁轨道线，这样才有人气。广州的轨道密度可以支撑地下商城，一般而言，国内地铁每个普通地铁站点大约可支撑5万~8万平方米的商业面积，如果是换乘站的话，可能会翻番，“但最终地下空间中的商城部分能消化的面积，还是要看区位。目前广州地下空间开发中，主要还是停车场、地下交通和环路建设等，在解决市政配套建设前提下去开发商业，目前商业占比不超20%，会比较合理。”

 

      焦点2 地下商场开发管理成本更高？

 

      据了解，广州地下商场的管理费通常要50~70元/平方米•月，而普通的地上商场通常只要20~40元/平方米•月。

 

      地下商场因为通风空调和通电采光等特点，是否管理维护成本会高出地面很多呢？记者在走访时发现，除了花城汇和东方宝泰等地下商城，在江南新地、康王城和流行前线都有空气流通较差的感觉。康王城附近的居民王小姐说，“康王城里面的空调好像经常没开，又热又闷，虽然是地下，没有阳光晒人，但购物环境真不敢恭维。这么大个商城平时人也不是很多，灯光也常常暗暗的，有点压抑。”

 

      卢广称，相对而言，地下商场在空调等通风设备的投入和每月电费支出等成本上会高些，但也并不是一定的。地上商场很多也是封闭式的，同样需要空调等通风设备，而且地面有大量热源，可能电费支出还会更高一点。

 

      一名参与过大规模地下空间设计的业界人士称，地下空间的设计在使用上要使顾客没有压抑感，成本相对比较高，因此开发投资商要算好经济回报。“地下空间要做到通透性好，往往需要做天井，要消耗很多面积，跟每层的高度关系不是必然的”，该人士介绍，现在不少地下商场都采用下沉式广场，可以解决采光问题，“比如，太古汇做到了地下3层，但完全没有通风采光等方面的问题。”

 

      焦点3 地下空间收回成本要靠商场？

 

      广东省人大代表谭燕红认为，地下空间的开发，一个因素是土地综合使用，使土地得到最大化使用，“好多大城市都已经将地下空间使用起来，是国际趋势，但如何盘活、用好它们是值得研究的。”她建议，地下空间不一定要全部做商业，如果能达到标准，要多样化去使用。

 

      但在采访中，地下空间开发运营业界人士多认为，商业是目前最直接清晰的回收投资模式。其他的如停车场等模式，长期来看并不太理想。广州市政协委员、新城市地产董事长曹志伟表示，地下停车场和地下商场在建设上投入的成本是差不多的，“即使地下商场会多出装修和空调等设备投入，但对于整个项目来说，不会增加太大比例的成本。”

 

      业界人士表示，从投资回报来看，地下停车场的销售和月租目前都有一定的限价政策，购物停车又有时间性。但对于地下商城来说，如果“熬出头”租价甚至可高过地面商业。因此，对于投资商来讲，第一选择还是做商场。

 

      卢广称，从商业盈利方式上讲，当然也可以做地下停车场，但不是所有地方都适合做停车场，尤其是公共停车场，要考虑周边环境和所在区位等。相对来说，大家更多想到的还是通过地下商城来盈利。

 

      谭燕红因此也提出，“如果是建成公共停车场的收益不如商场，那么政府是否可以出台相关政策进行引导弥补，让开发商有利可图，引导他们去配套停车场解决停车难问题？”

 

      1.要加强与地面空间互动

 

      卢广表示，地下空间做商业有“先天不足”的地方。比如可视面差，一般都要进去后才可以看到商城，而从地面经过的人可能会因此错过，“无法进行展示是很大的硬伤。因此，地下商城需要在地面上有至少一层的建筑，这样才有展示空间。”

 

      曹志伟也认为，相比地上空间，地下空间要加强与地面互动，不要成为“地下孤岛”，“比如，花城汇与地面空间就结合得不够，地面没有大厦有中心商场可以将它带动起来。”

 

      2.可将城市配套建筑转入地下

 

      曹志伟认为，如果要增加建筑面积，增加土地收益，更好的办法是向空间要面积，“容积率适度放宽，首层可以架空6米左右去做停车场等，行人不会特别有压迫感，比如香港港岛太古商场和汇丰大厦是首层全架空的。另外，可将立交等城市配套建筑放到地下，投入由地面收益进行弥补。地下空间解决停车、地下立交等交通问题，让地面视觉效果更好。而且没有立交高架在地面上，地面的价值也可以更好得到体现。”