房价未见明显上涨前海概念仍在资本炒作阶段？

 

       一边是开发区内紧张有序的填海工程，一边是开发区周边房企进入的消息不断，围绕深圳前海开发区这个“香饽饽”的掘金热近期再起高潮。

 

       深圳前海开发政策获得国务院正式批复两年来，前海开发区的引擎已经启动。根据规划，未来10年，深圳前海合作区的固定资产投资规模将达到4717亿元，巨大的市场潜力，像一个掘金地，不断吸引着国内外企业和资本逐利。

 

       尽管在政府的规划中，前海试图撇开单纯房地产开发的影响。但眼下，房地产开发商已经前赴后继进入前海，周边区域的房地产开发热潮已经一浪高过一浪。

 

       近日有市场消息称，华侨城拟在前海合作区毗邻的宝安临海区修建18万平方米的升级版“欢乐海岸”；两周前，香港媒体报道，合景泰富也正在与当地政府洽谈，希望通过与第三方合作的形式，进入前海开发综合体项目。

 

        虽然前海概念看上去很诱人，但并没有给周边房价带来太大提升。根据《每日经济新闻》记者盘点的前海周边区域情况，前海规划出台至今两年，当地新房价格并未明显上涨，前海概念或许还暂时停留在资本市场的炒作阶段。

 

        多家地产商被传拟进入前海

 

       从深圳市建筑工务署传出的消息称，总面积约为7.7平方公里的填海工程即将完工，该项工程总投资为60亿元，目前软地基处理工作正在如火如荼地展开。

 

       这意味着前海开发区正处在大规模基建开工的前夜。此前，深圳前海合作区管理局局长郑宏杰在接受《每日经济新闻》采访时称，预计明年初，前海大规模基础设施建设将破土动工。

 

       围绕前海开发区的招商工作也顺利推进。最新的公开资料显示，截至目前，前海管理区共批复入区企业111个，合同利用外资10.6亿美元，意向企业签约金额约2200亿元。

 

       房地产开发商也正在试图挤进前海。近日，深圳地产界纷纷传言，宝安区将在毗邻前海规划区的大铲湾港区建设面积达10平方公里的临海商业区，并在宝安中心区海岸线拿出18万平方米储备用地打造都市低密度商业项目。

 

       外界立刻将这一规划与华侨城联系起来。据深圳知名地产人士半求及房地内参网透露，宝安区政府已经和华侨城集团进行了多次会谈，华侨城集团表达了希望参与宝安中心区及前海片区更多建设项目的愿望，双方已达成合作框架，华侨城拟建成“升级版欢乐海岸”。

 

       对此，华侨城一内部人士对《每日经济新闻》记者称，公司内部正在核实这一消息真实性，并不知道上述传闻从何而来。

 

        业内人士分析认为，如果上述项目落实，将成为华侨城集团继曦城、宝中酒店后在宝安的第三个项目。

 

       想挤进前海的开发商并非只有华侨城一家。据香港媒体报道称，合景泰富执行董事兼副总裁余耀胜在广州接受访问时透露，公司正和当地政府洽商，拟通过与第三方合作的方式，在前海发展综合体项目。

 

       对此，合景泰富品牌营销部人士对《每日经济新闻》记者表示，只是投资意向，目前并没有明确的合作项目。

 

        2008年11月，福建房地产企业冠城大通首次进入深圳，便在位于前海区月亮湾大道、棉山路交汇处，以8亿元的价格获得编号为T101-0047的地块，总用地面积49581.66平方米。目前这块正在开发建设中。

 

       在前海的产业发展规划中，仅有少量住宅公寓作为现代金融、物流和高科技企业配套，单纯的房地产开发显然被排除在外。在不同的场合，深圳前海深港合作区管理局局长郑宏杰均表示，前海绝不会搞房地产开发。

 

       目前，此前被媒体热炒的泛前海地产概念股招商地产、深天健、深长城、沙河股份、深物业等地产公司，纷纷表示暂时未在前海有具体的投资项目规划。

 

       不过，在前海周边的宝安中心区和南山蛇口片区，一些房地产项目却率先打响前海争夺战。

 

       今年初，位于宝安中心区的鸿荣源壹方中心动工，该项目总投资额将高达120亿元，总建筑面积约为87.8万平方米，包括一栋高达225米的前海地标性写字楼。

 

       深天健位于前海附近的宝安中心城的天健时尚空间项目，占地面积1.88万平方米，目前已经建成在销售之中。此外，今年8月31日，凯德置地在深圳南山中心区的综合体项目二期来福士广场项目开工建设，整个项目占地面积超过5万平方米，总建筑面积近40万平方米。凯德置地高层方面日前向《每日经济新闻》记者表示，来福士广场项目在市场营销方面主要看中前海区域概念。

 

        随着今年6月底前海开发开放政策获得批复，大批境内外企业被引入前海。其中也不乏房地产巨头，目前新世界和万达集团已与前海管理局签署合作意向。

 

       周边地块价格6年涨一倍

 

       2010年8月，在深圳经济特区成立三十周年之际，国务院正式批复了前海深港现代综合服务合作区规划，前海概念横空出世。

 

       房地产开发和政府规划紧密结合，这是传统城市发展模式中的一个重要驱动力。然而，在前海的产业规划中，房地产业并未被规划为前海发展的重点。

 

       2011年3月出台的《深圳经济特区前海深港现代服务业合作区条例》中明确指出，未来合作区内土地的转让只能“采用独资、合资、合作、特定项目租赁等多种形式进行”。草案中曾被允许的“土地转让”最终被删除。这表明前海合作区内的土地开发转让被严格控制，而由前海管理局统一规划，主导建设。

 

       眼下，前海合作区土地开发模式虽然没有明确的政策指导，但前海概念的效应仍然带动了区域周边地价上涨。

 

       可公开查证供参考的前海周边土地价格飙升的案例较少。在前海合作区规划正式出台之前的2008年，冠城大通旗下子公司苏州冠城宏业房地产有限公司和深圳市森帝贸易发展有限公司联合竞得前海规划区域内一块土地编号为T101-0047的商住用地，该地块位于南山区月亮湾大道、棉山路交汇处。该地块总用地面积49581.66平方米，计入容积率的总建筑面积为25万平方米，可售面积达到20.57万平方米。据冠城大通2012年半年报显示，该项目住宅部分名为冠城大通华郡，目前该项目已动工建设之中。以该地块总出让价8亿元计算，折合楼面地价仅为3889元/平方米。

 

        最近前海周边区域土地成交的记录显示，今年7月26日，深圳本土开发商鸿荣源集团以底价5.2亿元拿到规划调整后的A004-0100地块的剩余权益。该出让地块的建筑面积为7.81万平方米，其中住宅7.73万平方米，配套用房820平方米，折合楼面地价为6727元/平方米。

 

        上述地块位于毗邻前海合作规划区的宝安中心区，2006年鸿荣源集团以18.8亿元的拍卖底价竞得。这一地块占地面积9.94万平方米，建筑面积32.8万平方米，目前因规划调整为53.67万平方米，折合楼面地价为3502元/平方米。

 

       对比上述地块可以发现，前海周边地价从6年前的3502元/平方米上涨至今年的6727元/平米，上涨了近一倍。

 

       新房价格难以言涨

 

       前海规划获批之后，“前海”概念成为该区域周边开发商广告宣传中最有力的卖点。

 

       不过，单就前海效应对楼市房价的影响来看，过早的概念宣传并没有带动新房价格出现较大幅度上升。据《每日经济新闻》记者调查发现，前海周边新房楼市处于尴尬的境地。由于近两年来新盘供应较少，毗邻前海的宝安中心区新房价格与2010年相比涨幅并不大，基本持平，仅有少量楼盘略微上涨。

 

       例如，位于宝安中心区的西城雅筑楼盘今年8月开盘首推中小户型，被称为是宝安中心区的价值楼盘，目前销售报价在26000元/平方米~27000元/平方米之间，最近几个月来价格无上涨趋势。

 

       同区域内，2010年开盘的以中小户型为主的深天健时尚空间[最新消息价格户型点评]，当时房价均价为25000元/平方米左右，复式达到28000元/平方米，而目前该项目一手楼盘价格也仅为27000元/平方米左右。

 

       此外，今年宝安中心区新开楼盘榕江天御二期推出200多套大户型房源，目前均价在33000元/平方米左右，与2010年价格基本持平。

 

       坐拥前海概念，但周边新房价格上浮不大，不得不令人产生疑问：前海周边楼盘是否已经提前透支了“前海”概念。

 

       对此，世联地产市场研究部深圳分析研究员曹取指出，尽管前海规划利好，但限购限贷政策之下，目前楼市以刚需市场为主，上述价格仍然显得过高。他认为，宝安中心区新房价格上浮不大的原因在于新房供应较少，缺少一定的价格标杆。

 

 

       相比前海周边新房价格趋势，二手房市场却因为受今年5月份以来楼市回暖的影响，价格上涨明显。今年上半年以来，宝安中心区成为二手房成交的热点区域。根据新浪二手房频道数据显示，截至11月6日，天健时尚空间共有61套二手房源出售，销售均价为30712元/平方米，相比天健时尚空间新房均价27000元/平方米，高出3712元。

 

       一位购买宝安二手房的业主称，今年3月份购房后，总价上涨了10万元。但曹取指出，这并非前海概念影响，主要原因是5月以来楼市成交回暖。

 

·       业内观察

 

       头顶前海概念多家地产商尚无具体项目规划

 

       尽管在官方的产业规划中，前海合作区摒除了搞房地产开发的可能，但前海开发区的兴起，也逐渐催生出一大批前海概念地产股和泛前海概念地产股，在前海拥有土地储备资源或与前海相关的上市公司，均成为广大投资者热捧的对象。

 

       其中中集集团、华联控股、深天健、深长城、深物业、深桑达、深振业、深康佳、冠城大通、沙河股份、泛海建设、招商地产、华侨城A等一大批以房地产开发为主要业务的深圳公司成为投资热点，已在A股市场被多次轮番炒作。

 

       前海概念股之所以受追捧，一个主要的逻辑就是，这些公司在前海片区及周围拥有的土地价值未来将随着开发区日臻成熟而大幅提升。

 

        《每日经济新闻》记者整理资料发现，前海开发区规划占地面积15平方公里，目前在前海开发区内拥有土地资源的仅有招商局蛇口工业区、中集集团、西部物流和冠城大通。

 

        招商局、中集集团、西部物流这三家企业共在前海占地4.8平方公里，成为前海区域内的三大地主。其中，中集集团拥有55万平方米(0.55平方公里)土地，原计划建设集装箱厂。

 

        此外，由于招商地产大股东招商局蛇口工业区在前海地区拥有约3.9平方公里的物流和港口用地，占前海总规划占地面积的四分之一，再加上大股东对招商地产的资产重组承诺，大多业内人士认为，如果招商地产被允许利用前海土地资源，将直接受益于前海合作区的开发。

       

        随着前海合作区开发工作逐步推进，今年一季度，招商地产也被众多投行机构密集调研。此前有深圳地产业界人士谈及招商地产与前海开发的利益结合时称，关键是看大股东招商局如何定位招商地产今后的发展。招商局与前海合作区之间的利益博弈关系也变得十分微妙。此前有媒体报道称，深圳市政府将前海土地划归前海管理局统一规划开发，也由此传出招商局将退出前海，后经《每日经济新闻》记者多方证实，此系误读。

 

       实际上，招商地产在前海区域内并没有直接拥有土地，被指前海概念显得十分尴尬。“老子的土地并非儿子可以拥有，更何况家里兄弟众多。”一位深圳地产人士评论称。

 

       除了上述公司，深天健、泛海建设、深长城等在前海周边区域拥有地产项目的公司，也被认为是前海概念的直接受益者。

 

       资料显示，泛海建设在南山拥有泛海拉菲花园高端项目，深天健在宝安中心区拥有占地1.88万平方米的天健时尚空间项目；冠城大通则在前海区域内的月亮湾片区拥有4.96万平方米的商住用地，总规划建筑面积25万平方米，可售面积为20.57万平方米。

 

       据冠城大通2012年半年报显示，该项目住宅部分名为冠城大通华郡，目前该项目已动工建设之中，以房价2万元/平方米计算，可实现销售收入超过50亿元。

 

       在月亮湾片区，深物业同样因月亮湾T102-0237号地块而受到热捧。深物业2010年公告显示，该地块计划开发商业住宅，规划建筑面积达63661平方米，将于2012年开发完成。业内估算可帮助深物业实现销售收入超过10亿元。

 

       除此之外，另一些因在靠近前海地区拥有大量旧厂区的公司，也可能在深圳城市拟拆除重建的旧厂房、旧工业园区的更新改造进程中受益，包括华联控股、深振业、中国宝安、深桑达、深长城、深天健、深康佳等。

 

       截至目前，曾被媒体热炒的泛前海地产概念股深天健、深长城、沙河股份等地产公司，均表示暂时未在前海有具体的投资项目规划。

 

       据透露，随着前海填海区土地整备工程接近尾声，2013年开始前海合作区大规模基础建设即将展开。对此，也有分析指出，一些“深字头”市属上市国企将可能参与基础设施开发。

 

       值得一提的是，目前前海合作区开发进展缓慢，具体开发政策和土地利用模式尚未成形，对于前海的开发尚待政策落实。

 

       对此，世联地产市场研究部深圳分析研究员曹取称，前海合作区主要是城市产业规划区，能否大规模推进，还要看政策是否及时跟进和落实，如果相关规划产业发展不起来，前海概念也就仅仅是一个概念。